La concessione in locazione di una parte comune del condominio non può essere deliberata liberamente dall’assemblea con una semplice maggioranza, soprattutto quando il bene potrebbe essere utilizzato direttamente da tutti i condomini. È questo il principio ribadito dalla Corte di Cassazione con la sentenza n. 14299 del 14 maggio 2026, che torna a fare chiarezza sui limiti dell’uso indiretto delle parti comuni e sul rispetto del principio del pari uso previsto dall’art. 1102 c.c.

Il caso: plateatico condominiale concesso al bar

La vicenda nasce dall’impugnazione di una delibera assembleare con cui il condominio aveva rinnovato la locazione di una porzione del plateatico fronte spiaggia a favore del titolare di un bar situato al piano terra dell’edificio. L’area veniva utilizzata durante la stagione estiva per posizionare sedie e tavolini.

Un condomino contestava la decisione sostenendo che tale concessione violasse il diritto degli altri partecipanti al condominio di utilizzare il bene comune secondo il principio del pari uso delle parti comuni. Secondo il ricorrente, infatti, la delibera attribuiva di fatto un utilizzo esclusivo dell’area a un solo soggetto.

Il condominio, invece, difendeva la scelta evidenziando che:

• la concessione riguardava una porzione limitata dell’area comune;
• l’utilizzo era temporaneo e stagionale;
• la pratica era consolidata da anni;
• il contratto produceva un vantaggio economico per tutti i condomini.

Le decisioni dei giudici di merito

Sia il Tribunale sia la Corte d’Appello avevano rigettato l’impugnazione. I giudici avevano ritenuto legittima la delibera perché:

• l’uso del plateatico era limitato nel tempo;
• non veniva alterata la destinazione del bene comune;
• il contratto di locazione aveva durata inferiore a nove anni e rientrava quindi negli atti di ordinaria amministrazione;
• l’operazione generava un rendimento economico per il condominio.

Secondo la Corte territoriale, inoltre, la locazione delle parti comuni non determinava un uso esclusivo del bene, ma semplicemente un utilizzo differente finalizzato a valorizzare economicamente la cosa comune.

Il principio affermato dalla Cassazione

La Suprema Corte ha però ribaltato questa interpretazione, chiarendo che la locazione di una parte comune costituisce un vero e proprio uso indiretto della cosa comune.

La Cassazione ha evidenziato che il plateatico, essendo parte del cortile condominiale, era un bene normalmente suscettibile di utilizzo diretto da parte di tutti i condomini. Inoltre, non risultava prevista alcuna forma di utilizzo alternato, né mediante suddivisione degli spazi né attraverso turnazioni temporali.

Per questo motivo, la deliberazione non poteva essere approvata semplicemente a maggioranza.

Secondo i giudici:

• l’assemblea può deliberare a maggioranza l’uso indiretto delle parti comuni solo quando l’uso diretto da parte di tutti i condomini sia impossibile;
• l’uso diretto può avvenire non solo in modo promiscuo, ma anche mediante frazionamento degli spazi o turnazioni;
• quando tali modalità sono possibili, la concessione esclusiva a terzi richiede il consenso unanime dei condomini.

La sentenza richiama numerosi precedenti giurisprudenziali consolidati, confermando che la locazione di beni comuni condominiali incide sul diritto reale spettante a ciascun partecipante alla comunione.

Uso diretto e uso indiretto: la differenza

La distinzione tra uso diretto e uso indiretto è centrale nella gestione delle parti comuni.

Uso diretto

Si verifica quando tutti i condomini possono utilizzare il bene:

• contemporaneamente;
• in proporzione alle rispettive quote;
• tramite suddivisione degli spazi;
• oppure mediante turni temporali.

Uso indiretto

Si ha invece quando il bene viene concesso in godimento esclusivo a uno o più soggetti tramite:

• locazione;
• concessione;
• affidamento esclusivo.

In questi casi il diritto degli altri condomini subisce una compressione, motivo per cui la legge e la giurisprudenza richiedono particolari cautele.

Le conseguenze pratiche per i condomìni

La decisione della Cassazione rappresenta un importante richiamo per amministratori e assemblee condominiali.

Prima di approvare la locazione delle parti comuni, occorre verificare attentamente:

• se il bene possa essere utilizzato direttamente da tutti i condomini;
• se sia possibile organizzare un utilizzo frazionato o a turni;
• se la concessione comporti una limitazione concreta dei diritti degli altri partecipanti.

Quando l’utilizzo comune è ancora possibile, una delibera approvata soltanto a maggioranza rischia di essere annullata o dichiarata invalida.

La sentenza conferma quindi che il principio del pari uso delle parti comuni rimane uno dei cardini fondamentali della disciplina condominiale e non può essere sacrificato esclusivamente per finalità economiche.

Fonte: condominioweb.com