In caso di infiltrazioni al sottostante locale commerciale, il titolare del negozio può chiedere anche il risarcimento del lucro cessante.

In ambito condominiale, le infiltrazioni provenienti da un cespite vicino o da una tubatura adiacente sono un evento frequente. L’usura del tempo può infatti colpire una delle molte diramazioni presenti all’interno degli appartamenti.
Se una tubatura si rompe o si crepa, l’infiltrazione è inevitabile, con tutte le conseguenze del caso.

È accaduto proprio questo nella vicenda decisa dal Tribunale di Ragusa con la sentenza n. 1189 del 4 agosto 2025. In quel procedimento, la parte conduttrice di un locale commerciale lamentava danni derivanti da una tubatura di scarico a servizio esclusivo di alcuni appartamenti. I proprietari degli immobili furono quindi citati in giudizio per il risarcimento dei danni.

La società conduttrice denunciava:

• danno emergente, pari a circa 2.500 euro, per la riparazione del negozio;

• lucro cessante, causato dalla chiusura temporanea dell’attività.

Danno da tubatura in custodia: responsabilità del convenuto

Secondo la parte attrice, le infiltrazioni erano riconducibili a una tubatura a servizio esclusivo degli appartamenti dei convenuti. Da qui la richiesta di applicare l’art. 2051 c.c. sulla responsabilità per cose in custodia.

In base a questa norma, «ciascuno è responsabile del danno cagionato dalle cose che ha in custodia, salvo che provi il caso fortuito».
Ciò significa che non occorre provare la negligenza, ma soltanto il nesso causale tra infiltrazioni e bene in custodia: la responsabilità è di tipo oggettivo.

Il Tribunale di Ragusa ha chiarito che non era necessario dimostrare l’esatta origine tecnica dell’infiltrazione, ma solo che provenisse dagli appartamenti dei convenuti. Le testimonianze raccolte sono state ritenute sufficienti, e la domanda è stata accolta, seppur parzialmente.

Risarcimento del lucro cessante: quando è possibile ottenerlo

La società conduttrice chiedeva anche il risarcimento del lucro cessante, sostenendo che la chiusura temporanea del locale commerciale aveva causato perdite economiche.

A supporto, era stata prodotta documentazione sugli incassi del periodo corrispondente dell’anno precedente. Tuttavia, per il Tribunale di Ragusa, tale prova non era sufficiente.
Infatti, per dimostrare il lucro cessante occorre fornire documenti contabili come bilanci, che permettano di calcolare gli utili netti (ricavi meno costi) effettivamente persi.

Non avendo la società prodotto tali documenti, la domanda di risarcimento per lucro cessante è stata respinta.

Fonte: condominioweb.com