Quando un condomino accumula una morosità significativa, l’amministratore può attivare alcuni strumenti di autotutela previsti dalla legge. Tra questi rientra la sospensione dei servizi comuni suscettibili di godimento separato, purché l’intervento non comprometta diritti fondamentali della persona.

Una recente pronuncia del Tribunale di Pescara (sent. n. 1197/2025) chiarisce con precisione quali siano i confini di questo potere e quali servizi possano effettivamente essere sospesi.

Il caso

Un condominio aveva chiesto al giudice l’autorizzazione a sospendere a un condomino moroso — con debiti oltre 15.000 euro e insolvenza protratta da oltre sei mesi — tre servizi:

• erogazione dell’acqua potabile,

• utilizzo dell’ascensore,

• collegamento all’antenna condominiale.

Nonostante il recupero crediti fosse già stato tentato senza successo, il Tribunale ha respinto la richiesta.

La decisione del Tribunale

Il giudice ricorda che l’art. 63 disp. att. c.c. attribuisce direttamente all’amministratore, senza necessità di un provvedimento giudiziale, il potere di sospendere i servizi tecnicamente separabili nei confronti del condomino moroso.

Tuttavia, questo potere incontra un limite imprescindibile: il rispetto dei diritti fondamentali della persona.

Il Tribunale distingue infatti tra:

1. Servizi essenziali (non sospendibili)

Sono quei servizi la cui interruzione incide sulla salute, sulla sicurezza e sulla dignità della persona. Tra questi rientrano:

• acqua potabile,

• ascensore, specie quando necessario per la vivibilità dell’unità immobiliare.

Secondo la sentenza, interromperli costituirebbe un illecito civile, perché lederebbe diritti costituzionalmente garantiti.

2. Servizi non essenziali e tecnicamente separabili (sospendibili)

Il caso richiamato riguarda espressamente l’antenna condominiale, un impianto separabile che può essere disattivato solo nei confronti del moroso, senza provocare danni agli altri condomini.

In questi casi, la sospensione è ammessa e può essere disposta direttamente dall’amministratore, senza autorizzazione del giudice.

Autotutela sì, ma nel rispetto della persona

La sospensione dei servizi rappresenta uno strumento aggiuntivo rispetto al decreto ingiuntivo: una pressione indiretta per contrastare la morosità protratta.
Tuttavia, non può tradursi in misure sproporzionate o lesive dei diritti fondamentali.

Il giudice richiama infatti il necessario bilanciamento tra:

• l’esigenza del condominio di recuperare le somme dovute,

• la tutela dell’incolumità, della salute e della dignità del condomino moroso.

Conclusioni

La sentenza ribadisce due principi chiave per l’amministrazione condominiale:

1. L’amministratore può sospendere solo i servizi separabili, come l’antenna condominiale, e può farlo senza preventivo assenso del giudice.

2. Non può interrompere servizi essenziali come acqua e ascensore, perché ciò comprometterebbe diritti primari della persona e configurerebbe un illecito.

Una linea interpretativa chiara che guida l’amministratore nel gestire situazioni di morosità gravi, evitando iniziative che potrebbero esporre il condominio a responsabilità civili.

Fonte: condominioweb.com