Quando si verifica un incendio in un condominio, e la causa dell’evento resta indeterminata, chi è tenuto a risarcire i danni? La risposta passa attraverso l’interpretazione dell’art. 2051 c.c., che disciplina la responsabilità per danni da cose in custodia.

Il caso: incendio in un appartamento, danni all’immobile sottostante

Il Tribunale di Foggia è stato chiamato a decidere su un caso complesso: un incendio scoppiato all’interno di un appartamento condominiale aveva provocato danni anche all’unità abitativa sottostante. I proprietari dell'immobile danneggiato avevano citato in giudizio:

• i proprietari dell’appartamento in cui si era sviluppato l’incendio,

• la società costruttrice dell’edificio,

• l’amministratore di condominio.

Il procedimento, articolato e lungo (oltre otto anni), si è concluso con la sentenza n. 1253 del 23 giugno 2025, che ha fatto luce su un nodo centrale: l’incertezza sulla causa dell’incendio.

Cosa prevede l’art. 2051 c.c.

Secondo l’art. 2051 del Codice civile, “ciascuno è responsabile del danno cagionato dalle cose che ha in custodia, salvo che provi il caso fortuito”. Si tratta di una forma di responsabilità oggettiva, che non richiede la prova della colpa del custode, ma solo del nesso causale tra la cosa custodita e il danno.

Un esempio classico è il distacco di un cornicione mal tenuto che danneggia un’auto: se il danno è causato da una cattiva manutenzione, il custode (es. il condominio) sarà tenuto al risarcimento. Diverso, invece, è il caso in cui il danno sia provocato da un evento eccezionale e imprevedibile, come una tromba d’aria: si parla allora di caso fortuito, che esclude la responsabilità.

L’importanza della prova del nesso causale

Nel caso dell’incendio esaminato dal Tribunale di Foggia, il giudice ha evidenziato come l’istruttoria abbia restituito un quadro incerto e contraddittorio sulla genesi dell’incendio. Era stata ipotizzata un’anomalia dell’impianto elettrico dell’appartamento, ma non vi era alcuna prova certa o inequivocabile a supporto di tale tesi. Anche il procedimento penale parallelo si era concluso con l’archiviazione, per mancanza di evidenze su un eventuale comportamento colposo.

In assenza di un nesso eziologico certo tra l’immobile andato a fuoco (la “cosa in custodia”) e il danno subito, non è stato possibile applicare l’art. 2051 c.c., né attribuire responsabilità oggettiva ai convenuti.

La decisione del Tribunale

Alla luce di quanto emerso, il Tribunale ha rigettato la domanda risarcitoria, ritenendo non provata la responsabilità in base all’art. 2051 c.c. Le spese processuali sono state compensate tra le parti, in considerazione della complessità e della particolarità del caso.

Conclusione

La sentenza del Tribunale di Foggia conferma un principio chiave in tema di responsabilità da cose in custodia: la responsabilità oggettiva scatta solo quando è certa la prova del nesso causale tra la cosa e il danno. In caso contrario – come accaduto in questa vicenda – il giudice non può che escludere la responsabilità del presunto custode, lasciando il danneggiato privo di risarcimento.

Fonte: condominioweb.com