Per i servizi di gestione ordinaria delle parti comuni, come le pulizie condominiali, il contratto sottoscritto dall’amministratore può essere sufficiente a fondare il credito della ditta incaricata, anche in assenza di una preventiva delibera assembleare. Se il servizio è stato effettivamente svolto e il condominio non dimostra di aver pagato, la pretesa economica del fornitore può essere riconosciuta dal giudice.

È questo il principio ribadito dal Tribunale di Latina con la sentenza n. 1047 del 18 maggio 2026, pronunciata nell’ambito di una controversia relativa al pagamento di servizi di pulizia condominiale.

Il caso esaminato dal Tribunale

Una società addetta alle pulizie condominiali aveva ottenuto un decreto ingiuntivo nei confronti di un condominio per il pagamento di oltre 70 mila euro, somma richiesta quale corrispettivo per i servizi svolti nello stabile.

Il credito si fondava su:

• un contratto sottoscritto dall’amministratore nel 2013;
• un successivo accordo del 2014 contenente il riconoscimento del debito e la previsione di un piano di pagamento.

Il condominio proponeva opposizione sostenendo:

• l’assenza di una delibera assembleare di approvazione dell’incarico;
• la mancata approvazione dei bilanci contenenti tali spese;
• il disconoscimento delle firme apposte sui documenti;
• l’incongruenza degli importi richiesti;
• la prescrizione del credito.

La società creditrice, invece, evidenziava come il servizio di pulizia delle parti comuni rientrasse nell’ordinaria amministrazione e potesse quindi essere validamente affidato dall’amministratore senza preventiva autorizzazione assembleare.

L’onere della prova nell’opposizione a decreto ingiuntivo

Il Tribunale ha ricordato che, nel giudizio di opposizione a decreto ingiuntivo, il creditore mantiene il ruolo di attore in senso sostanziale. Ciò significa che deve dimostrare:

• l’esistenza del contratto;
• la riferibilità del rapporto al condominio;
• l’effettiva esecuzione della prestazione;
• l’esigibilità del credito.

Una volta fornita questa prova, spetta invece al condominio dimostrare eventuali fatti estintivi dell’obbligazione, come l’avvenuto pagamento.

Nel caso concreto, la società ha prodotto:

• il contratto originario;
• il verbale di riconoscimento del debito;
• la documentazione relativa alla prosecuzione del rapporto;
• gli elementi attestanti l’esecuzione continuativa del servizio.

Il ruolo dell’amministratore nella gestione ordinaria

Secondo il giudice, il servizio di pulizie condominiali rientra tra le attività di ordinaria gestione disciplinate dall’art. 1130 c.c.

L’amministratore, infatti, può:

• organizzare i servizi comuni;
• sostenere le spese necessarie alla manutenzione ordinaria;
• stipulare contratti funzionali alla gestione corrente del condominio.

Diversa è invece la disciplina degli interventi straordinari, per i quali è normalmente richiesta una preventiva deliberazione assembleare ai sensi dell’art. 1135 c.c.

Il Tribunale ha quindi ritenuto che, nel caso di specie, l’amministratore avesse agito nell’ambito dei propri poteri rappresentativi.

Decisiva la consulenza grafologica

Un passaggio centrale della vicenda ha riguardato il disconoscimento delle firme apposte sul contratto e sull’accordo successivo.

Il Tribunale ha disposto una consulenza tecnica grafologica, che ha confermato l’autenticità delle sottoscrizioni dell’amministratore.

Accertata l’autografia delle firme, il giudice ha riconosciuto piena validità ai documenti prodotti dalla società incaricata delle pulizie condominiali.

Nessuna prova del pagamento da parte del condominio

Altro elemento determinante è stato il fatto che il condominio non abbia dimostrato di aver effettuato pagamenti successivi all’accordo di riconoscimento del debito.

Inoltre, non vi è stata una contestazione specifica dell’effettiva esecuzione del servizio: la difesa si era concentrata soprattutto sull’assenza di delibere assembleari.

Per il Tribunale, questo comportamento processuale ha rafforzato la prova del credito vantato dalla società.

La distinzione tra ordinaria e straordinaria amministrazione

La sentenza si inserisce in un orientamento ormai consolidato:

• per i servizi ordinari, il contratto firmato dall’amministratore può vincolare il condominio;
• per lavori straordinari o incarichi eccedenti la gestione corrente, serve invece una chiara autorizzazione assembleare oppure una successiva ratifica.

Il confine tra ordinaria e straordinaria amministrazione resta quindi fondamentale per valutare la validità degli impegni assunti dall’amministratore verso terzi.

Considerazioni finali

La decisione del Tribunale di Latina conferma che, nei rapporti tra condominio e fornitori, non è sufficiente contestare genericamente la mancanza di una delibera assembleare per sottrarsi al pagamento.

Quando il contratto riguarda servizi ordinari come le pulizie condominiali, e risultano provati:

• il titolo contrattuale;
• l’effettiva esecuzione delle prestazioni;
• la riferibilità del rapporto al condominio;
• il mancato pagamento,

il credito della società incaricata può essere pienamente riconosciuto anche in sede di opposizione a decreto ingiuntivo.

L’amministratore conserva infatti il potere di gestire i servizi comuni nell’ambito dell’ordinaria amministrazione, senza necessità di una preventiva autorizzazione assembleare per ogni incarico corrente.

FAQ – Pulizie condominiali e contratto firmato dall’amministratore

L’amministratore può firmare un contratto per le pulizie senza delibera assembleare?

Sì, quando il servizio rientra nell’ordinaria amministrazione del condominio. Le pulizie condominiali sono generalmente considerate attività ordinarie e l’amministratore può affidarle senza una preventiva autorizzazione dell’assemblea.

Il condominio può rifiutarsi di pagare se manca la delibera?

Non automaticamente. Se la ditta dimostra l’esistenza del contratto, l’effettiva esecuzione del servizio e il mancato pagamento, il condominio può essere comunque obbligato a pagare.

Le fatture bastano per ottenere il pagamento dal condominio?

No. In caso di opposizione a decreto ingiuntivo, le sole fatture non sono sufficienti. Occorrono anche il contratto, la prova del servizio svolto e la dimostrazione del credito.

Chi deve provare il pagamento delle pulizie condominiali?

Una volta che la società dimostra il proprio credito, spetta al condominio provare di aver pagato oppure dimostrare fatti che estinguano o impediscano l’obbligazione.

Quali servizi può gestire autonomamente l’amministratore?

L’amministratore può gestire i servizi di ordinaria amministrazione, come:

• pulizie delle parti comuni;
• manutenzione ordinaria;
• luce e servizi comuni;
• piccoli interventi di gestione corrente.

Per i lavori straordinari serve sempre la delibera?

Nella maggior parte dei casi sì. Gli interventi straordinari richiedono normalmente una deliberazione assembleare preventiva, salvo situazioni urgenti.

Il contratto firmato dall’amministratore vincola tutti i condomini?

Sì, se l’amministratore ha agito nell’ambito dei suoi poteri previsti dalla legge e il contratto riguarda servizi ordinari necessari alla gestione del condominio.

Il condominio può contestare la firma dell’amministratore?

Sì, ma in giudizio può essere disposta una consulenza tecnica grafologica per verificare l’autenticità della sottoscrizione.

Cos’è l’opposizione a decreto ingiuntivo in condominio?

È il procedimento con cui il condominio contesta un decreto ingiuntivo ottenuto da un creditore, ad esempio una ditta di pulizie condominiali o un fornitore di servizi.

Quando il credito della ditta di pulizie viene riconosciuto dal giudice?

Quando risultano provati:

• il contratto;
• l’esecuzione delle prestazioni;
• il mancato pagamento;
• la riferibilità del rapporto al condominio.

Fonte: condominioweb.com