Acquistare un immobile con posto auto rappresenta spesso un valore aggiunto determinante nella scelta di una casa, soprattutto nelle grandi città. Tuttavia, quando emergono irregolarità amministrative che impediscono l’utilizzo effettivo dell’autorimessa, il compratore può ottenere un risarcimento per il minor valore dell’immobile acquistato.

È quanto affermato dal Tribunale di Milano con una sentenza del 9 maggio 2026, che ha condannato i venditori di un appartamento al pagamento di un risarcimento economico a favore degli acquirenti, dopo aver accertato l’inutilizzabilità del posto auto per mancanza della necessaria certificazione antincendio.

La vicenda: posto auto venduto ma non utilizzabile

Gli acquirenti avevano acquistato un appartamento con annesso posto auto in autorimessa condominiale per un importo complessivo di 295.000 euro. Dopo il rogito, però, l’amministratore del condominio comunicava che l’autorimessa non poteva essere utilizzata poiché priva della documentazione antincendio richiesta dalla normativa vigente.

La problematica, secondo quanto emerso nel processo, era già nota all’interno del condominio ed era stata discussa in precedenti assemblee, ma non era stata comunicata agli acquirenti durante la trattativa né al momento della vendita.

Gli acquirenti hanno quindi sostenuto di aver subito un danno economico concreto, poiché il posto auto incluso nella compravendita risultava di fatto inutilizzabile.

La decisione del Tribunale di Milano

Il Tribunale ha accertato che l’assenza della certificazione antincendio non costituiva una semplice irregolarità formale, ma impediva concretamente l’utilizzo del posto auto.

Secondo il giudice, la situazione integrava un vizio della cosa venduta ai sensi degli artt. 1490 e 1492 c.c., poiché incideva sull’idoneità del bene all’uso pattuito e ne diminuiva il valore commerciale.

La consulenza tecnica d’ufficio ha quantificato il valore del posto auto inutilizzabile in 30.000 euro. I venditori sono stati quindi condannati al pagamento di tale somma, oltre interessi.

Il Tribunale ha inoltre chiarito che la responsabilità nasceva da tre elementi fondamentali:

• il posto auto era compreso nella vendita;
• la mancanza della documentazione antincendio ne impediva l’uso effettivo;
• l’irregolarità non era stata comunicata agli acquirenti.

Nessuna responsabilità per l’agente immobiliare

Diversa, invece, la posizione dell’agente immobiliare.

Il Tribunale ha escluso qualsiasi responsabilità professionale del mediatore, ritenendo non provato che l’agente fosse a conoscenza della problematica relativa all’autorimessa.

Secondo il giudice, la mancanza della certificazione antincendio non risultava rilevabile attraverso le normali verifiche catastali o documentali normalmente richieste a un mediatore immobiliare con l’ordinaria diligenza professionale.

La sentenza conferma quindi un principio importante: l’agente immobiliare risponde solo delle circostanze note o conoscibili con l’ordinaria diligenza, salvo specifici incarichi di approfondimento tecnico-amministrativo.

Quando il venditore deve risarcire il compratore

La decisione del Tribunale di Milano conferma che il venditore può essere chiamato a rispondere del minor valore dell’immobile quando esistono irregolarità amministrative preesistenti che:

• incidono concretamente sull’utilizzo del bene;
• diminuiscono il valore commerciale dell’immobile;
• non vengono comunicate all’acquirente.

Non ogni mancanza documentale, però, comporta automaticamente un diritto al risarcimento. La giurisprudenza richiede infatti una verifica concreta dell’effettiva compromissione dell’uso del bene e del danno subito dall’acquirente.

Nel caso specifico, il posto auto non poteva essere utilizzato e ciò ha inciso direttamente sul valore economico dell’immobile acquistato.

Le implicazioni per condomìni e compravendite immobiliari

La vicenda evidenzia l’importanza di verificare attentamente la regolarità amministrativa delle autorimesse condominiali prima della compravendita.

Per chi acquista un immobile con box o posto auto pertinenziale, è fondamentale accertare non solo la conformità urbanistica e catastale, ma anche la presenza della necessaria certificazione antincendio, soprattutto nelle autorimesse soggette alla normativa dei Vigili del Fuoco.

Anche gli amministratori di condominio devono prestare particolare attenzione alla gestione delle pratiche antincendio, poiché eventuali carenze possono incidere sulla commerciabilità e sul valore delle unità immobiliari.

La trasparenza informativa durante le trattative immobiliari rimane quindi essenziale per evitare future contestazioni e responsabilità risarcitorie.

Fonte: condominioweb.com