Il Tribunale di Salerno, con l’ordinanza n. 2530 del 28 luglio 2025 (RG 4167/2025), ha ribadito l’obbligo in capo al proprietario esclusivo del lastrico solare di consentire l’accesso alla propria porzione di immobile quando ciò risulti necessario per l’esecuzione di lavori deliberati dall’assemblea condominiale sulle parti comuni dell’edificio. L’intervento della magistratura è avvenuto in sede cautelare, ex art. 700 c.p.c., con applicazione dei criteri previsti dall’art. 843 c.c., che disciplina l’accesso al fondo altrui per esigenze costruttive o manutentive.

Il caso concreto

A seguito di infiltrazioni d’acqua che interessavano lo stabile, un condominio aveva deliberato – nell’assemblea del 30 maggio 2023 – un complesso intervento di rifacimento del lastrico solare, dei cornicioni e dell’androne, istituendo uno specifico fondo cassa.

Nonostante l’avvio dei lavori (4 dicembre 2024), l’impresa incaricata non poteva accedere a parte del lastrico solare e alla zona nord/est dell’edificio, in quanto il proprietario esclusivo di quelle porzioni negava l’ingresso. Il condominio proponeva quindi ricorso d’urgenza, chiedendo che fosse ordinato al resistente di consentire l’accesso e che, in caso contrario, fosse applicata una penale giornaliera per ogni giorno di ritardo.

Le eccezioni del resistente

Il proprietario si opponeva al ricorso, sostenendo:

• la mancanza dei presupposti cautelari (assenza di urgenza, inesistenza di un danno imminente e irreparabile, possibilità di ricorrere a strumenti ordinari);

• l’insufficienza della prova in merito alla necessità tecnica dell’accesso rispetto a soluzioni alternative (ponteggi, piattaforme aeree, ecc.);

• l’assenza di un dialogo preventivo sulle modalità operative;

Chiedeva in subordine la nomina di un CTU, un cronoprogramma condiviso e idonee garanzie (ripristino, copertura assicurativa, ecc.).

La decisione del Tribunale

Il Tribunale ha accolto il ricorso, ritenendo sussistenti entrambi i requisiti richiesti dall’art. 700 c.p.c.:

• Fumus boni iuris, richiamando l’art. 843 c.c. che impone al proprietario di consentire l’accesso al proprio fondo quando ciò sia tecnicamente necessario per eseguire opere proprie o comuni;

• Periculum in mora, in quanto la mancata esecuzione dei lavori avrebbe potuto aggravare i danni strutturali, soprattutto con l’approssimarsi dell’inverno.

La documentazione prodotta dal condominio (delibera, verbali dei Vigili del Fuoco, contratto d’appalto, PEC) ha dimostrato che:

• gli interventi erano urgenti e indifferibili;

• le soluzioni alternative prospettate dal resistente erano tecnicamente o economicamente non sostenibili.

Il provvedimento

Il Tribunale ha ordinato al resistente di consentire l’accesso entro il 1° settembre 2025 alle aree in questione, autorizzando l’ingresso dell’impresa e del Direttore dei Lavori. È stata altresì disposta una penale ex art. 614-bis c.p.c. di 50 euro al giorno in caso di inottemperanza.

Riferimenti giurisprudenziali

L’ordinanza richiama:

• Cass. civ., Sez. II, n. 2394/2012, secondo cui il singolo condomino è tenuto a consentire il passaggio quando sono necessarie riparazioni alle parti comuni;

• Trib. Napoli, 26 aprile 2000, sulla nozione estensiva del periculum;

• Trib. Roma, ord. n. 198/2024, in tema di onere probatorio in sede cautelare.

Considerazioni finali

La pronuncia conferma un principio consolidato: il proprietario esclusivo non può opporsi all’accesso se i lavori sulle parti comuni risultano tecnicamente necessari, e non esistono valide alternative meno invasive.

Tuttavia, l’applicazione dell’art. 843 c.c. non è automatica: il giudice deve valutare attentamente la concreta necessità tecnica e comparare gli interessi in gioco. L’accesso coattivo costituisce una misura estrema, ma legittima in presenza di comportamenti ostruzionistici che possano compromettere la sicurezza o la salubrità dell’edificio.

In conclusione, la decisione del Tribunale di Salerno fornisce una chiara guida applicativa per gli amministratori condominiali, chiarendo che la tutela d’urgenza può essere un efficace strumento per superare i rifiuti ingiustificati e tutelare l’interesse collettivo dei condomini.

Fonte: condominioweb.com