Quando un problema strutturale emerge in un solo appartamento, non sempre significa che la responsabilità e le spese debbano ricadere esclusivamente sul proprietario di quell’unità. Se il dissesto riguarda elementi strutturali comuni, come fondazioni, strutture portanti o copertura, gli interventi possono interessare l’intero edificio e le relative spese devono essere sostenute da tutti i condomini in base ai millesimi di proprietà.

Questo principio è stato ribadito dal Tribunale di Grosseto, con la sentenza n. 118 del 16 febbraio 2026.

La vicenda

La controversia nasce dall’impugnazione di una delibera assembleare da parte di una condomina. L’assemblea aveva approvato alcuni preventivi relativi ai lavori di consolidamento delle fondazioni e al rifacimento del tetto.

Secondo la ricorrente, il complesso immobiliare sarebbe stato formato da due edifici distinti e autonomi. Da questa ricostruzione derivava l’idea che si trattasse di un supercondominio e che, di conseguenza, le spese per gli interventi riguardanti uno dei due corpi di fabbrica dovessero essere sostenute soltanto dai proprietari delle unità presenti in quell’edificio.

Inoltre, la condomina sosteneva che il rifacimento della copertura interessasse esclusivamente l’appartamento situato sotto il tetto, motivo per cui la spesa avrebbe dovuto gravare solo su quel proprietario.

Il condominio, insieme al terzo soggetto intervenuto nel giudizio e coinvolto dalle opere, ha invece difeso la validità della delibera e la correttezza della ripartizione delle spese secondo i millesimi.

La decisione del Tribunale

Per chiarire la reale configurazione dell’edificio, il giudice ha disposto una consulenza tecnica d’ufficio (CTU).

Dall’analisi tecnica è emerso che l’intero complesso immobiliare è costituito da un unico corpo di fabbrica con forma a “U”, caratterizzato da una struttura continua e priva di separazioni funzionali. Le fondazioni, i pilastri, le travi e i solai risultano tra loro collegati senza interruzioni, così come la copertura, che interessa l’intera struttura.

Anche il regolamento condominiale di natura contrattuale confermava che tetto, fondazioni e strutture portanti sono beni comuni indivisibili.

Alla luce di questi elementi, il Tribunale ha escluso che si potesse parlare di supercondominio o di condominio parziale. Il dissesto si era manifestato nell’unità immobiliare di un singolo proprietario, ma aveva coinvolto elementi strutturali fondamentali per la stabilità dell’intero edificio.

Secondo il CTU, l’eventuale mancata esecuzione degli interventi avrebbe aggravato la situazione, con possibili ripercussioni sulla sicurezza dell’intero fabbricato.

Per questo motivo, il giudice ha ritenuto che i lavori deliberati dall’assemblea fossero destinati a risolvere un problema che riguarda tutti i condomini.

Lavori necessari e ripartizione delle spese

Il Tribunale ha inoltre precisato che gli interventi non costituiscono innovazioni condominiali ai sensi degli artt. 1120 e 1121 c.c., ma si configurano come lavori di manutenzione straordinaria necessari.

Di conseguenza, la delibera è valida se approvata con la maggioranza prevista dall’art. 1136 c.c., regolarmente raggiunta nel caso di specie.

Anche la contestazione relativa alla ripartizione delle spese è stata respinta. Il tetto è infatti una parte comune destinata alla copertura dell’intero edificio e non può essere considerato di proprietà esclusiva del condomino che abita nell’appartamento sottostante.

Il Tribunale ha quindi confermato la piena legittimità della delibera assembleare e della ripartizione delle spese tra tutti i condomini.

Supercondominio e condominio parziale: quando si applicano

La giurisprudenza ha chiarito che un supercondominio nasce automaticamente quando più edifici condividono beni o servizi comuni, senza che sia necessario un atto formale (Cass. civ., sez. II, 21 ottobre 2025, n. 27998).

Diverso è il caso del condominio parziale, che si verifica quando un complesso residenziale è composto da più edifici o blocchi strutturalmente autonomi, ciascuno dotato di proprie parti comuni.

In queste situazioni, le spese relative a una parte comune che serve solo una porzione dell’edificio devono essere sostenute esclusivamente dai condomini che ne traggono utilità, secondo il principio dell’utilità concreta (Cass. civ., sez. II, 18 aprile 2005, n. 8066).

Ad esempio, la manutenzione di muri o strutture che servono una sola palazzina deve essere pagata solo dai proprietari delle unità presenti in quell’edificio.

Quando invece le spese spettano a tutti

I criteri del condominio parziale o del supercondominio non possono essere applicati quando l’edificio costituisce, dal punto di vista strutturale, un unico fabbricato.

Se fondazioni, strutture portanti e copertura sono continue e funzionalmente unitarie, tali elementi servono l’intero edificio e gli interventi che li riguardano perseguono un interesse comune.

In queste situazioni, le spese devono essere ripartite tra tutti i condomini secondo i millesimi di proprietà, perché le strutture che garantiscono la stabilità e l’impermeabilità dell’edificio – come fondazioni, muri portanti e tetti – non possono essere destinate al servizio esclusivo di alcuni condomini soltanto (Cass. civ., sez. VI, 7 ottobre 2019, n. 24927).

In altre parole, quando il fabbricato è strutturalmente unitario, le fondazioni non possono essere “divise” tra gruppi di condomini: esse sostengono l’intero edificio e ogni intervento che le riguarda è, necessariamente, di interesse comune.

Fonte: condominioweb.com