Nel contesto condominiale, il servizio di portierato continua a rappresentare una spesa comune anche per le unità immobiliari dotate di accesso autonomo dalla strada, salvo diversa convenzione o comprovata estraneità oggettiva al servizio.

La giurisprudenza di legittimità ribadisce infatti che il portierato costituisce, in linea generale, un servizio reso nell’interesse dell’intero edificio, comprendendo attività di custodia, vigilanza e supporto alla gestione delle parti comuni. Di conseguenza, la semplice minore o mancata utilizzazione del servizio da parte di alcune unità non è sufficiente a escludere la partecipazione alle relative spese condominiali, in applicazione del criterio proporzionale previsto dall’art. 1123 c.c.

Il caso deciso dal Tribunale di Napoli

Con la sentenza n. 5685/2026 dell’8 aprile 2026, il Tribunale di Napoli ha respinto l’impugnazione proposta dalla proprietaria di un locale al piano terra con ingresso autonomo, la quale contestava l’addebito delle spese di portierato deliberato dall’assemblea condominiale.

La condomina sosteneva di non usufruire del servizio, in quanto il proprio immobile non era servito dall’ingresso principale e, in base a precedenti criteri di riparto, era stata esclusa dalle relative spese.

Il condominio, invece, evidenziava che le tabelle millesimali non avevano natura contrattuale e che l’assemblea non aveva modificato i criteri di riparto, ma si era semplicemente limitata ad applicare il principio legale di proporzionalità previsto dall’art. 1123, comma 1, c.c.

La decisione del Tribunale

Il giudice ha rigettato integralmente il ricorso, chiarendo un punto centrale: non vi è stata alcuna modifica delle tabelle millesimali, ma solo il ripristino dell’applicazione del criterio legale di riparto.

Secondo il Tribunale, la delibera assembleare non ha introdotto una deroga ai criteri legali, ma ha correttamente ricondotto la partecipazione alle spese di portierato al principio di proporzionalità, già applicabile in assenza di una diversa convenzione unanime.

In sostanza, il criterio legale dell’art. 1123 c.c. resta la regola generale, salvo che il titolo contrattuale o una delibera unanime stabiliscano una diversa ripartizione.

Il ruolo del servizio di portierato

Il Tribunale ha ribadito che il servizio di portierato svolge una funzione di custodia e vigilanza dell’intero edificio condominiale, e non solo delle unità direttamente servite dall’ingresso principale.

Di conseguenza, anche i proprietari di immobili con accesso indipendente devono contribuire alle relative spese condominiali, poiché il servizio è comunque potenzialmente utile alla sicurezza e alla gestione complessiva dello stabile.

Determinante anche il regolamento condominiale, che attribuiva al portiere compiti di custodia, vigilanza e pulizia dello stabile, confermando la natura generale e non settoriale del servizio.

Un aspetto rilevante della decisione

Il Tribunale ha inoltre precisato che non tutte le spese legate al personale sono state poste a carico della condomina.

In particolare, sono state escluse alcune voci relative alla sostituzione del portiere addetto esclusivamente alla pulizia di scale e cortile, in quanto parti comuni non utilizzate dalla stessa unità immobiliare.

Questo passaggio conferma che la verifica sulla debenza delle spese condominiali deve sempre considerare la concreta funzione del servizio e non solo la sua denominazione.

Principi giurisprudenziali richiamati

La decisione si inserisce in un orientamento consolidato:

• Il portierato è servizio comune anche per unità con ingresso autonomo (Cass. n. 12298/2003)
• Le spese di custodia e vigilanza si ripartiscono secondo art. 1123 c.c. (Cass. n. 962/1986; Cass. n. 5081/1990)
• L’esonero è possibile solo in presenza di titolo contrattuale o concreta estraneità del servizio (Cass. n. 12659/2020)
• Le tabelle millesimali possono essere modificate a maggioranza solo se hanno funzione ricognitiva (Cass. n. 6735/2020; Sez. Un. n. 18477/2010)
• La deroga ai criteri legali richiede sempre l’unanimità (App. Palermo n. 1804/2020)

Considerazioni finali

Il principio che emerge è chiaro: l’accesso autonomo non basta, da solo, a escludere un condomino dalla partecipazione alle spese di portierato, quando il servizio è strutturato a beneficio dell’intero stabile.

Solo la presenza di un titolo contrattuale o di una situazione oggettiva che dimostri la totale estraneità al servizio può giustificare un’esenzione.

In assenza di tali condizioni, torna pienamente applicabile il criterio generale dell’art. 1123 c.c., che impone la ripartizione delle spese in base ai millesimi di proprietà, confermando la natura essenzialmente collettiva del servizio di portierato nel condominio.

Fonte: condominioweb.com