L’apertura di un piccolo foro d’aerazione sulla facciata condominiale può essere considerata legittima se non altera l’aspetto architettonico dell’edificio e non compromette la funzione o l’uso delle parti comuni.

È quanto affermato dal Tribunale di Milano, con la sentenza n. 7993 del 22 ottobre 2025, che ha chiarito i limiti entro cui un condomino può intervenire sulla facciata per esigenze di aerazione o installazione di impianti tecnici.

Il caso: un foro per il secondo bagno

Un gruppo di proprietari aveva realizzato un foro di circa 8 cm di diametro sulla facciata condominiale, necessario per installare un impianto di areazione forzata a servizio di un nuovo bagno cieco.

L’intervento, eseguito senza preventiva autorizzazione assembleare, era stato successivamente contestato dal condominio, che ne aveva deliberato la chiusura ritenendolo lesivo del decoro architettonico. Nonostante la diffida, i condomini non avevano ripristinato la parete, sostenendo la piena regolarità dell’opera — conforme alle norme edilizie e urbanistiche, con CILA regolarmente depositata.

La decisione del Tribunale di Milano

Il giudice ha innanzitutto confermato che l’amministratore è legittimato ad agire in giudizio anche in assenza di specifica delibera assembleare, quando si tratta di tutelare il decoro architettonico, trattandosi di un atto conservativo ai sensi dell’art. 1130, comma 4, c.c.

Nel merito, il Tribunale ha respinto la domanda del condominio, riconoscendo la legittimità del foro:

• l’apertura ha interessato una porzione minima della facciata;

• è stata armoniosamente inserita nel paramento in mattoni;

• è stata verniciata nella stessa tonalità dell’edificio, senza impatto estetico.

Di conseguenza, non si è trattato di una vera trasformazione della cosa comune, ma di una semplice modifica conforme all’art. 1102 c.c.

Il giudice ha inoltre escluso la violazione del regolamento condominiale, ritenendo che le norme invocate fossero solo riproduttive dell’art. 1120 c.c. e che l’unico obbligo a carico del condomino fosse quello di informare l’amministratore, obbligo comunque assolto nel corso di un’assemblea.

Modifiche e innovazioni: cosa cambia per il condomino

Il caso consente di richiamare una distinzione fondamentale:

• le innovazioni (art. 1120 c.c.) comportano un mutamento sostanziale delle parti comuni e devono essere approvate dall’assemblea;

• le modifiche (art. 1102 c.c.) sono invece consentite al singolo, purché non alterino la destinazione del bene comune né impediscano agli altri condomini di farne pari uso.

In sostanza, il condomino può utilizzare le parti comuni in modo più intenso o funzionale alle proprie esigenze, senza necessità di autorizzazione, purché l’intervento non danneggi gli altri partecipanti né pregiudichi il decoro.

Quando il foro diventa illecito

Non sempre, però, l’apertura di un foro è lecita. È considerato abuso, ad esempio, quando:

• altera sensibilmente la simmetria o l’estetica della facciata;

• comporta danni strutturali o infiltrazioni;

• modifica il deflusso naturale delle acque o crea pericoli.

Come ha ricordato anche la Cassazione (sent. n. 5949/1986), nessun condomino può alterare la destinazione della cosa comune né arrecare danni alle proprietà altrui nell’esercizio del proprio diritto d’uso.

In sintesi

Il foro di aerazione per un bagno cieco non è di per sé illecito:
✅ se è di dimensioni contenute,
✅ armonico con la facciata,
✅ non altera il decoro architettonico,
✅ e non limita i diritti altrui.

Un equilibrio tra esigenze individuali e tutela collettiva, nel solco del principio di buon uso delle parti comuni sancito dall’art. 1102 c.c.

Fonte: condominioweb.com