Il Tribunale di Milano ordina l’ingresso per i lavori e impone 500 euro al giorno in caso di ritardo

Il Tribunale di Milano, con ordinanza del 21 luglio 2025, ha accolto il ricorso urgente presentato da una società immobiliare impegnata nella riqualificazione di un edificio adiacente a un complesso condominiale. Il cuore della vicenda: la necessità di accedere temporaneamente alla corte condominiale confinante per installare un ponteggio indispensabile al completamento dei lavori.

Nonostante le motivazioni tecniche evidenti, il condominio aveva opposto un deciso rifiuto, giustificandolo con una controversia estranea relativa a una canna fumaria. Di fronte all’atteggiamento ostruzionistico, la società ha proposto un ricorso ex art. 700 c.p.c., chiedendo un provvedimento d’urgenza per evitare danni economici gravi e irreparabili.

I presupposti per il provvedimento d’urgenza

Il giudice ha riscontrato la presenza dei due requisiti fondamentali:

• Fumus boni iuris: il diritto della società a eseguire i lavori è apparso fondato, essendo stato confermato anche da una perizia giurata che attribuisce la proprietà del muro da ristrutturare alla stessa.

• Periculum in mora: l’accesso ritardato avrebbe compromesso la conclusione di otto preliminari di vendita (per un valore complessivo di 16,8 milioni di euro), il rilascio della certificazione energetica e l’agibilità dell’edificio. Non solo: sarebbero maturati interessi su finanziamenti, penali contrattuali e costi per il fermo cantiere.

La richiesta della società è stata considerata proporzionata, tecnicamente motivata e non pretestuosa. Secondo il Tribunale, non consentire l’accesso avrebbe danneggiato in modo irreparabile un’operazione immobiliare complessa e già in fase avanzata.

La decisione del giudice

Con l’ordinanza, il Tribunale ha ordinato al condominio di consentire l’accesso e l’occupazione temporanea della corte interna per l’installazione del ponteggio. Alla società è stato concesso un termine di 15 giorni per comunicare tramite PEC all’amministratore l’inizio delle operazioni.

Qualora il condominio non ottemperi all’ordine entro 15 giorni dalla ricezione della PEC, scatterà una penale coercitiva di 500 euro al giorno, applicata in base all’art. 614-bis c.p.c.

Il quadro normativo

L’ordinanza si fonda sull’art. 843 c.c., che obbliga il proprietario a consentire l’accesso e il passaggio sul proprio fondo quando ciò sia necessario per eseguire opere di costruzione o riparazione. Il giudice deve verificare che l’accesso sia necessario e il meno invasivo possibile tra le alternative disponibili (come già chiarito da Trib. Barcellona Pozzo di Gotto, sent. 8 marzo 2024 n. 224).

Nel caso in esame, l’impossibilità di eseguire i lavori senza entrare nella corte condominiale non è stata nemmeno seriamente contestata dal resistente. Ne è derivato un obbligo chiaro, tutelabile anche in via d’urgenza.

Considerazioni finali

Il provvedimento del Tribunale di Milano rappresenta un importante precedente per chi, trovandosi nell’impossibilità materiale di completare opere edilizie senza accedere alla proprietà altrui, si scontra con il rifiuto immotivato del vicino. L’uso combinato degli artt. 700 e 614-bis c.p.c. consente, in questi casi, una tutela rapida ed efficace, anche con l’introduzione di penali a carico del resistente che ostacola l’adempimento dell’ordine giudiziario.

Fonte: condominioweb.com