Quando un’impresa interrompe i lavori senza alcuna responsabilità del condominio, quest’ultimo può rivolgersi al giudice per ottenere la rimozione urgente del cantiere e persino una somma giornaliera di coercizione per ogni giorno di ritardo nell’esecuzione dell’ordine.
Lo conferma una recente ordinanza del Tribunale di Nola (12 novembre 2025), che offre un importante chiarimento operativo per gli amministratori.

Il contesto: come nasce l’appalto condominiale

L’esecuzione di lavori straordinari sulle parti comuni richiede:

1. Delibera assembleare con scelta dell’impresa, spesso preceduta da più preventivi.

2. Contratto di appalto firmato dall’amministratore e dall’impresa, che stabilisce:

   • tempi e modalità di esecuzione dei lavori,

   • stati di avanzamento,

   • termini di pagamento.

Il rispetto del cronoprogramma è fondamentale: il perdurare del cantiere comporta infatti costi di ponteggio, tasse per occupazione suolo pubblico e disagi per i condomini.

Quando l’impresa sospende i lavori senza motivo

Il Tribunale di Nola si è trovato di fronte a un caso esemplare:
un’impresa aveva sospeso e poi abbandonato i lavori in due occasioni, senza riprenderli, pur in presenza di un contratto stipulato con opzione di Superbonus 110%. L’interruzione ingiustificata aveva addirittura comportato la perdita del beneficio fiscale per il condominio.

Il condominio ha quindi presentato ricorso ex art. 700 c.p.c., chiedendo:

• la rimozione immediata del cantiere,

• la liberazione delle aree comuni entro 96 ore,

• l’autorizzazione a provvedere in autonomia in caso di inadempienza,

• una penale giornaliera ex art. 614-bis c.p.c. per ritardi nell’esecuzione dell’ordine.

L’impresa si è difesa sostenendo che non aveva ottenuto il riconoscimento dei crediti fiscali e che, per contratto, ciò avrebbe comportato l’obbligo per il condominio di pagare i lavori eseguiti.

Perché il giudice ha dato ragione al condominio

1. Fumus boni iuris: il diritto appare verosimilmente fondato

Il giudice ha ritenuto che:

• la mancata cessione dei crediti fiscali era dovuta a inoperosità degli uffici dell’Agenzia delle Entrate, non al condominio;

• l’Agenzia stessa, in sopralluogo, aveva accertato che parte dei lavori indicati non risultava eseguita;

• l’interruzione del cantiere era quindi illegittima e imputabile all’impresa.

2. Periculum in mora: pericolo di un danno grave e irreparabile

Le fotografie depositate dimostravano:

• deterioramento delle strutture lasciate in cantiere,

• rischio per la sicurezza e l’incolumità delle persone,

• impossibilità per il condominio di affidare i lavori a un’altra impresa.

Il blocco del cantiere rappresentava dunque un pregiudizio grave e attuale.

Il provvedimento: rimozione immediata e penale giornaliera

Il Tribunale ha:

• ordinato la rimozione del cantiere entro 96 ore,

• autorizzato il condominio a intervenire direttamente in caso di mancato rispetto,

• applicato la misura coercitiva ex art. 614-bis c.p.c.,
  imponendo all’impresa il pagamento di 300 € per ogni giorno di ritardo,

• condannato l’impresa alle spese di lite.

Cosa significa per i condomini e gli amministratori

La decisione conferma che:

• il condominio non è costretto a subire passivamente l’abbandono del cantiere,

• può ottenere tutela rapida tramite ricorso urgente,

• può chiedere penali giornaliere come forma di pressione all’adempimento,

• la mancata esecuzione o sospensione ingiustificata dei lavori è un grave inadempimento dell’appaltatore.

Per gli amministratori è dunque fondamentale:

• conservare contratti, corrispondenza, fotografie e documentazione dello stato dei luoghi,

• agire rapidamente in caso di sospensione immotivata dei lavori,

• valutare tempestivamente il ricorso d’urgenza.

Fonte: condominioweb.com