L’uso del cortile condominiale per il deposito di biciclette e attrezzature può essere ritenuto legittimo se non altera la destinazione dell’area e non impedisce agli altri comproprietari un pari utilizzo.

L’art. 1102 c.c. ammette infatti forme di godimento differenziato del bene comune, anche temporaneamente o parzialmente esclusive, a condizione che non venga mutata la destinazione dell’area e che gli altri condomini possano comunque farne un uso effettivo e paritario. Su questo principio si è soffermata una recente sentenza del Tribunale di Asti n. 413 del 31 luglio 2025.

La vicenda

Un condomino citava in giudizio una vicina davanti al Giudice di Pace, lamentando che l’uso esclusivo del cortile da parte della convenuta, occupato con biciclette, materiali e attrezzature legate all’attività di manutenzione e vendita cicli, compromettesse il diritto degli altri comproprietari.

La convenuta si difendeva chiedendo in via riconvenzionale l’accertamento dell’usucapione delle porzioni cortilizie prospicienti alla sua proprietà, sostenendo di averle utilizzate ininterrottamente per oltre vent’anni. Al procedimento aderivano altri condomini, schierandosi con l’attore.

Il Giudice di Pace, separata la causa sull’usucapione (poi rigettata dal Tribunale), accoglieva la domanda dell’attore, ordinando lo sgombero del cortile, il pagamento di € 5.000 di risarcimento e la refusione delle spese legali.

L’appello

La condomina soccombente impugnava la decisione, sollevando questioni di competenza e contestando l’errata applicazione dell’art. 1102 c.c..

La Corte di Appello di Asti confermava invece la competenza del Giudice di Pace, chiarendo che la controversia riguardava le modalità di utilizzo del cortile condominiale. Nel merito, pur riconoscendo che la convenuta avesse occupato una parte dell’area, la Corte ha ritenuto che tale uso non avesse impedito agli altri condomini di servirsi dello spazio, anche perché gli oggetti erano mobili e rimovibili.

Non essendo stato alterato l’uso comune né riscontrato un divieto regolamentare, il Tribunale ha accolto l’appello e respinto le domande degli attori.

Considerazioni finali

L’art. 1102 c.c. consente a ciascun condomino un uso più intenso del bene comune, purché:

• non se ne cambi la destinazione;

• non si impedisca agli altri condomini un pari godimento.

Il criterio di legittimità va valutato con riguardo al potenziale utilizzo da parte di tutti i comproprietari, e non solo in base all’uso concreto in un dato momento storico.

Nel caso di specie, l’utilizzo del cortile per il deposito di biciclette è stato ritenuto compatibile con un uso ordinario e legittimo, soprattutto in considerazione della natura temporanea e mobile dell’occupazione.

Fonte: condominioweb.com