Negli ultimi anni, il tema del lastrico solare esclusivo che copre una sola unità immobiliare ha generato numerosi dubbi interpretativi e contrasti giurisprudenziali. Oggi, però, sembra emergere un orientamento più chiaro e consolidato, destinato ad avere un impatto concreto nella gestione dei condomìni.

Il contrasto giurisprudenziale

Per lungo tempo si sono contrapposte due diverse interpretazioni:

• Da un lato, l’orientamento più tradizionale applicava l’art. 1126 c.c., prevedendo che le spese fossero ripartite per due terzi a carico del proprietario dell’unità sottostante e un terzo a carico del titolare del lastrico.
• Dall’altro, una tesi più recente e flessibile sosteneva che tale criterio fosse applicabile solo quando il lastrico copre più unità immobiliari, proponendo invece il ricorso all’art. 1125 c.c. nei casi di copertura di un solo appartamento.

L’orientamento attuale della Cassazione

La giurisprudenza più recente ha preso posizione in modo deciso: quando il lastrico solare o la terrazza a livello copre una sola unità immobiliare, non si applica l’art. 1126 c.c., ma il criterio previsto per soffitti, volte e solai dall’art. 1125 c.c..

Questo significa che:

• le spese vengono divise in parti uguali tra proprietario del piano superiore e proprietario del piano inferiore;
• restano a carico del piano superiore le finiture del pavimento;
• spettano al piano inferiore le opere relative al soffitto (intonaco, tinteggiatura, decorazioni).

Il motivo della scelta: evitare distorsioni

La Corte ha chiarito la ratio della decisione: l’art. 1126 c.c. ha senso solo quando il lastrico svolge una funzione di copertura per più unità immobiliari, distribuendo equamente il costo tra chi beneficia della copertura e chi ne ha l’uso esclusivo.

Applicare lo stesso criterio quando il lastrico copre un solo appartamento porterebbe a un effetto distorsivo, obbligando il proprietario sottostante a sostenere una quota eccessiva per un bene da cui trae un’utilità limitata.

Applicazione anche ai danni da infiltrazioni

Questo principio vale anche in caso di infiltrazioni:

• se il lastrico copre una sola unità, il riparto delle spese segue l’art. 1125 c.c.;
• non si applica il criterio “speciale” dell’art. 1126 c.c., proprio perché viene meno la sua funzione equilibratrice.

Estensione ad altri casi simili

Lo stesso ragionamento può essere esteso ad altre situazioni analoghe, come:

• cortile condominiale che funge da copertura;
• viale di accesso sopra locali interrati;
• locali sotterranei di proprietà esclusiva.

In questi casi, quando la copertura riguarda una sola unità, si tende ad applicare per analogia l’art. 1125 c.c., valorizzando il principio generale dell’art. 1123 c.c. basato sull’effettivo uso e utilità del bene.

Conclusioni

Il nuovo orientamento rappresenta un passo importante verso una maggiore equità nella gestione delle spese condominiali.

Per amministratori e condomini, significa avere finalmente un criterio più coerente e meno penalizzante nei casi in cui il lastrico solare esclusivo svolga funzione di copertura limitata a una sola unità.

Una novità che, nella pratica, può incidere in modo significativo sui costi di manutenzione e sulle controversie condominiali.

Fonte: condominioweb.com