Acquistare un immobile con le agevolazioni prima casa consente un risparmio fiscale significativo. Tuttavia, esistono situazioni in cui questi benefici possono essere revocati, con conseguenze economiche rilevanti. Una delle più insidiose riguarda la risoluzione della compravendita, soprattutto quando avviene tramite mutuo dissenso.

Le agevolazioni fiscali sulla prima casa

Quando si acquista un immobile con i requisiti prima casa, il carico fiscale è ridotto:

Se il venditore è un privato (o impresa in esenzione IVA):

• imposta di registro al 2% (anziché 9%);
• imposta ipotecaria fissa di 50 euro;
• imposta catastale fissa di 50 euro.

Se il venditore è un’impresa con vendita soggetta a IVA:

• IVA agevolata al 4% (anziché 10%);
• imposta di registro fissa di 200 euro;
• imposta ipotecaria fissa di 200 euro;
• imposta catastale fissa di 200 euro.

Il vincolo dei cinque anni

La normativa è chiara: se l’immobile viene trasferito entro cinque anni dall’acquisto, si perde il beneficio, a meno che entro un anno non venga acquistata un’altra abitazione da destinare a residenza principale.

Il nodo della risoluzione della compravendita

Il problema si pone quando non si tratta di una vendita vera e propria, ma di una risoluzione del contratto tramite mutuo dissenso. In questo caso, le parti decidono di sciogliere l’accordo e riportare la situazione allo stato originario.

Ma questa operazione equivale a una vendita?

La posizione della Cassazione

La risposta è arrivata con chiarezza: sì, la retrocessione dell’immobile è considerata un nuovo trasferimento.

Secondo la Corte:

• non si tratta di un semplice annullamento del contratto;
• si configura un nuovo atto di trasferimento della proprietà.

Questo significa che, anche se le parti parlano di “risoluzione” o mutuo dissenso, dal punto di vista fiscale si verifica comunque un passaggio di proprietà.

Il caso concreto

Una contribuente aveva acquistato un immobile con IVA agevolata al 4%. Successivamente, ha deciso di sciogliere il contratto restituendo l’immobile al venditore.

L’Agenzia delle Entrate ha ritenuto che:

• la restituzione equivalesse a un nuovo trasferimento;
• essendo avvenuta entro cinque anni, comportasse la perdita delle agevolazioni.

Non avendo acquistato un’altra abitazione entro un anno, la contribuente ha subito la revoca dei benefici, confermata fino in Cassazione (ordinanza n. 9143/2026).

Le conseguenze

La perdita delle agevolazioni comporta:

• il pagamento delle imposte nella misura ordinaria;
• sanzioni;
• interessi.

Come evitare la decadenza

Per mantenere i benefici prima casa, è fondamentale rispettare questa regola:

👉 In caso di trasferimento (anche tramite mutuo dissenso) entro cinque anni, è necessario acquistare un’altra abitazione entro un anno e destinarla a residenza principale.

Attenzione prima di firmare

La risoluzione della compravendita può sembrare una soluzione semplice, ma ha implicazioni fiscali importanti. Prima di procedere, è essenziale valutare attentamente la possibilità di un nuovo acquisto entro dodici mesi.

Una scelta non ponderata può comportare la perdita delle agevolazioni prima casa e un significativo aggravio economico.

Fonte: condominioweb.com