Il regolamento di condominio può stabilire regole più restrittive per l'utilizzo degli spazi comuni, ma non può arrivare a escludere in modo assoluto il diritto dei condomini di utilizzare i beni condivisi.

La questione è stata affrontata dalla Corte d'Appello di Napoli, con la sentenza del 18 settembre 2026 n. 5752, che ha esaminato la validità di una clausola regolamentare che vietava in maniera generalizzata l'occupazione delle parti comuni senza la preventiva autorizzazione dell'amministratore.

La decisione ribadisce un principio importante: il regolamento può disciplinare l'utilizzo dei beni comuni, ma un divieto indistinto non può trasformarsi in una sostanziale esclusione del diritto di godimento riconosciuto a ciascun condomino dall'art. 1102 c.c.

La controversia sull'uso degli spazi comuni

La vicenda nasce dalla contestazione di un condomino nei confronti di una società che gestiva un'attività commerciale confinante con il fabbricato.

Secondo il proprietario, la società utilizzava da diversi anni alcune porzioni comuni dell'edificio, tra cui il marciapiede condominiale e il muro perimetrale, collocandovi diverse strutture e installando sulla parete comune i motori degli impianti di condizionamento destinati al locale commerciale.

Il condomino riteneva che tale utilizzo fosse contrario sia alle norme che disciplinano il godimento delle parti comuni, sia al regolamento condominiale contrattuale, risalente al 1972.

In particolare, una clausola del regolamento vietava in maniera generale l'occupazione, anche temporanea, di qualsiasi locale o spazio comune senza la preventiva autorizzazione dell'amministratore.

Da qui la richiesta di accertare la natura condominiale dell'area, dichiarare illegittima l'occupazione e ottenere il ripristino dello stato dei luoghi, oltre al risarcimento dei danni e a un'indennità per l'occupazione.

La società si è difesa sostenendo, tra l'altro, che l'utilizzo dell'area durava da oltre trent'anni senza opposizioni da parte del condominio e con un consenso, almeno tacito, alla situazione esistente.

Il giudizio di primo grado

Il Tribunale, anche sulla base degli accertamenti effettuati attraverso una CTU, aveva respinto le richieste del condomino.

Secondo il giudice, l'utilizzo dell'area rientrava nei limiti del legittimo uso della cosa comune previsto dall'art. 1102 c.c. Anche l'installazione dei motori dei condizionatori sul muro perimetrale non risultava idonea ad alterare la destinazione o la consistenza del bene comune.

Il condomino ha quindi proposto appello, contestando l'interpretazione dell'art. 1102 c.c., la valutazione del regolamento condominiale e gli accertamenti contenuti nella consulenza tecnica.

Il regolamento può limitare l'uso delle parti comuni?

La Corte d'Appello di Napoli ha confermato la decisione del Tribunale.

I giudici hanno ricordato che un regolamento condominiale può prevedere criteri più rigorosi rispetto a quelli stabiliti dalla disciplina generale, ma non può introdurre un divieto assoluto e indistinto di utilizzo delle cose comuni.

Nel caso esaminato, la clausola che vietava genericamente qualsiasi occupazione degli spazi comuni senza l'autorizzazione dell'amministratore è stata quindi ritenuta non operante nella misura in cui si traduceva in un divieto generalizzato di utilizzo delle parti comuni.

L'art. 1102 c.c. riconosce infatti al singolo condomino la possibilità di utilizzare la cosa comune anche in modo più intenso rispetto agli altri, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne un pari uso secondo il proprio diritto.

Il ruolo delle delibere condominiali

Un altro elemento determinante nella decisione è rappresentato dalle deliberazioni approvate dall'assemblea condominiale nel corso degli anni.

La Corte ha osservato che, tra il 2014 e il 2021, il condominio non aveva adottato decisioni dirette a vietare l'occupazione dell'area. Al contrario, alcune deliberazioni avevano disciplinato e tollerato la situazione, arrivando anche ad autorizzare l'installazione di strutture amovibili.

Poiché tali deliberazioni non erano state impugnate nei termini previsti dalla legge, la Corte ha escluso che potesse essere successivamente qualificata come abusiva un'occupazione che il condominio aveva nel tempo espressamente disciplinato o tollerato.

La CTU non vincola il giudice sulle questioni giuridiche

La sentenza affronta anche il tema della Consulenza Tecnica d'Ufficio.

La Corte ha ricordato che il consulente tecnico può fornire al giudice elementi di natura tecnica, ma le valutazioni giuridiche rimangono di competenza esclusiva del magistrato.

Di conseguenza, il giudice può discostarsi dalle conclusioni del CTU quando riguardano l'interpretazione delle norme o la qualificazione giuridica dei fatti.

Condizionatori sul muro comune: quando sono consentiti?

La Corte ha inoltre confermato la legittimità dell'installazione dei motori dei condizionatori sulla parete comune.

Il muro perimetrale può infatti essere utilizzato anche per sostenere impianti e relative tubazioni, purché l'intervento non modifichi la destinazione del bene, non ne comprometta la stabilità e non determini un pregiudizio concreto per gli altri condomini.

Nel caso esaminato non era stata fornita la prova di un concreto danno alla sicurezza dell'edificio o al decoro architettonico.

Anche per questo motivo le contestazioni relative ai condizionatori sono state respinte.

Regolamento contrattuale e limiti al godimento dei beni comuni

L'art. 1102 c.c. è una norma derogabile. Di conseguenza, un regolamento condominiale di natura contrattuale può prevedere limitazioni più incisive rispetto alla disciplina ordinaria.

Queste limitazioni hanno però natura negoziale e devono essere validamente accettate dai condomini.

Quando le restrizioni sono contenute nel regolamento predisposto dal costruttore, devono essere recepite nei singoli atti di acquisto o attraverso un successivo atto avente la necessaria efficacia. Se invece vengono introdotte successivamente dall'assemblea, occorre il consenso unanime dei partecipanti quando si incide sui diritti individuali sulle parti comuni.

Ciò non significa, tuttavia, che sia possibile introdurre qualsiasi tipo di divieto.

La giurisprudenza ha infatti escluso la possibilità di prevedere un divieto generalizzato di utilizzazione delle parti comuni, come già affermato dalla Corte di Cassazione con la sentenza n. 27233/2013.

Sono invece ammissibili clausole che vietino specifiche attività o determinati interventi quando il divieto sia formulato in maniera precisa e trovi una giustificazione nella tutela della destinazione del bene, della sicurezza, del decoro o dei diritti degli altri condomini.

Cosa significa per il condominio

La sentenza della Corte d'Appello di Napoli conferma quindi la necessità di distinguere tra una legittima disciplina dell'uso dei beni comuni e un divieto che, per la sua genericità, finisce per impedire qualsiasi utilizzo.

Un regolamento condominiale può stabilire modalità, limiti e condizioni per l'utilizzo degli spazi condivisi, ma una clausola che vieti indistintamente ogni occupazione senza autorizzazione preventiva non può essere utilizzata per escludere in via generale il diritto dei condomini al godimento della cosa comune.

Prima di contestare un'occupazione o un intervento su una parte comune è quindi importante verificare non soltanto il testo del regolamento, ma anche la sua natura contrattuale o assembleare, le successive deliberazioni e le concrete modalità di utilizzo del bene.

FAQ

Il regolamento condominiale può vietare l'uso delle parti comuni?

Può disciplinare e limitare l'utilizzo delle parti comuni, anche in maniera più rigorosa rispetto all'art. 1102 c.c., ma non può introdurre un divieto generico e assoluto che impedisca qualsiasi forma di godimento del bene comune.

Un condomino può occupare una parte comune?

L'utilizzo è possibile nei limiti dell'art. 1102 c.c., purché non venga alterata la destinazione del bene e non venga impedito agli altri condomini di esercitare il loro diritto sullo stesso spazio.

Il regolamento può vietare l'installazione di un condizionatore?

Un regolamento contrattuale può prevedere limitazioni specifiche, ma occorre verificare il contenuto della clausola e le conseguenze concrete dell'installazione. In ogni caso devono essere rispettati i limiti relativi alla sicurezza, alla destinazione del bene e al decoro dell'edificio.

La CTU vincola il giudice?

No. Il CTU fornisce al giudice valutazioni tecniche, ma l'interpretazione delle norme e le conclusioni giuridiche spettano esclusivamente al magistrato.

Il condominio può tollerare nel tempo un'occupazione delle parti comuni?

Le circostanze concrete devono essere valutate caso per caso. Delibere assembleari che abbiano disciplinato o autorizzato una determinata situazione e che non siano state impugnate possono assumere rilievo nel successivo giudizio.

Qual è il principio dell'art. 1102 c.c.?

Ogni condomino può servirsi della cosa comune, anche con un utilizzo più intenso, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto.

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Fonte: condominioweb.com