Nessuna automatica proroga oltre il biennio: servono nomina formale e conferma espressa

Il diritto dell’amministratore di condominio a percepire compensi per le annualità successive al biennio non può prescindere da una specifica e formale delibera assembleare. È quanto ribadito dalla Corte d’Appello di Bari nella sentenza n. 1173 del 22 luglio 2025.

Il principio: nomina e compenso richiedono decisione dell’assemblea

Secondo l’art. 1129 c.c., l’incarico dell’amministratore ha durata annuale e si rinnova automaticamente solo per un secondo anno. Superato questo periodo, non è ammessa alcuna proroga tacita: la conferma dell’incarico – così come la determinazione del compenso – deve essere approvata esplicitamente dall’assemblea.

Il mancato rispetto di tale procedura comporta l’inesistenza del diritto al compenso, anche se l’amministratore ha continuato a svolgere le proprie funzioni.

Il caso concreto

Un ex amministratore ha citato in giudizio il condominio per ottenere i compensi relativi agli anni 2011-2017, sostenendo che l’assemblea aveva approvato i suoi onorari nella seduta del 24 febbraio 2012. Tuttavia, i giudici hanno riconosciuto solo quanto effettivamente deliberato per l’anno 2012, ovvero €1.960,92 su un totale richiesto di oltre 8.900 euro.

La Corte ha accertato che dal 2013 al 2017 non vi fu alcuna delibera assembleare di rinnovo o conferma dell’incarico. Inoltre, nessuna assemblea risultava convocata dal dicembre 2012 fino alla revoca dell’amministratore.

La motivazione giuridica

Il Collegio ha chiarito che: “L’incarico dell’amministratore richiede una nomina formale, che deve essere adottata mediante deliberazione espressa dell’assemblea, e non può mai essere frutto di tacito rinnovo.”

Sono stati richiamati i seguenti riferimenti normativi:

• Art. 1136 c.c.: nomina e revoca dell’amministratore solo tramite delibera;

• Art. 1135 c.c., n.1: l’approvazione del compenso deve essere oggetto di deliberazione;

• Art. 1129 c.c.: obbligo di comunicazione dei dati e del compenso all’atto della nomina;

• Art. 1136, ultimo comma: necessità della verbalizzazione delle decisioni assembleari.

In assenza di questi atti formali, la richiesta dell’amministratore risultava giuridicamente nulla.

La conferma del bilancio non basta

Un ulteriore punto affrontato riguarda il rapporto tra l’approvazione del bilancio e i compensi dell’amministratore: anche se il rendiconto riporta l'importo degli onorari, ciò non equivale a un rinnovo dell’incarico. Perché ci sia validità, serve una delibera che confermi espressamente la carica e il relativo compenso.

In mancanza di ciò, anche il bilancio approvato può essere impugnato entro 30 giorni da parte dei condomini assenti o dissenzienti (ai sensi dell’art. 1137 c.c.).

Conclusioni

La giurisprudenza attuale conferma una lettura rigorosa e formale del rapporto tra amministratore e condominio:

• L’incarico va deliberato espressamente anno per anno.

• Non è ammesso alcun rinnovo implicito, nemmeno se l’amministratore ha continuato a operare senza contestazioni.

• I compensi sono dovuti solo se deliberati formalmente.

Questo orientamento, consolidatosi dopo la riforma del condominio (L. 220/2012), supera interpretazioni precedenti più flessibili. Oggi, ogni richiesta economica dell’amministratore deve poggiare su basi giuridiche precise, altrimenti è destinata a essere rigettata.

Fonte: condominioweb.com