Quando vengono eseguiti interventi sul lastrico solare condominiale, la gestione del cantiere deve rispettare precise regole tecniche e di sicurezza. La mancata protezione temporanea della copertura durante i lavori può infatti provocare gravi infiltrazioni negli appartamenti sottostanti, con conseguenze economiche rilevanti per impresa appaltatrice e direttore dei lavori.

Una recente decisione della Corte d’Appello di Catanzaro ha ribadito un principio molto importante: la rimozione della guaina impermeabilizzante senza l’immediata posa di adeguati teli protettivi costituisce una violazione delle regole dell’arte e può rappresentare causa autonoma del danno, anche quando esistano precedenti criticità manutentive del tetto.

Il caso affrontato dalla Corte

La vicenda nasce da lavori di manutenzione straordinaria sul lastrico solare di un edificio condominiale. Durante l’esecuzione delle opere, dopo la rimozione dello strato impermeabilizzante, un appartamento veniva colpito da pesanti infiltrazioni di acqua piovana.

La proprietaria dell’immobile citava in giudizio sia l’impresa incaricata dei lavori sia il direttore dei lavori, sostenendo che il danno fosse stato causato dalla mancata protezione del cantiere durante le fasi di impermeabilizzazione.

Secondo quanto emerso dall’accertamento tecnico preventivo, la copertura era rimasta priva di adeguati sistemi impermeabili per diversi giorni, consentendo all’acqua piovana di penetrare all’interno dell’abitazione e danneggiare controsoffitti, pareti e finiture.

L’impresa si difendeva sostenendo che le infiltrazioni fossero già presenti prima dell’apertura del cantiere e che il problema derivasse dalla cattiva manutenzione pregressa del condominio. Analoga posizione veniva assunta dal direttore dei lavori, che tentava di attribuire la responsabilità al condominio quale custode dell’edificio.

Il Tribunale, però, accoglieva la domanda della condomina, condannando in solido impresa e direttore dei lavori al risarcimento dei danni patrimoniali e non patrimoniali subiti.

La responsabilità dell’impresa e del direttore dei lavori

La Corte d’Appello di Catanzaro, con sentenza n. 612 del 27 aprile 2026, ha confermato integralmente la decisione di primo grado.

I giudici hanno chiarito che il condomino danneggiato può agire direttamente contro l’impresa appaltatrice e contro il direttore dei lavori quando il danno alla proprietà esclusiva dipenda da una cattiva esecuzione delle opere o dall’omessa vigilanza tecnica sul cantiere.

Nel caso concreto, la Corte ha accertato che il grave fenomeno infiltrativo si era verificato dopo la rimozione della guaina impermeabile e prima della posa dei teli protettivi. Tale circostanza è stata ritenuta decisiva per individuare il nesso causale tra la gestione del cantiere e il danno subito dall’appartamento.

Secondo i giudici, la mancata tempestiva protezione della copertura ha introdotto un rischio nuovo e autonomo, sufficiente da solo a provocare le infiltrazioni.

Il ruolo del direttore dei lavori

La sentenza dedica particolare attenzione anche alla figura del direttore dei lavori, il quale non può limitarsi a un controllo puramente formale dell’opera.

Il professionista incaricato della direzione lavori ha infatti il compito di vigilare sull’esecuzione corretta delle opere e di impartire le necessarie direttive tecniche affinché il cantiere venga gestito in sicurezza e secondo le regole dell’arte.

Nel caso esaminato, il direttore dei lavori è stato ritenuto responsabile per non avere disposto tempestivamente la posa dei teli impermeabili durante la rimozione della vecchia guaina.

La Corte ha quindi confermato che la responsabilità del direttore dei lavori può concorrere con quella dell’appaltatore quando l’omissione di controllo o di vigilanza incida concretamente nella produzione del danno.

Pregresse criticità del tetto e nesso causale

Uno degli aspetti più interessanti della decisione riguarda il rapporto tra problematiche pregresse del lastrico solare e responsabilità del cantiere.

La Corte ha precisato che eventuali precedenti problemi manutentivi non eliminano automaticamente la responsabilità dell’impresa quando il danno derivi da una condotta successiva autonoma e causalmente efficiente.

Nel caso specifico, le infiltrazioni gravi si sono manifestate soltanto dopo la rimozione completa della guaina impermeabilizzante e la mancata immediata protezione della copertura.

Per questo motivo, il comportamento dell’impresa e del direttore dei lavori è stato considerato una causa sopravvenuta autonoma, idonea a interrompere il collegamento con eventuali criticità precedenti.

Il danno non patrimoniale per l’abbandono della casa

La Corte ha confermato anche il risarcimento del danno non patrimoniale subito dalla condomina.

Non si trattava di un danno biologico, escluso dalla consulenza medico-legale, ma della sofferenza derivante dall’impossibilità di utilizzare l’abitazione in sicurezza.

I Vigili del Fuoco avevano infatti riscontrato condizioni incompatibili con la permanenza nell’immobile, costringendo la proprietaria ad abbandonare temporaneamente la casa.

Secondo i giudici, il pregiudizio consisteva nella compromissione dell’habitat domestico e della normale vita familiare, elemento sufficiente a giustificare una liquidazione equitativa del danno.

Le indicazioni della giurisprudenza

La pronuncia della Corte d’Appello di Catanzaro si inserisce in un orientamento ormai consolidato della giurisprudenza.

La Corte di Cassazione ha più volte riconosciuto il diritto del singolo condomino ad agire direttamente per ottenere il risarcimento dei danni subiti nella propria unità immobiliare a causa della cattiva esecuzione dei lavori sulle parti comuni.

Allo stesso tempo, la giurisprudenza ribadisce che la responsabilità del condominio quale custode dell’edificio non esclude quella dell’impresa appaltatrice o del direttore dei lavori quando le rispettive condotte abbiano contribuito in modo determinante alla produzione del danno.

Considerazioni finali

La decisione conferma quanto sia fondamentale la corretta gestione dei lavori sul lastrico solare e, più in generale, dei cantieri condominiali.

Durante gli interventi di impermeabilizzazione, la protezione provvisoria della copertura rappresenta una misura essenziale per evitare infiltrazioni e danni agli appartamenti sottostanti.

Quando l’impresa omette tali cautele o il direttore dei lavori non esercita un adeguato controllo tecnico, entrambi possono essere chiamati a rispondere dei danni causati ai condomini.

La presenza di problematiche manutentive pregresse non basta infatti a escludere la responsabilità se la gestione negligente del cantiere introduce un rischio nuovo e concretamente determinante nella produzione dell’evento dannoso.

Fonte: condominioweb.com