Quando un condominio è composto da più scale o edifici distinti, non tutte le decisioni devono necessariamente coinvolgere l’intero complesso. È il caso della manutenzione del lastrico solare, soprattutto quando questo serve esclusivamente una singola scala. In queste situazioni, infatti, entrano in gioco le regole del cosiddetto condominio parziale, che limitano sia la partecipazione all’assemblea sia la ripartizione delle spese.

La questione è stata recentemente affrontata dalla Corte di Appello di Napoli con la sentenza n. 2773 del 14 aprile 2026, che ha chiarito un principio molto importante: se i lavori riguardano il lastrico solare di una sola scala, non tutti i condòmini possono partecipare alla votazione.

Quando il lastrico serve solo una parte del condominio

In molti complessi residenziali esistono più scale autonome, ciascuna con una propria copertura, impianti dedicati e parti comuni separate. In questi casi, alcuni beni non sono utilizzati indistintamente da tutti i proprietari, ma soltanto da un gruppo specifico di condòmini.

Secondo l’art. 1123 del Codice Civile, le spese relative a beni destinati al servizio esclusivo di una parte dell’edificio devono essere sostenute soltanto da chi ne trae utilità. Questo vale anche per gli interventi di manutenzione ordinaria e straordinaria del lastrico solare che copre una sola verticale.

Di conseguenza, se il tetto o il lastrico riguarda esclusivamente la scala B, saranno soltanto i proprietari di quella scala a dover partecipare alle spese e alle relative decisioni assembleari.

Assemblea invalida se votano anche gli estranei

Nel caso esaminato dalla Corte di Appello di Napoli, l’assemblea condominiale aveva approvato i lavori di rifacimento del lastrico solare della scala B con la partecipazione di tutti i condòmini del complesso, comprese persone proprietarie di appartamenti situati in altre scale.

La delibera è stata impugnata e successivamente annullata, perché adottata con una composizione assembleare non corretta. I giudici hanno infatti confermato che, trattandosi di un bene appartenente soltanto a una parte del condominio, non potevano prendere parte alla votazione soggetti privi di qualsiasi diritto sul bene interessato.

La Corte ha ribadito che, nei casi di condominio parziale, la composizione dell’assemblea cambia in base al bene oggetto della decisione. Non esiste quindi un diritto automatico di partecipazione per tutti i proprietari del complesso.

Il principio del condominio parziale

La sentenza richiama anche il consolidato orientamento della Corte di Cassazione, secondo cui il condominio parziale nasce automaticamente quando un bene, per caratteristiche strutturali e funzionali, serve esclusivamente una parte dell’edificio.

In queste circostanze:

• partecipano all’assemblea soltanto i condòmini interessati;
• le maggioranze vengono calcolate esclusivamente tra i proprietari coinvolti;
• le spese gravano solo sui soggetti che utilizzano quel bene.

Il principio si applica non solo ai lastrici solari, ma anche a scale, ascensori, cortili, impianti e altre strutture comuni destinate al servizio di una sola porzione del fabbricato.

Perché è importante rispettare queste regole

Una gestione errata dell’assemblea può portare all’annullamento delle delibere approvate, con conseguenze economiche e operative anche rilevanti per il condominio.

Per questo motivo è fondamentale che l’amministratore individui correttamente quali condòmini abbiano diritto di partecipare alla riunione, soprattutto quando si discutono lavori relativi a beni comuni solo in parte.

Nel caso del lastrico solare di una singola scala, coinvolgere proprietari estranei alla relativa comunione significa violare i principi previsti dal Codice Civile e dalla giurisprudenza consolidata.

Fonte: condominioweb.com