Una panoramica aggiornata sui limiti di utilizzo delle parti comuni e sulle principali criticità legate alla sosta dei veicoli nei cortili condominiali, alla luce della giurisprudenza più recente.

Nel condominio minimo, la sosta stabile e prolungata di un’autovettura in una porzione determinata del cortile comune integra un vero e proprio uso esclusivo della cosa comune, in violazione dell’art. 1102 c.c.. Tale comportamento impedisce agli altri partecipanti il pari uso, sia potenziale che attuale, dello spazio condiviso.

È inoltre illegittima, sempre ai sensi dell’art. 1102 c.c., l’apposizione di vasi, oggetti o ingombri sui gradini delle scale comuni, poiché tali condotte alterano la destinazione del bene e ne compromettono la sicurezza. Diversamente, è ritenuto lecito l’uso saltuario e non invasivo del vano sottoscala, purché non si traduca in un’occupazione stabile o in un pregiudizio concreto al godimento degli altri condomini.

Questi principi sono stati ribaditi dal Tribunale di Lodi con la sentenza n. 106 del 27 marzo 2026.

La vicenda

La controversia nasce quando alcuni condomini lamentano un utilizzo improprio delle parti comuni da parte dei vicini.

In particolare, veniva contestato che l’auto dei convenuti fosse parcheggiata in modo stabile e ripetuto sempre nello stesso punto del cortile, per lunghi periodi. Secondo gli attori non si trattava di una semplice sosta occasionale, ma di una vera e propria appropriazione di una porzione del bene comune, con conseguente lesione del diritto di pari utilizzo.

Ulteriori contestazioni riguardavano:

• la presenza di vasi e oggetti sui gradini della scala comune, già stretta e a forte pendenza;
• l’utilizzo del vano sottoscala come deposito per biciclette e ombrelli.

I convenuti, dal canto loro, chiedevano il rigetto delle domande, sostenendo che:

• il cortile consentiva il parcheggio per conformazione e accesso carraio;
• l’uso degli spazi comuni da parte degli altri condomini non risultava compromesso;
• i vasi non intralciavano il passaggio;
• l’uso del sottoscala era solo saltuario e non stabile.

La decisione del Tribunale

Il Tribunale ha chiarito che il cortile condominiale può certamente essere destinato alla sosta temporanea dei veicoli, trattandosi di utilizzo compatibile con la sua funzione.

Tuttavia, la sosta prolungata e stabile nello stesso punto configura un uso abusivo della cosa comune, in violazione dell’art. 1102 c.c.. Per questo motivo, è stato ordinato ai convenuti di non parcheggiare in modo stabile nel cortile, consentendo solo soste temporanee legate a esigenze contingenti.

Vasi e scale condominiali

Il giudice ha ritenuto illegittima anche la collocazione di vasi sui gradini della scala comune, poiché le scale devono rimanere completamente libere per garantire sicurezza e pieno utilizzo. Nel caso concreto, la presenza degli oggetti riduceva la già limitata fruibilità della scala.

È stata quindi disposta la rimozione immediata dei vasi.

Vano sottoscala

Diversamente, il Tribunale ha rigettato la domanda relativa al vano sottoscala. Non essendo stata provata un’occupazione stabile e continuativa, l’utilizzo saltuario per oggetti di piccola entità rientra nel margine di tollerabilità previsto dall’art. 1102 c.c., in ossequio al principio di solidarietà condominiale.

Le conseguenze e la penale

Per garantire l’effettività della decisione, il Tribunale ha applicato una penale ex art. 614-bis c.p.c. pari a 50 euro per ogni giorno di ritardo o per ogni nuova violazione, decorrenti dal settimo giorno successivo alla pubblicazione della sentenza.

Le spese di lite sono state invece integralmente compensate, in considerazione della parziale soccombenza e della complessità della vicenda.

Considerazioni finali

La pronuncia del Tribunale di Lodi ribadisce un principio essenziale: le parti comuni non possono essere trasformate in spazi privati di fatto.

L’art. 1102 c.c. consente a ciascun condomino di utilizzare il bene comune purché:

• non ne limiti il pari uso degli altri;
• non ne alteri la destinazione;
• non arrechi un pregiudizio concreto agli altri partecipanti.

La giurisprudenza della Cassazione è costante nel ritenere che anche la sosta prolungata di veicoli nel cortile condominiale può integrare un abuso, in quanto idonea a comprimere il diritto degli altri condomini al pari godimento dello spazio (Cass. n. 3640/2004; Cass. n. 7618/2019).

In sintesi, anche una condotta apparentemente ordinaria come il parcheggio può diventare illecita quando si traduce in una occupazione stabile e impeditiva del bene comune, alterando l’equilibrio tra i diritti dei condomini.

Fonte: condominioweb.com