Quando più edifici condividono beni, impianti o servizi comuni, la gestione non può essere affidata autonomamente all'assemblea di uno solo dei condomìni coinvolti. È questo uno dei principi che caratterizzano il supercondominio, realtà nella quale le decisioni relative alle parti comuni devono essere assunte dall'organo competente.

Una recente pronuncia del Tribunale di Caltanissetta ha ribadito un principio particolarmente importante: se l'assemblea di un singolo condominio delibera su un bene comune a più edifici, esercitando una competenza che appartiene al supercondominio, la decisione può essere affetta da nullità.

Che cos'è il supercondominio

L'art. 1117-bis del Codice civile stabilisce che le disposizioni in materia di condominio si applicano, quando compatibili, anche ai casi in cui più unità immobiliari o più edifici, oppure più condomìni, abbiano in comune beni, impianti o servizi.

Si parla quindi di supercondominio quando più edifici autonomi e distinti sono collegati dalla proprietà o dall'utilizzazione di parti comuni, destinate in modo stabile al loro servizio o godimento.

Tra gli esempi più frequenti rientrano strade interne, impianti, aree verdi, autorimesse, sistemi di illuminazione, servizi comuni e altre strutture utilizzate dai proprietari di diversi edifici.

Secondo il consolidato orientamento della Corte di Cassazione, il supercondominio costituisce un ente di gestione autonomo rispetto ai singoli condomìni che lo compongono. Esso nasce di diritto, senza che sia necessaria una specifica manifestazione di volontà da parte dei proprietari o del costruttore, salvo diversa previsione del titolo.

Chi deve decidere sulle parti comuni del supercondominio?

Il fatto che il supercondominio sia un'entità distinta dai singoli condomìni comporta una conseguenza fondamentale: le decisioni relative ai beni comuni del supercondominio devono essere assunte dall'assemblea competente per quella gestione.

Non è quindi possibile che l'assemblea di un singolo edificio decida autonomamente su un bene che appartiene alla comunione tra più condomìni.

La volontà del supercondominio deve infatti essere espressa attraverso un procedimento unitario, secondo le modalità previste dalla legge.

Cosa cambia quando i partecipanti sono più di sessanta

Una disciplina particolare è prevista dall'art. 67 disp. att. c.c.

Quando i partecipanti complessivi sono più di sessanta, ciascun condominio deve designare un proprio rappresentante, con le maggioranze previste dalla legge, affinché partecipi all'assemblea per la gestione ordinaria delle parti comuni a più condomìni e per la nomina dell'amministratore.

La previsione risponde a un'esigenza pratica: in un supercondominio composto da un numero molto elevato di partecipanti, convocare e far partecipare direttamente tutti i singoli proprietari potrebbe rendere estremamente complessa la gestione.

Il sistema dei rappresentanti consente quindi di rendere più efficiente il processo decisionale, senza modificare la natura autonoma del supercondominio.

Non sono ammesse decisioni "a geometria variabile"

Un aspetto particolarmente importante riguarda il modo in cui deve formarsi la volontà dell'ente.

La disciplina condominiale non ammette che una decisione relativa a un bene comune del supercondominio venga costruita sommando deliberazioni autonome assunte separatamente dai diversi condomìni.

In altre parole, non è possibile procedere con una sorta di deliberazione "a geometria variabile", nella quale ciascun gruppo di proprietari decide separatamente e il risultato finale viene considerato come espressione della volontà dell'intero supercondominio.

Quando la decisione rientra nella competenza del supercondominio, deve essere adottata dall'organo competente secondo le modalità previste dalla legge.

Cosa succede se decide l'assemblea di un solo condominio?

È proprio questo il punto centrale affrontato dalla giurisprudenza.

Se l'assemblea di un singolo condominio assume una decisione relativa a un bene comune a più condomìni, può verificarsi un vero e proprio difetto di competenza dell'organo deliberante.

Non si tratta, quindi, semplicemente di un'irregolarità nelle modalità con cui si è svolta l'assemblea. Il problema riguarda direttamente il potere di decidere su quella determinata materia.

Il Tribunale di Caltanissetta, con sentenza del 28 settembre 2026, n. 756, ha ritenuto nulla la deliberazione adottata dall'assemblea di un singolo condominio in relazione a interventi riguardanti un bene comune anche ad altro edificio.

La ragione è particolarmente significativa: la decisione era stata assunta da un soggetto privo della competenza necessaria a intervenire sulla gestione del bene comune.

Nullità e annullabilità: perché la distinzione è importante

Nel diritto condominiale è fondamentale distinguere tra delibere nulle e delibere annullabili.

Le Sezioni Unite della Corte di Cassazione, con la sentenza n. 4806/2005, hanno chiarito che sono nulle, tra le altre, le deliberazioni prive degli elementi essenziali, quelle con oggetto impossibile o illecito e quelle che non rientrano nella competenza dell'assemblea.

Sono invece generalmente annullabili le deliberazioni caratterizzate da vizi relativi alla costituzione dell'assemblea, alle maggioranze, alla convocazione, all'informazione dei partecipanti o ad altre irregolarità del procedimento.

La distinzione non è soltanto teorica, perché produce conseguenze concrete anche rispetto ai termini e alle modalità di impugnazione della deliberazione.

Il difetto assoluto di attribuzioni può determinare la nullità

Il principio è stato ulteriormente precisato dalle Sezioni Unite con la sentenza n. 9839/2021.

La nullità della delibera condominiale ha carattere residuale e ricorre, tra le altre ipotesi, quando manca originariamente un elemento essenziale, quando l'oggetto è materialmente o giuridicamente impossibile oppure quando il contenuto è illecito.

L'impossibilità giuridica dell'oggetto può essere collegata anche a un difetto assoluto di attribuzioni.

È proprio questo il profilo che assume rilievo quando un'assemblea condominiale interviene su una materia che la legge attribuisce alla competenza dell'assemblea del supercondominio.

La corretta gestione del supercondominio evita contenziosi

La vicenda dimostra quanto sia importante individuare correttamente la natura del bene sul quale si deve intervenire e, di conseguenza, l'organo competente ad assumere la decisione.

Prima di procedere con una deliberazione relativa a parti comuni del supercondominio, è quindi necessario verificare il titolo, la natura del bene, la sua destinazione e la disciplina applicabile alla gestione.

Un'errata individuazione delle competenze può infatti portare non soltanto all'impugnazione della deliberazione, ma anche alla sua nullità, con conseguenze rilevanti per il condominio e per i proprietari coinvolti.

Per questo, una corretta amministrazione condominiale richiede attenzione non solo agli aspetti contabili e organizzativi, ma anche alla corretta applicazione delle norme che regolano i rapporti tra singoli condomìni e supercondominio.

FAQ

Che cos'è un supercondominio?

Il supercondominio è una realtà nella quale più edifici autonomi condividono beni, impianti o servizi comuni destinati al loro utilizzo.

Chi può decidere sui beni comuni del supercondominio?

Le decisioni relative ai beni comuni a più condomìni devono essere assunte dall'organo competente del supercondominio, secondo le modalità previste dalla legge.

L'assemblea di un singolo condominio può decidere su un bene del supercondominio?

In linea generale, no. Se la decisione riguarda un bene comune a più edifici, la competenza appartiene all'assemblea del supercondominio.

Cosa succede se il singolo condominio approva comunque la decisione?

Se l'assemblea interviene su una materia che non rientra nelle proprie attribuzioni, la deliberazione può essere considerata nulla per difetto di competenza.

Quando vengono nominati i rappresentanti dei condomìni?

Quando i partecipanti complessivi al supercondominio sono più di sessanta, l'art. 67 disp. att. c.c. prevede che ciascun condominio designi un proprio rappresentante per la gestione ordinaria delle parti comuni e per la nomina dell'amministratore.

Qual è la differenza tra delibera nulla e annullabile?

La nullità riguarda vizi particolarmente gravi, tra cui il difetto assoluto di attribuzioni e l'oggetto illecito o impossibile. L'annullabilità riguarda invece, in via generale, irregolarità relative alla costituzione dell'assemblea, alle maggioranze o al procedimento assembleare.

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Fonte: condominioweb.com