L’amministratore condominiale revocato è tenuto alla restituzione delle somme prive di giustificazione documentale o non tracciate, ma solo previa verifica contabile. Non sussiste, infatti, un obbligo automatico di restituzione, se la gestione risulta correttamente rendicontata.

Il caso deciso dal Tribunale di Siracusa

Con la sentenza n. 1237 del 25 luglio 2025, il Tribunale di Siracusa ha affrontato una controversia tra un condominio e il suo ex amministratore, revocato per gravi irregolarità, tra cui il mancato recupero degli oneri condominiali e l’omissione sistematica delle convocazioni assembleari per l’approvazione dei rendiconti.

Il nuovo amministratore ha citato in giudizio il predecessore, denunciando la mancata consegna della documentazione contabile e l’assenza di rendiconti idonei a ricostruire la situazione patrimoniale del condominio. Dalla documentazione parziale acquisita è emerso che tra il 2017 e il 2022 l’ex amministratore aveva percepito € 62.025,90, a fronte di un saldo residuo di soli € 398,34 e fatture impagate per € 9.516,43.

Il condominio ha quindi chiesto la condanna alla restituzione di € 61.627,57, somma corrispondente a quanto incassato e non giustificato.

L’istruttoria contabile e la decisione

La consulenza tecnica d’ufficio ha evidenziato una gestione contabile caotica e non trasparente, con documentazione incompleta e non veritiera relativa agli esercizi dal 2017 al 2022. Il consulente ha rilevato, tra l’altro, l’utilizzo di metodi di pagamento non tracciabili e la duplicazione di documenti con dati discordanti, tali da rendere impossibile il controllo delle voci di spesa ed entrata da parte dei condomini.

Il CTU ha quantificato un credito a favore del condominio pari a € 14.972,02, derivante da:

• € 8.834,02 per spese prive di giustificazione;

• € 6.138,00 per entrate dichiarate ma non riscontrabili sul conto corrente.

Il giudice ha accolto parzialmente la domanda, condannando l’ex amministratore alla restituzione dell’importo sopra indicato, oltre agli interessi legali dalla data della domanda fino al saldo. È stata invece dichiarata inammissibile la richiesta di restituzione dei compensi, in quanto proposta solo in comparsa conclusionale.

Principi giuridici richiamati

Il Tribunale ha ribadito che, una volta cessato l’incarico (anche per revoca), l’amministratore è tenuto a restituire tutta la documentazione necessaria alla ricostruzione della situazione contabile del condominio. In mancanza, il giudice può ricorrere all’istruttoria contabile, ai sensi dell’art. 1130-bis c.c. e dell’azione di rendiconto (artt. 263 ss. c.p.c.).

Sono stati richiamati anche importanti precedenti giurisprudenziali:

• Cass. civ., n. 30506/2019, sull’onere di fornire la documentazione necessaria per ricostruire la gestione;

• Cass. civ., n. 24273/2023, in materia di assicurazioni professionali e riparto dell’onere probatorio.

Sul piano assicurativo, il Tribunale ha escluso la copertura da parte della compagnia dell’ex amministratore, in quanto la polizza era stata stipulata solo dopo l’instaurazione del giudizio e comunque non riguardava l’attività oggetto di contestazione.

Considerazioni pratiche

La sentenza ribadisce che non ogni ex amministratore è automaticamente obbligato alla restituzione delle somme gestite: l’obbligo sorge solo in presenza di importi non documentati o non tracciati. Tuttavia, il numero crescente di controversie in materia di rendiconti e revoche dimostra quanto sia importante adottare misure preventive.

Un controllo più rigoroso da parte dei condomini, un’attività di verifica periodica e, soprattutto, la nomina di un revisore condominiale rappresentano strumenti efficaci di tutela. Nonostante la relativa economicità dell’incarico (1.500-2.000 euro), molti condomini continuano a rifiutarne la nomina, esponendosi così a danni potenzialmente ben più gravi.

La trasparenza contabile e la verificabilità della gestione devono diventare criteri prioritari nella valutazione dell’operato dell’amministratore. Per i condomini medio-grandi, la nomina del revisore dovrebbe essere considerata non solo consigliabile, ma necessaria: uno strumento di prevenzione al pari di una polizza assicurativa.

Infine, si ricorda che la nomina può essere deliberata anche con 350 millesimi e che le irregolarità gestionali sono spesso così evidenti che anche un revisore con esperienza minima può rilevarle.

Conclusione: prevenire è meglio che litigare. E il revisore, oggi più che mai, è la figura chiave per garantire trasparenza e proteggere il patrimonio comune.

Fonte: condominioweb.com