La conclusione dei lavori non significa necessariamente la fine delle verifiche legate al Superbonus. A distanza di anni, l’Agenzia delle Entrate può infatti richiedere documenti e chiarimenti relativi agli interventi realizzati, coinvolgendo non soltanto gli aspetti fiscali, ma anche quelli tecnici, amministrativi e contabili.

Per i condomìni, dove alla realizzazione dei lavori hanno partecipato amministratori, imprese, tecnici e altri professionisti, ricostruire la documentazione può diventare particolarmente complesso. Per questo è utile verificare e organizzare per tempo il cosiddetto fascicolo dell’intervento.

Un controllo fiscale può coinvolgere anche gli aspetti tecnici

Il Superbonus è un’agevolazione fiscale, ma molti dei requisiti necessari per usufruirne dipendono da elementi di natura tecnica.

Si pensi, ad esempio, al rispetto dei requisiti energetici, alla congruità delle spese, agli stati di avanzamento dei lavori, alle asseverazioni dei professionisti o, nel caso degli interventi antisismici, alla documentazione richiesta dalla normativa.

Una richiesta dell’Agenzia delle Entrate può quindi partire da un aspetto fiscale e rendere necessario verificare documenti prodotti durante il cantiere, mettendo in relazione informazioni provenienti da soggetti diversi.

Anche eventuali controlli catastali dopo il Superbonus possono richiedere la ricostruzione della situazione dell’immobile prima e dopo i lavori, attraverso planimetrie, consistenze catastali e documentazione relativa alle eventuali variazioni.

La coerenza tra i documenti è fondamentale

Uno degli elementi più delicati di una verifica riguarda la coerenza tra i diversi documenti che compongono la pratica.

Un intervento può infatti essere accompagnato da una documentazione apparentemente completa, ma presentare elementi che richiedono chiarimenti quando computi metrici, contabilità, fatture, asseverazioni, fotografie e stati di avanzamento vengono confrontati tra loro.

Ad esempio, può essere necessario verificare che gli importi indicati nei diversi documenti siano coerenti oppure che sia possibile ricostruire con chiarezza lo stato di avanzamento dei lavori alla data cui si riferisce una determinata asseverazione.

Durante il cantiere questi aspetti possono essere stati gestiti separatamente dai diversi professionisti coinvolti. In occasione di un controllo, invece, tutta la documentazione può essere esaminata nel suo complesso.

Per i condomìni la ricostruzione può essere più complessa

Nel caso degli interventi sulle parti comuni, la documentazione relativa al Superbonus condominiale può essere distribuita tra diversi soggetti.

L’amministratore dispone degli atti di propria competenza, mentre progettisti, direttori dei lavori, asseveratori e imprese conservano documenti relativi alle rispettive attività. In alcuni casi possono inoltre essere presenti ulteriori documenti presso il general contractor o altri soggetti coinvolti nell’operazione.

Nel frattempo possono essere cambiati l’amministratore, i professionisti incaricati o le imprese. Questo rende ancora più importante che il condominio disponga di una raccolta ordinata della documentazione relativa ai lavori.

Una difficoltà nel reperire tempestivamente un documento non significa necessariamente che quel documento non esista. Tuttavia, se arriva una richiesta dell’Amministrazione finanziaria, recuperare rapidamente informazioni risalenti a diversi anni prima può diventare complicato.

Le possibili conseguenze possono riguardare più soggetti

Un’eventuale contestazione relativa ai presupposti dell’agevolazione può avere conseguenze sul piano fiscale. Ma, a seconda della natura della problematica riscontrata, può rendersi necessario anche approfondire i rapporti tra condominio, professionisti e imprese.

Se viene messo in discussione un requisito attestato da un professionista, oppure emergono problematiche relative all’esecuzione o alla contabilizzazione dei lavori, può essere necessario ricostruire gli incarichi conferiti, le attività svolte e gli obblighi assunti dai diversi soggetti.

Per questo è importante distinguere due piani: da una parte il rapporto tra contribuente e Agenzia delle Entrate, dall’altra gli eventuali rapporti interni tra il condominio e i soggetti che hanno partecipato alla realizzazione dell’intervento.

Il fascicolo del Superbonus può essere una forma di prevenzione

Una delle strategie più semplici consiste nel non aspettare l’arrivo di una richiesta di documentazione per verificare lo stato degli archivi.

Il condominio può valutare la possibilità di predisporre un fascicolo documentale del Superbonus, raccogliendo in modo ordinato gli atti principali relativi all’intervento e verificando, per quanto possibile, la coerenza tra i diversi documenti.

Non significa necessariamente riesaminare ogni pratica nel dettaglio o introdurre nuovi adempimenti. L’obiettivo è soprattutto evitare che, a distanza di anni, la documentazione sia frammentata tra soggetti diversi o che alcune informazioni fondamentali risultino difficili da reperire.

Il fascicolo può comprendere, in relazione alla specifica situazione, documentazione amministrativa, delibere condominiali, contratti, fatture, computi metrici, contabilità dei lavori, asseverazioni, documentazione tecnica, stati di avanzamento e altri atti collegati all’intervento.

Perché l’amministratore ha un ruolo importante

L’amministratore di condominio può svolgere un ruolo importante nell’organizzazione della documentazione di propria competenza e nella conservazione degli atti relativi ai lavori sulle parti comuni.

Una gestione ordinata consente infatti di individuare più rapidamente i documenti disponibili e di capire quali siano invece conservati da professionisti o imprese.

In caso di passaggio di consegne tra amministratori, inoltre, una documentazione strutturata facilita la continuità nella gestione e riduce il rischio che informazioni importanti vadano disperse.

Prepararsi a un eventuale controllo non significa quindi presumere che vi siano irregolarità. Significa semplicemente essere nelle condizioni di ricostruire con maggiore rapidità e chiarezza un intervento che, soprattutto nei condomìni di grandi dimensioni, può aver coinvolto numerosi soggetti e una quantità considerevole di documenti.

FAQ

La fine dei lavori Superbonus esclude successivi controlli?

No. La conclusione dei lavori non impedisce all’Amministrazione finanziaria di effettuare successivamente verifiche sui presupposti dell’agevolazione e sulla documentazione relativa agli interventi.

Cosa può essere verificato in un intervento Superbonus?

A seconda del caso, possono essere esaminati aspetti fiscali, amministrativi e tecnici, tra cui documentazione delle spese, requisiti dell’intervento, asseverazioni, stati di avanzamento e altri documenti necessari a dimostrare la spettanza dell’agevolazione.

Perché i controlli Superbonus possono essere più complessi nei condomìni?

Perché la documentazione può essere distribuita tra amministratore, tecnici, imprese e altri soggetti che hanno partecipato all’intervento. La ricostruzione può quindi richiedere il coordinamento di documenti provenienti da fonti diverse.

È utile predisporre un fascicolo documentale del Superbonus?

Può essere una scelta prudenziale utile per organizzare la documentazione e verificare che gli atti principali siano reperibili e coerenti tra loro, soprattutto per interventi complessi realizzati diversi anni prima.

Cosa dovrebbe fare il condominio se riceve una richiesta dell’Agenzia delle Entrate?

È opportuno verificare con attenzione la richiesta, individuare la documentazione necessaria e, quando gli aspetti fiscali o tecnici sono complessi, coinvolgere i professionisti competenti prima di fornire le risposte e gli eventuali documenti richiesti.

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Fonte: condominioweb.com