Il bilancio consuntivo del condominio deve rappresentare in modo fedele e completo tutte le uscite sostenute nel periodo di riferimento, indipendentemente dal fatto che i lavori siano conclusi o ancora in corso.

Accade spesso che gli interventi di manutenzione straordinaria su un fabbricato si protraggano per più anni. In questi casi, i pagamenti all’impresa appaltatrice vengono effettuati progressivamente, ad esempio attraverso i saldi di avanzamento lavori (SAL).
La questione centrale è quindi la seguente: le spese sostenute devono essere rendicontate anno per anno oppure possono essere contabilizzate solo a fine lavori?

A fornire una risposta chiara è intervenuto il Tribunale di Prato, con la sentenza n. 670 del 12 dicembre 2025, pronunciandosi in occasione dell’impugnazione di due delibere assembleari di approvazione del bilancio consuntivo.

La mancata indicazione delle spese straordinarie invalida il bilancio

Nel caso esaminato, i rendiconti approvati dall’assemblea non riportavano le uscite relative a lavori straordinari in corso, non ancora ultimati.
Secondo i condomini ricorrenti, tale omissione comprometteva la chiarezza e completezza del bilancio, rendendo illegittima la relativa approvazione.

Il Tribunale di Prato ha accolto questa impostazione, affermando un principio fondamentale:
il rendiconto condominiale deve includere tutte le spese sostenute nel periodo, anche se riferite a lavori non ancora completati e destinati a proseguire negli anni successivi.

Il richiamo all’art. 1130-bis c.c.

A fondamento della decisione, il giudice ha richiamato l’art. 1130-bis del codice civile, introdotto dalla riforma del condominio del 2012, che disciplina in modo puntuale il contenuto del rendiconto condominiale.

La norma stabilisce che il rendiconto:

• contiene le voci di entrata e di uscita;

• rappresenta la situazione patrimoniale del condominio;

• indica i fondi disponibili e le eventuali riserve;

• deve essere redatto in modo da consentire una immediata verifica.

Il rendiconto, inoltre, si compone di:

• un registro di contabilità;

• un riepilogo finanziario;

• una nota sintetica esplicativa della gestione, con l’indicazione dei rapporti in corso e delle questioni pendenti.

Spese ordinarie e straordinarie: nessuna gestione separata

Il Tribunale di Prato ha poi richiamato l’orientamento consolidato della Corte di Cassazione, secondo cui nel bilancio consuntivo devono essere rendicontate, a pena di invalidità, sia le spese ordinarie sia quelle straordinarie.

La Suprema Corte ha chiarito che:

• non esiste una gestione straordinaria autonoma rispetto a quella ordinaria;

• tutte le spese, comprese quelle per manutenzione straordinaria, devono essere annotate nel registro di contabilità;

• tali importi devono confluire nella situazione patrimoniale e nel rendiconto annuale, senza la possibilità di utilizzare documenti contabili separati
  (Cass. civ., Sez. VI-2, ord. 18 gennaio 2023, n. 1370).

No al bilancio consuntivo “pluriennale”

Un ulteriore principio affermato dal Tribunale riguarda il divieto di approvare, di fatto, un bilancio consuntivo pluriennale.
Omettere la rendicontazione delle spese sostenute durante l’anno, rinviandole alla fine dei lavori, significherebbe accorpare entrate e uscite riferite a più esercizi, in contrasto con la funzione stessa del rendiconto.

Per questo motivo, anche in presenza di lavori straordinari in corso, la contabilizzazione deve avvenire anno per anno.

Considerazioni finali

La sentenza del Tribunale di Prato si inserisce nel solco di una giurisprudenza ormai consolidata, che impone la rendicontazione annuale di tutte le spese condominiali, ordinarie e straordinarie.

Più dibattuta resta, invece, la questione della validità del bilancio consuntivo pluriennale: alcune pronunce di merito hanno ritenuto che l’invalidità riguardi solo i bilanci preventivi, mentre il consuntivo pluriennale sarebbe comunque idoneo a certificare spese effettivamente sostenute nell’interesse della cosa comune
(Trib. Roma, 8 aprile 2019; Trib. Matera, n. 511 del 10 giugno 2024).

Resta però fermo un principio essenziale: la trasparenza contabile e la corretta informazione dei condomini passano da una rendicontazione puntuale, completa e riferita a ciascun esercizio annuale.

Fonte: condominioweb.com