L’installazione di condizionatori esterni rappresenta oggi una necessità abitativa, soprattutto durante i mesi estivi. Tuttavia, questa esigenza può entrare in conflitto con i diritti dei vicini, legati a possibili rumori, stillicidio o impatti estetici.

L’art. 843 c.c. prevede la possibilità di accedere temporaneamente al fondo altrui, quando ciò sia indispensabile per realizzare opere altrimenti non eseguibili, garantendo così un bilanciamento tra l’interesse del proprietario e la tutela della proprietà confinante.

Un caso recente affrontato dalla Corte di Appello di Venezia (sent. 31 luglio 2025 n. 2677) offre spunti utili per comprendere i limiti e le garanzie in materia.

La vicenda

Un comproprietario di cinque appartamenti in condominio aveva chiesto di accedere temporaneamente al fondo del vicino per installare un’unità esterna di climatizzazione e completare l’allacciamento di un altro impianto già presente.

Il vicino si era opposto, sostenendo che i climatizzatori fossero abusivi e dannosi per la propria proprietà, lamentando rumore, calore, stillicidio e pregiudizi estetici. Inoltre, aveva proposto soluzioni alternative, come la collocazione dei motori sul tetto condominiale. In via riconvenzionale, aveva chiesto la rimozione degli impianti già installati e il ripristino della facciata.

La decisione del Tribunale di Rovigo

Dopo una consulenza tecnica d’ufficio, il Tribunale aveva accolto la domanda del condomino, autorizzando l’accesso al fondo vicino. Al contempo, aveva escluso lo scarico delle acque di condensa sulla proprietà confinante.

Il giudice aveva rilevato:

• la legittimità dell’installazione, non essendo emersi vincoli o divieti condominiali;

• l’assenza di danni estetici o immissioni intollerabili;

• la necessità dell’impianto per il pieno godimento dell’abitazione.

Il vicino era stato condannato anche al pagamento delle spese legali, della CTU e di € 5.000,00 per lite temeraria ex art. 96, co. 3, c.p.c.

La decisione della Corte di Appello di Venezia

I giudici di secondo grado hanno confermato la sentenza, evidenziando che:

• i condizionatori costituiscono oggi un elemento essenziale per l’uso abitativo;

• in assenza di divieti normativi o condominiali, possono essere legittimamente installati sulla parete dell’edificio;

• il passaggio sul fondo del vicino era l’unica soluzione praticabile, data la collocazione delle unità e le modalità di esecuzione (trabattello e scala per pochi giorni, senza danni né ostacoli al transito).

Le alternative proposte dal CTU e dal resistente (rimozione e sostituzione con motori in altre posizioni) sono state ritenute troppo onerose: avrebbero comportato spese ulteriori (oltre € 4.300,00 + IVA, più costi di rimozione) e comunque un accesso temporaneo al fondo.

La Corte ha inoltre escluso:

• rumori e immissioni di calore intollerabili;

• ostacoli alla fruizione del fondo del vicino;

• danni estetici, poiché i motori erano installati su parete condominiale, non sulla proprietà privata.

Considerazioni finali

Il caso dimostra come l’art. 843 c.c. operi in chiave di bilanciamento:

• l’accesso al fondo del vicino è consentito solo se necessario e se non vi sono alternative meno gravose;

• l’opera deve essere lecita e conforme alla normativa e ai regolamenti vigenti;

• il giudice deve comparare gli interessi contrapposti, tutelando il diritto del proprietario a migliorare il godimento del proprio immobile senza arrecare danni ingiustificati al confinante.

La vicenda conferma l’orientamento della giurisprudenza: il vicino può opporsi all’installazione di un climatizzatore solo in presenza di effettivi e comprovati pregiudizi, non per ragioni meramente estetiche o di fastidio generico.

Fonte: condominioweb.com