La legittimazione dell'amministratore di condominio incontra limiti chiari quando le azioni giudiziarie riguardano danni a beni in proprietà esclusiva, come parapetti e balconi dei singoli condomini. Infatti, l’amministratore può tutelare solo gli interessi relativi alle parti comuni o all’interesse collettivo dell’edificio.

La vicenda

Con ordinanza del 20 febbraio 2026 del Tribunale di Castrovillari (Proc. n. 1864-25 R.G.), è stato dichiarato inammissibile un ricorso per accertamento tecnico preventivo proposto dall’amministratore, perché le doglianze riguardavano prevalentemente parapetti e balconi qualificati come proprietà esclusiva.

Il condominio lamentava depositi di polveri e fumi provenienti da una pizzeria nello stabile, che avrebbero reso inutilizzabili le aree esterne dei piani superiori e inferiori. Si chiedeva la nomina di un consulente tecnico d’ufficio per verificare lo stato dei luoghi, accertare le cause e quantificare i danni.

Il proprietario dell’attività ha contestato la regolarità dell’impianto e chiesto il rigetto del ricorso.

La decisione

Il Tribunale ha confermato l’inammissibilità per difetto di legittimazione attiva, richiamando i principi di legitimatio ad causam e la distinzione tra titolarità del rapporto sostanziale e legittimazione processuale.

Secondo gli artt. 1130 e 1131 c.c., l’amministratore può agire solo per tutelare la unitarietà dell’edificio e le parti comuni, non i danni riferibili a diritti individuali dei condomini. Nel caso esaminato, le lamentele riguardavano esclusivamente parapetti e balconi di proprietà privata, rendendo la legittimazione dell’amministratore assente.

Il Tribunale ha inoltre rilevato la genericità del richiamo ai luoghi comuni, senza specificarne la natura o l’effettivo pregiudizio.

Giurisprudenza di riferimento

La decisione richiama diversi precedenti della Cassazione:

• Cass., Sez. Unite, 16/02/2016 n. 2951 – distinzione tra legittimazione ad agire e titolarità del rapporto sostanziale.

• Cass., Sez. Unite, 08/03/2022 n. 7514 – rilevabilità d’ufficio del difetto di legitimatio ad causam.

• Cass., Sez. II, 11/07/2025 n. 19121 – limiti della rappresentanza dell’amministratore sui danni individuali.

La giurisprudenza afferma che, quando le immissioni danneggiano solo proprietà esclusive, l’azione spetta ai singoli condomini. L’amministratore può intervenire solo per tutelare l’interesse collettivo o le parti comuni.

Considerazioni pratiche

• L’azione giudiziaria per danni su beni individuali deve essere promossa dai singoli proprietari.

• L’amministratore può agire solo se i danni incidono sulle parti comuni o sulla vivibilità collettiva dell’edificio.

• Componenti dei balconi con funzione estetico-decorativa sul prospetto potrebbero configurarsi come beni comuni, ma nel caso esaminato i beni erano esclusivi.

• La carenza di legittimazione è distinta dalla mancanza di autorizzazione assembleare, che può essere ratificata per evitare l’inammissibilità.

Fonte: condominioweb.com