L’intervento del giudice nella gestione condominiale è ammesso solo in caso di paralisi gestionale, e comunque in sede di volontaria giurisdizione, non in sede contenziosa.

Uno dei temi più dibattuti nelle liti condominiali riguarda i limiti entro cui il giudice può sostituirsi all’assemblea nella gestione delle parti comuni.

Il caso

Alcuni condòmini avevano chiesto al Tribunale di imporre al Condominio l’esecuzione delle opere necessarie per ottenere la certificazione antincendio dei box interrati, con ripartizione delle spese secondo le tabelle millesimali, oltre al risarcimento dei danni per il mancato godimento dei garage.

Il Condominio, costituendosi in giudizio, eccepiva l’inammissibilità della domanda: l’assemblea si era già pronunciata, deliberando che gli oneri ricadevano sull’originario costruttore-venditore, ritenuto proprietario esclusivo delle rampe di accesso ai box, e scegliendo di non procedere direttamente con i lavori. La delibera era stata peraltro impugnata in separato giudizio.

Al procedimento intervenivano altri condòmini, alcuni a sostegno del Condominio, altri a favore dei ricorrenti. Tra questi ultimi anche il costruttore-venditore, interessato a una ripartizione delle spese tra tutti i partecipanti al condominio.

La decisione

Con la sentenza n. 667 del 21 luglio 2025, il Tribunale di Sassari ha dichiarato la domanda inammissibile.

Richiamando l’art. 1105, co. 4, c.c., il giudice ha chiarito che l’intervento dell’autorità giudiziaria presuppone:

• l’inerzia dell’assemblea, ossia la mancata adozione di provvedimenti necessari;

• oppure la mancata esecuzione di delibere già assunte.

In tali ipotesi, il singolo condòmino può rivolgersi al giudice, ma solo in sede di volontaria giurisdizione.

Poiché nel caso in esame l’assemblea aveva già deliberato — attribuendo i costi al costruttore-venditore — non vi era alcuna inerzia gestionale. Pertanto, i condòmini insoddisfatti non potevano chiedere al Tribunale un provvedimento sostitutivo in sede contenziosa, ma solo agire con l’impugnazione della delibera (già peraltro pendente in altro giudizio).

Considerazioni finali

La pronuncia ribadisce un principio costante:

• il giudice non può sostituirsi alle decisioni dell’assemblea condominiale;

• il ricorso al tribunale è ammesso solo in caso di paralisi gestionale e in via di volontaria giurisdizione (cfr. Cass. n. 18038/2020);

• se l’assemblea ha già deliberato, l’unico rimedio è l’impugnazione della decisione.

Nel caso specifico, l’assenza di inerzia assembleare e la pendenza di un distinto giudizio di impugnazione hanno portato alla dichiarazione di inammissibilità della domanda dei condòmini.

Fonte: condominioweb.com