L’assemblea condominiale non può imporre a maggioranza l’esecuzione di lavori sulle parti che appartengono in via esclusiva ai singoli proprietari. Il principio assume particolare rilievo nel caso dei balconi aggettanti, che, salvo specifiche caratteristiche degli elementi che li compongono, sono generalmente collegati alla proprietà dell’unità immobiliare cui accedono.

La questione è stata affrontata dalla Corte d’Appello di Reggio Calabria, sentenza n. 784 del 5 ottobre 2026, che ha riconosciuto l’invalidità della deliberazione nella parte in cui disponeva interventi su componenti dei balconi rientranti nella proprietà esclusiva dei condomini.

La vicenda esaminata dalla Corte

La controversia nasce dall’opposizione presentata da un condomino contro un decreto ingiuntivo relativo al pagamento di circa 6.000 euro per lavori di ristrutturazione deliberati dall’assemblea.

Il proprietario contestava, tra gli altri aspetti, che una parte degli interventi riguardasse beni di proprietà esclusiva, sostenendo quindi che l’assemblea non avesse il potere di imporne l’esecuzione e di ripartirne i relativi costi.

Il condominio, invece, riteneva legittima la richiesta di pagamento e sosteneva la validità delle decisioni assembleari.

La questione è arrivata in appello, dove i giudici hanno esaminato nel dettaglio la natura delle diverse lavorazioni previste dal programma di ristrutturazione.

Balconi aggettanti: quali parti sono private e quali possono essere comuni

Uno degli aspetti centrali della decisione riguarda la distinzione tra le parti esclusive dei balconi e gli elementi che possono invece assumere una funzione comune.

In linea generale, i balconi aggettanti appartengono al proprietario dell’appartamento cui accedono. Non possono quindi essere automaticamente considerati beni condominiali solo perché inseriti nella struttura complessiva dell'edificio.

Diversa può essere la situazione per determinati elementi decorativi, come rivestimenti, fregi, parapetti o altri manufatti, quando questi svolgano una funzione estetica prevalente per l’intero edificio e contribuiscano al decoro architettonico della facciata.

È quindi necessario valutare concretamente la funzione e le caratteristiche di ciascun elemento.

L’assemblea non può decidere sui beni esclusivi

Nel caso esaminato dalla Corte, la documentazione dei lavori distingueva chiaramente le opere comuni da quelle relative alle parti esclusive dei balconi.

Erano infatti stati predisposti due computi separati: uno relativo alle opere comuni e uno comprendente interventi come:

• sostituzione delle copertine in marmo;

• rimozione di piastrelle e massetto;

• impermeabilizzazione;

• posa di nuove piastrelle;

• sostituzione del battiscopa;

• pitturazione;

• interventi sulle ringhiere.

Secondo la Corte, queste lavorazioni, per come concretamente individuate e documentate, riguardavano parti appartenenti alla proprietà esclusiva.

L’assemblea, pertanto, non poteva deliberarne l’esecuzione a maggioranza né imporre al proprietario il pagamento delle relative spese.

Delibera nulla per difetto di attribuzioni

La conseguenza individuata dai giudici è particolarmente importante.

Quando l’assemblea interviene su beni che non rientrano nei suoi poteri di gestione, non si tratta semplicemente di un errore nella ripartizione delle spese. La deliberazione può essere affetta da nullità per difetto assoluto di attribuzioni.

In altre parole, l’assemblea non può sostituire con una votazione a maggioranza il consenso del proprietario necessario per intervenire su un bene esclusivo.

Il fatto che i lavori siano inseriti all’interno di un più ampio appalto condominiale non cambia la situazione: l’inserimento delle opere private nel programma complessivo non attribuisce all’assemblea un potere che la legge non le riconosce.

Non tutto ciò che riguarda il balcone è necessariamente privato

La decisione non significa, però, che ogni elemento del balcone debba essere considerato automaticamente di proprietà esclusiva.

La giurisprudenza ha infatti riconosciuto in diverse occasioni la natura comune di determinati elementi quando questi svolgono una funzione decorativa riferibile all’intero edificio.

È il caso, ad esempio, di ringhiere, parapetti o altri elementi che, per caratteristiche, disposizione, uniformità e rapporto con la facciata, contribuiscono in maniera prevalente al decoro architettonico del fabbricato.

La loro qualificazione non dipende quindi esclusivamente dalla collocazione sul balcone, ma dalle caratteristiche concrete e dalla funzione svolta.

La differenza tra lavori privati e lavori sulle parti comuni

La distinzione è fondamentale anche per comprendere chi debba sostenere le spese.

Se l’intervento riguarda una parte esclusiva del balcone, il proprietario non può essere obbligato dall’assemblea ad accettare i lavori sulla base di una semplice deliberazione a maggioranza.

Se invece l’intervento riguarda un elemento che ha natura condominiale o una funzione decorativa comune, l’assemblea può deliberare secondo le regole previste per le parti comuni dell’edificio e le relative spese possono essere ripartite tra i condomini secondo i criteri applicabili.

Nel caso esaminato, la Corte ha quindi distinto le due categorie, riconoscendo al condominio il diritto di ottenere esclusivamente quanto dovuto per le opere comuni.

Cosa cambia per i condomini

La sentenza evidenzia l’importanza di verificare con attenzione il contenuto delle delibere che approvano lavori di ristrutturazione.

Quando un unico intervento coinvolge facciate, balconi, ringhiere e altre componenti dell’edificio, non è sufficiente considerare il progetto nel suo complesso. Occorre individuare la natura giuridica delle singole parti interessate dai lavori.

Per il condominio questo significa predisporre una documentazione chiara e distinguere, quando necessario, le opere comuni da quelle che interessano proprietà individuali.

Per il singolo condomino, invece, significa verificare se le spese richieste siano effettivamente riferibili a beni comuni oppure a componenti che appartengono alla propria proprietà esclusiva.

La giurisprudenza conferma il principio

Il principio si inserisce in un orientamento giurisprudenziale ormai consolidato.

Le Sezioni Unite della Cassazione, con la sentenza n. 9839/2021, hanno distinto le ipotesi di nullità da quelle di annullabilità delle deliberazioni condominiali, chiarendo il rilievo del difetto assoluto di attribuzioni dell’assemblea.

La Cassazione n. 5528/2025 ha inoltre ribadito che l’approvazione assembleare di incarichi e appalti che riguardino anche beni esclusivi non può sostituire il consenso dei rispettivi proprietari.

Anche la Cassazione n. 25192/2025 ha confermato il principio secondo cui i balconi aggettanti appartengono normalmente al proprietario dell’unità immobiliare, fatta salva la natura comune degli elementi che svolgano una funzione decorativa per l’intero edificio.

La Cassazione n. 10848/2020, invece, ha evidenziato come anche ringhiere e divisori possano essere considerati comuni quando presentino una prevalente funzione estetica riferibile alla facciata.

Una distinzione importante per la gestione condominiale

La sentenza della Corte d’Appello di Reggio Calabria richiama quindi un principio pratico importante: l’assemblea condominiale può deliberare sulle parti comuni, ma non può estendere unilateralmente i propri poteri alle proprietà individuali.

La presenza di lavori complessi, di un unico appalto o di un progetto di ristrutturazione complessivo non elimina la necessità di distinguere ciò che appartiene al condominio da ciò che appartiene ai singoli proprietari.

Per questo, prima di approvare interventi sui balconi condominiali, è opportuno verificare la natura delle diverse componenti e predisporre una corretta suddivisione delle opere e delle relative spese.

FAQ

L’assemblea può imporre lavori sul balcone privato?

In linea generale, no. L’assemblea non può imporre a maggioranza interventi su parti appartenenti alla proprietà esclusiva del condomino senza il suo consenso.

I balconi aggettanti sono parti comuni?

Normalmente i balconi aggettanti appartengono al proprietario dell’unità immobiliare cui accedono. Alcuni elementi possono però avere natura comune quando svolgono una funzione decorativa prevalente per l’intero edificio.

Le ringhiere dei balconi sono sempre private?

Non necessariamente. La loro natura deve essere valutata in concreto. Se contribuiscono in maniera prevalente al decoro architettonico della facciata, possono essere considerate elementi comuni.

Cosa succede se l’assemblea delibera lavori su una proprietà esclusiva?

La deliberazione può essere nulla nella parte in cui l’assemblea abbia oltrepassato i propri poteri, intervenendo su beni sottratti alla sua competenza.

Un appalto condominiale può comprendere anche lavori sui balconi privati?

La presenza delle opere private all’interno di un appalto condominiale non attribuisce all’assemblea il potere di imporle ai proprietari. Per gli interventi sulle parti esclusive è necessario il consenso dei titolari.

Come devono essere ripartite le spese per i lavori sui balconi?

Occorre distinguere le opere relative alle parti comuni da quelle riguardanti componenti esclusive. Solo le prime possono essere ripartite secondo i criteri condominiali applicabili, mentre per le seconde non può essere imposto un addebito sulla base di una semplice delibera assembleare.

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Fonte: condominioweb.com