La mancata ricezione del verbale assembleare può avere effetti decisivi sul diritto del condomino di contestare una delibera. Con la sentenza n. 15567 del 21 maggio 2026, la Corte di Cassazione ha chiarito un principio molto importante: il termine di trenta giorni previsto dall’art. 1137 c.c. decorre solo se il condominio riesce a dimostrare l’effettiva ricezione della comunicazione da parte del condomino assente.

In altre parole, non basta inviare il verbale: occorre provare che sia arrivato correttamente al destinatario.

La vicenda esaminata dalla Cassazione

La controversia nasce dall’azione di una condomina che aveva impugnato diverse delibere assembleari adottate tra il 2014 e il 2015, sostenendo di non aver mai ricevuto i relativi verbali. La proprietaria affermava di aver scoperto l’esistenza delle decisioni assembleari soltanto dopo aver ricevuto un decreto ingiuntivo per il pagamento delle spese condominiali.

Secondo il condominio, invece, la condomina era già a conoscenza delle deliberazioni da tempo e il termine per l’impugnazione era ormai scaduto. Sia il Tribunale sia la Corte d’Appello avevano accolto questa tesi, ritenendo la comunicazione dei verbali “non contestata”.

La condomina ha quindi presentato ricorso in Cassazione contestando, tra gli altri aspetti, proprio l’assenza di prova circa l’effettiva comunicazione dei verbali assembleari.

Verbale assembleare e prova della ricezione

La Suprema Corte ha accolto il primo motivo del ricorso, ribadendo che la comunicazione della delibera al condomino assente deve consentire una conoscenza completa ed effettiva del contenuto del verbale.

Secondo i giudici, la presunzione prevista dall’art. 1335 c.c. opera soltanto quando esiste la prova che l’atto sia stato recapitato all’indirizzo del destinatario.

In questo contesto, la Cassazione ha evidenziato una distinzione fondamentale:

• la PEC garantisce la prova dell’avvenuta consegna;
• la posta elettronica ordinaria, invece, non offre alcuna certezza né sull’effettivo recapito né sull’identità del destinatario.

Nel caso concreto, il condominio aveva utilizzato una semplice e-mail ordinaria e non era riuscito a dimostrare che il messaggio fosse realmente arrivato alla condomina. Inoltre, l’indirizzo utilizzato non risultava chiaramente riconducibile alla destinataria.

Per questi motivi, la Corte ha stabilito che il termine di trenta giorni per impugnare la delibera non poteva considerarsi iniziato.

Impugnazione della delibera: quando decorrono i 30 giorni

La pronuncia conferma un orientamento molto rilevante in materia condominiale: il termine previsto dall’art. 1137 c.c. decorre solo dal momento in cui il condomino assente riceve effettivamente comunicazione della delibera.

Se il condominio non è in grado di dimostrare l’avvenuto recapito del verbale, il diritto di impugnazione non decade.

La mancata comunicazione non rende nulla la delibera assembleare, ma impedisce semplicemente l’avvio del termine decadenziale.

Per questo motivo è fondamentale che l’amministratore utilizzi strumenti idonei a fornire prova certa della trasmissione, come:

• raccomandata A/R;
• PEC;
• fax;
• consegna a mano documentata.

Si tratta delle modalità generalmente richiamate dall’art. 66 disp. att. c.c. per la convocazione assembleare e considerate le più sicure anche per l’invio dei verbali.

Decreto ingiuntivo condominiale e conoscenza della delibera

La Cassazione ha inoltre ribadito che la semplice notifica di un decreto ingiuntivo fondato sulla delibera non equivale automaticamente alla comunicazione del verbale assembleare.

Il decreto ingiuntivo serve infatti al recupero del credito e non ha la funzione di informare formalmente il condomino delle decisioni adottate dall’assemblea.

Diverso è il caso in cui il condomino proponga opposizione al decreto ingiuntivo: in questa situazione, l’opposizione dimostra una conoscenza concreta ed effettiva della delibera, sufficiente a far decorrere il termine di trenta giorni per l’impugnazione, come già affermato anche dal Tribunale di Frosinone con sentenza n. 758 del 7 luglio 2023.

Comunicazioni condominiali: attenzione alla prova del recapito

La sentenza della Cassazione rappresenta un importante richiamo per gli amministratori di condominio. La corretta gestione delle comunicazioni assembleari non è soltanto una formalità, ma un elemento essenziale per garantire la validità delle procedure condominiali e prevenire future contestazioni.

L’utilizzo di strumenti privi di prova certa, come l’e-mail ordinaria, può infatti esporre il condominio al rischio di impugnazioni anche a distanza di tempo, proprio perché il termine decadenziale potrebbe non essere mai iniziato.

Fonte: condominioweb.com