La permanenza nell’immobile oltre il termine di un affitto breve, in assenza di un valido titolo, può comportare non solo la condanna al rilascio, ma anche il pagamento di una indennità di occupazione calcolata sul corrispettivo giornaliero precedentemente concordato.

Con sentenza del 18 febbraio 2026, il Tribunale di Firenze (Seconda sezione civile) ha affrontato un caso emblematico, chiarendo due aspetti centrali per proprietari e amministratori:

• la cessazione del consenso del proprietario determina la perdita del titolo di detenzione;

• l’occupazione senza titolo legittima la richiesta di un’indennità parametrata all’ultimo canone pattuito, specie se l’immobile è destinato ad affitti brevi.

La vicenda: dall’accordo informale alla permanenza senza titolo

La proprietaria di un appartamento, regolarmente utilizzato per affitti brevi e pubblicato su Airbnb, aveva inizialmente concesso l’immobile per tre giorni al canone di € 130,00 giornalieri.

Successivamente, il rapporto era proseguito tramite accordi informali con canoni rideterminati:

• € 85,00 al giorno fino al 24 aprile 2024;

• € 75,00 al giorno per un periodo successivo;

• infine € 85,00 al giorno fino al 18 maggio 2024.

Alla scadenza dell’ultima proroga, l’occupante rifiutava di lasciare l’immobile e, dal 18 maggio 2024, cessava ogni pagamento.

La proprietaria adiva quindi il Tribunale chiedendo:

• accertamento della cessazione del rapporto;

• condanna al rilascio;

• pagamento della indennità di occupazione fino alla riconsegna.

La controparte rimaneva contumace e non si presentava all’interrogatorio formale.

La decisione: cessazione del consenso e mancanza di forma scritta

Il Tribunale ha valorizzato lo scambio di comunicazioni tra le parti, ritenendo provato che l’ultima estensione fosse concordata sino al 18 maggio 2024, al canone di € 85,00 giornalieri.

Dal 19 maggio 2024:

• era cessato il consenso della proprietaria;

• non esisteva un contratto di locazione in forma scritta idoneo a legittimare la permanenza.

Richiamando l’art. 1, comma 4, L. 431/1998, il giudice ha ribadito che per le locazioni abitative è richiesta la forma scritta a pena di nullità.

Venuto meno il consenso e in assenza di un valido titolo, l’occupazione è stata qualificata come occupazione senza titolo, con conseguente condanna al rilascio.

Come si calcola l’indennità per occupazione senza titolo?

Uno dei punti più rilevanti riguarda la quantificazione dell’indennità di occupazione.

Il Tribunale ha ritenuto corretto parametrarla:

• alla destinazione dell’immobile ad affitti brevi;

• all’ultimo importo concordato tra le parti (€ 85,00 al giorno).

È stata quindi disposta la condanna al pagamento di € 85,00 per ogni giorno dal 19 maggio 2024 fino alla riconsegna.

La scelta non è stata automatica, ma motivata in base:

• all’uso locatizio ordinario dell’immobile;

• al valore economico concretamente riconosciuto dalle parti nell’immediatezza del periodo di occupazione.

I principi della Cassazione: niente più “danno in re ipsa”

Sul piano sistematico, la decisione si inserisce nel solco tracciato dalle Sezioni Unite della Corte di Cassazione.

Con la sentenza n. 33645/2022, le Sezioni Unite hanno chiarito che:

• il danno da occupazione senza titolo non è più configurabile come “in re ipsa”;

• occorre allegare la perdita della concreta possibilità di godimento del bene;

• il giudice può liquidare equitativamente il danno, anche utilizzando come parametro il canone di mercato.

Nel caso esaminato, la destinazione ad affitti brevi e il corrispettivo giornaliero pattuito hanno costituito elementi oggettivi idonei a fondare la liquidazione.

Considerazioni operative per proprietari e amministratori

La pronuncia offre indicazioni pratiche molto chiare:

1. È fondamentale documentare in modo preciso il momento della revoca del consenso.

2. Occorre conservare le prove del valore locativo dell’immobile (soprattutto in caso di affitti brevi).

3. In assenza di contratto scritto, la permanenza oltre il termine espone al rischio di condanna al rilascio e pagamento di indennità di occupazione giornaliera.

Per chi gestisce immobili in ambito condominiale o come attività ricettiva, la corretta formalizzazione dei rapporti e la tracciabilità delle comunicazioni rappresentano strumenti essenziali di tutela.

Fonte: condominioweb.com