La nullità della nomina dell’amministratore di condominio per mancata indicazione del compenso è un tema centrale nella gestione condominiale, perché mette in discussione non solo la validità dell’incarico, ma anche gli effetti sugli atti successivi.

Una recente pronuncia del Tribunale di Bolzano (sent. n. 348 dell’11 aprile 2026) offre chiarimenti importanti, soprattutto per evitare che un vizio originario produca effetti “a catena” sull’intera attività del condominio.

Nullità della nomina dell’amministratore di condominio per mancata indicazione del compenso

Il punto di partenza è l’art. 1129, comma 14, c.c., che impone all’amministratore di indicare in modo analitico il proprio compenso al momento dell’accettazione dell’incarico.

👉 In assenza di tale indicazione, la nomina è nulla.

Non si tratta di un vizio formale sanabile: secondo l’orientamento giurisprudenziale ormai consolidato, manca un elemento essenziale del rapporto contrattuale. I condomini devono essere messi nelle condizioni di conoscere preventivamente i costi della gestione.

È comunque ammessa:

• una quantificazione forfettaria
• il rinvio a un preventivo

purché il tutto sia approvato dall’assemblea.

Effetti della nullità: le delibere successive sono valide?

Qui emerge uno degli aspetti più rilevanti della decisione.

La nullità della nomina non comporta automaticamente la nullità delle delibere assembleari successive.

Questo perché prevale il principio di continuità dell’azione amministrativa:

• l’amministratore, anche se nominato con un vizio, continua a esercitare le sue funzioni
• l’assemblea resta valida e operativa
• gli atti adottati nel frattempo conservano efficacia

In sostanza, il sistema evita il blocco della gestione condominiale.

Impugnazione del bilancio e criteri di ripartizione delle spese

La sentenza affronta anche un secondo tema chiave: l’annullamento delle delibere di approvazione del bilancio per errori nei criteri di ripartizione.

Il Tribunale distingue chiaramente tra:

❌ Censure respinte

• Riparto di debiti senza prova sull’origine
• Suddivisione spese riscaldamento conforme alla normativa (quota prevalente sui consumi)
• Esclusione di un condomino da spese legali quando in conflitto con il condominio

⚠️ Censure accolte parzialmente

• Spese scale e locali comuni: devono essere ripartite in base all’uso effettivo, non escluse del tutto

✅ Censure accolte

• Spese per rifacimento tabelle millesimali: a carico solo dei condomini che hanno causato la variazione
• Spese rete fognaria: non modificabili a maggioranza, ma solo all’unanimità
• Spese luci esterne: illegittime se prive di criteri chiari e prova dei consumi

Annullamento parziale della delibera di approvazione del bilancio per vizi nei criteri di ripartizione delle spese

Un principio fondamentale emerge con chiarezza:

👉 Le delibere di bilancio possono essere annullate (anche solo in parte) quando:

• violano criteri legali di ripartizione
• non sono supportate da dati verificabili
• introducono deroghe senza unanimità

Al contrario, restano valide:

• le scelte discrezionali dell’assemblea
• le decisioni coerenti con la normativa e adeguatamente motivate

Conclusioni operative

La decisione del Tribunale di Bolzano chiarisce due aspetti fondamentali:

• la nomina dell’amministratore senza compenso è nulla, senza possibilità di sanatoria
• questa nullità non si estende automaticamente alle delibere successive, che restano valide fino a eventuale impugnazione

Per amministratori e condomini, il messaggio è chiaro:

• massima attenzione alla fase di nomina
• verifica puntuale dei criteri di ripartizione delle spese
• distinzione tra vizi formali e sostanziali nelle delibere

Fonte: condominioweb.com