Quando si affrontano interventi importanti in un edificio, come rifacimenti di facciate, tetti, balconi o impianti, l’assemblea di un condominio è chiamata non solo ad approvare i lavori straordinari, ma anche a rispettare precisi obblighi previsti dalla legge.

Tra questi, uno dei più importanti riguarda la costituzione del fondo speciale condominiale, previsto dall’art. 1135 del Codice Civile. La sua omissione non rappresenta una semplice irregolarità formale, ma può compromettere la validità stessa della delibera assembleare.

A ribadirlo è anche il Tribunale di Bergamo, con la sentenza n. 549 del 13 maggio 2026, che ha affrontato il tema della validità delle deliberazioni relative ai lavori straordinari approvati senza la contestuale creazione del fondo obbligatorio.

Fondo speciale obbligatorio: cosa prevede la legge

L’art. 1135 c.c. stabilisce che l’assemblea dei condomini, nel momento in cui approva opere di manutenzione straordinaria o innovazioni, deve costituire obbligatoriamente un fondo speciale pari all’importo complessivo dei lavori deliberati.

La norma prevede inoltre che, se il contratto d’appalto stabilisce pagamenti progressivi legati agli stati di avanzamento lavori, il fondo possa essere costituito gradualmente in relazione ai singoli pagamenti dovuti.

L’obiettivo della disposizione è molto chiaro: garantire la disponibilità economica necessaria per eseguire gli interventi senza esporre il condominio o i singoli proprietari ai rischi derivanti da eventuali morosità.

In pratica, il legislatore vuole evitare che:

• l’impresa appaltatrice resti senza pagamento;
• i lavori vengano sospesi;
• i condomini in regola debbano anticipare anche le quote dei morosi;
• si creino contenziosi economici e giudiziari tra condominio e appaltatore.

Delibera nulla senza fondo speciale

Secondo il Tribunale di Bergamo, l’approvazione dei lavori straordinari senza la contestuale costituzione del fondo speciale rende nulla la delibera assembleare.

Nel caso esaminato dal giudice lombardo, un condomino aveva impugnato le delibere che avevano approvato gli interventi e la relativa ripartizione delle spese, sostenendo che mancasse il fondo obbligatorio previsto dalla legge.

Successivamente il condominio aveva anche ottenuto un decreto ingiuntivo per il recupero delle somme dovute. Tuttavia, proprio perché la delibera originaria era viziata, il Tribunale ha ritenuto illegittimo anche il decreto ingiuntivo emesso sulla base di quella decisione assembleare.

Il giudice ha quindi:

• dichiarato nulla la delibera;
• revocato il decreto ingiuntivo;
• condannato il condominio al pagamento delle spese processuali.

Perché il fondo speciale tutela tutti i condomini

La presenza del fondo speciale condominiale non rappresenta soltanto un adempimento burocratico. Si tratta di uno strumento di tutela concreta per tutti i partecipanti al condominio.

Grazie a questo fondo:

• l’amministratore dispone delle risorse necessarie per pagare l’impresa;
• viene garantita maggiore solidità finanziaria all’intervento;
• si riduce il rischio di blocco dei lavori;
• si evitano richieste economiche impreviste ai condomini virtuosi.

La Cassazione, con l’ordinanza n. 9388/2023, ha inoltre chiarito che l’assemblea non può decidere liberamente di rinunciare al fondo o modificarne le modalità previste dalla legge, nemmeno con il consenso dell’appaltatore.

Una deliberazione che violi l’art. 1135 c.c. è infatti considerata potenzialmente lesiva degli interessi dei condomini e, proprio per questo, affetta da nullità.

Nullità della delibera: nessun limite dei 30 giorni

Un aspetto particolarmente importante riguarda i termini per contestare la decisione assembleare.

Le semplici irregolarità delle delibere condominiali devono normalmente essere impugnate entro 30 giorni. Tuttavia, quando si parla di nullità, il discorso cambia radicalmente.

Nel caso della mancata costituzione del fondo speciale, la delibera può essere contestata anche oltre il termine ordinario, persino durante un’opposizione a decreto ingiuntivo.

Questo significa che il vizio può emergere anche molto tempo dopo l’approvazione dei lavori, con conseguenze rilevanti sia per il condominio sia per la gestione economica dell’intervento.

Considerazioni finali

La costituzione del fondo speciale nei lavori straordinari non è una formalità secondaria, ma un obbligo previsto espressamente dalla legge per garantire trasparenza, sicurezza economica e tutela dei condomini.

Le assemblee che approvano interventi senza prevedere tale fondo rischiano di vedere annullate le proprie decisioni, con conseguenze economiche e giudiziarie significative.

Per questo motivo è fondamentale che amministratore e assemblea operino con attenzione, rispettando tutte le prescrizioni normative prima di deliberare opere straordinarie sul fabbricato.

FAQ – Fondo speciale e lavori straordinari in condominio

Il fondo speciale è obbligatorio per tutti i lavori straordinari?

Sì. L’art. 1135 del Codice Civile impone la costituzione del fondo speciale ogni volta che l’assemblea approva lavori straordinari o innovazioni condominiali.

Cosa succede se il condominio approva i lavori senza fondo speciale?

La delibera può essere considerata nulla e quindi impugnabile anche oltre i normali termini di 30 giorni.

Il fondo speciale deve coprire tutto l’importo dei lavori?

In linea generale sì. Tuttavia, se il contratto d’appalto prevede pagamenti progressivi in base agli stati di avanzamento lavori, il fondo può essere costituito gradualmente.

Un decreto ingiuntivo basato su una delibera nulla è valido?

No. Se la delibera che approva i lavori è nulla per mancata costituzione del fondo speciale, anche il decreto ingiuntivo emesso sulla base di quella decisione può essere revocato.

La nullità della delibera può essere contestata dopo anni?

Sì. Diversamente dalle delibere annullabili, la nullità può essere fatta valere senza limiti di tempo.

Il fondo speciale tutela anche i condomini in regola con i pagamenti?

Sì. Serve proprio a evitare che i condomini virtuosi debbano anticipare le quote dei morosi o affrontare richieste economiche aggiuntive da parte dell’impresa appaltatrice.

Fonte: condominioweb.com