Un cortile o un’area adiacente a un edificio si presume condominiale salvo prova contraria. L’art. 1117 c.c. stabilisce infatti che sono comuni tutte le parti necessarie all’uso e al godimento delle unità immobiliari, inclusi cortili e spazi aperti, a meno che un titolo chiaro non attribuisca la proprietà esclusiva.

Questa regola è stata recentemente ribadita dal Tribunale di Vasto (sent. n. 242 del 31 luglio 2025), in una causa che ha visto contrapposti un condomino e una società proprietaria dei garage dello stabile, accusata di aver occupato e recintato un’area condominiale senza titolo.

Il caso

Il proprietario di un appartamento al primo piano ha citato in giudizio la società, chiedendo:

• la rimozione della recinzione;

• il riconoscimento del diritto d’uso comune dell’area;

• il risarcimento danni;

• il rimborso delle spese legali.

La società si è difesa sostenendo di aver acquistato l’area in via esclusiva tramite atto notarile, chiamando in causa i precedenti proprietari e chiedendo il risarcimento per la perdita di valore dei suoi locali. Nel frattempo, il Comune ha avviato un’azione per rivendicare l’uso pubblico dell’area, chiedendo l’usucapione o la destinazione ad uso pubblico.

La decisione

Il Tribunale ha rilevato che:

• la società non ha prodotto l’atto costitutivo del condominio né documenti che provino una chiara riserva dell’area a suo favore;

• gli atti di acquisto dei precedenti proprietari non dimostrano l’alienazione del diritto condominiale;

• di conseguenza, resta valida la presunzione di condominialità dell’area.

Principi ribaditi

1. La presunzione di comunione ex art. 1117 c.c. può essere superata solo con un titolo chiaro e inequivoco che attribuisca la proprietà esclusiva.

2. Per accertare l’esistenza di tale titolo occorre fare riferimento al primo atto di trasferimento di un’unità immobiliare dall’originario proprietario (Cass. civ. n. 20693/2018).

3. I dati catastali non sono di per sé prova di proprietà esclusiva (Cass. civ. n. 7743/2017).

Sintesi: In assenza di prove documentali chiare, un’area adiacente a un edificio resta condominiale. Le recinzioni o occupazioni arbitrarie non valgono a escludere il diritto degli altri condomini.

Fonte: condominioweb.com