La sostituzione di una caldaia condominiale guasta o obsoleta, quando l'intervento serve semplicemente a ripristinare la funzionalità dell'impianto esistente, rientra nella manutenzione straordinaria e non costituisce un'innovazione.

È questo il principio ribadito dalla Corte di Cassazione, Seconda Sezione Civile, con l'ordinanza n. 26804 del 13 ottobre 2026, che ha esaminato una controversia relativa alla sostituzione della caldaia di un impianto centralizzato e alle modalità di convocazione dell'assemblea.

La decisione offre indicazioni utili anche su un altro tema frequente nella gestione condominiale: l'eventuale obbligo di mettere a disposizione o allegare i preventivi alla convocazione dell'assemblea.

Caldaia guasta: perché si tratta di manutenzione straordinaria

Nel caso esaminato dalla Cassazione, una condomina aveva impugnato una delibera con cui l'assemblea aveva approvato la ristrutturazione della centrale termica.

Tra le contestazioni vi era quella secondo cui l'intervento avrebbe dovuto essere considerato una innovazione condominiale, con conseguente necessità della maggioranza qualificata prevista dall'art. 1136, quinto comma, del Codice civile.

La Corte ha però confermato la diversa qualificazione data dai giudici di merito.

La caldaia era guasta, non funzionante e inadeguata rispetto alla normativa tecnica. La sua sostituzione aveva quindi l'obiettivo di riportare in efficienza l'impianto di riscaldamento già esistente.

In situazioni di questo tipo, non si realizza una trasformazione sostanziale della cosa comune, ma si interviene per garantirne nuovamente il normale funzionamento. Per questo motivo l'intervento rientra nella manutenzione straordinaria dell'impianto condominiale.

La Cassazione ha richiamato, tra gli altri, il principio già espresso con la sentenza delle Sezioni Unite n. 238/2000 e con Cass. n. 1098/2026.

Sostituzione della caldaia e maggioranze assembleari

La distinzione tra manutenzione straordinaria e innovazione è particolarmente importante perché determina anche quale maggioranza sia necessaria per approvare i lavori.

La sostituzione di una caldaia guasta o obsoleta finalizzata al ripristino dell'impianto non richiede la maggioranza qualificata prevista per le innovazioni dall'art. 1136, quinto comma, c.c.

Questo non significa, tuttavia, che ogni intervento sulla centrale termica possa essere approvato senza considerare le maggioranze previste dalla legge.

Quando la manutenzione straordinaria presenta i caratteri della riparazione di notevole entità, trova applicazione la maggioranza prevista dall'art. 1136, quarto comma, c.c.

La valutazione deve quindi essere effettuata considerando concretamente la natura e l'entità dei lavori deliberati.

Quando la sostituzione può essere considerata un'innovazione?

La Cassazione ha più volte distinto la semplice sostituzione necessaria al ripristino dell'impianto dagli interventi che ne modificano sostanzialmente la funzione o le caratteristiche.

La sostituzione della caldaia condominiale guasta con una nuova apparecchiatura che consenta di mantenere il funzionamento dell'impianto rientra normalmente nella manutenzione straordinaria.

Diverso può essere il caso in cui l'intervento introduca una trasformazione dell'impianto o una modifica delle sue caratteristiche funzionali tale da configurare una vera e propria innovazione.

Anche la sostituzione di una caldaia ancora funzionante con una soluzione più efficiente e meno inquinante è stata ricondotta dalla giurisprudenza alle modifiche migliorative e non necessariamente alle innovazioni.

I preventivi devono essere allegati alla convocazione?

Un'altra questione affrontata nella vicenda riguardava la documentazione da mettere a disposizione dei condomini prima dell'assemblea.

La condomina sosteneva che i preventivi per i lavori condominiali dovessero essere inviati insieme alla convocazione.

La Cassazione ha confermato la decisione della Corte d'appello, secondo cui, nel caso concreto, né la legge né il regolamento condominiale imponevano tale obbligo.

L'avviso di convocazione doveva infatti consentire ai condomini di conoscere in modo sufficientemente preciso gli argomenti che sarebbero stati discussi.

La possibilità di esaminare preventivamente la documentazione relativa alle caratteristiche dell'intervento poteva inoltre essere esercitata rivolgendosi all'amministratore e chiedendo di consultare la documentazione disponibile.

Cosa deve indicare l'avviso di convocazione?

Perché l'assemblea possa deliberare validamente, l'ordine del giorno deve indicare gli argomenti da trattare in maniera sufficientemente specifica.

Nel caso esaminato, la Cassazione ha sottolineato che non era stata dimostrata una richiesta preventiva di consultazione della documentazione.

È quindi importante distinguere tra obbligo di allegare i preventivi alla convocazione e diritto del condomino di prendere visione della documentazione relativa ai lavori.

L'eventuale obbligo di allegazione può inoltre derivare da una specifica clausola del regolamento condominiale. Se il regolamento impone espressamente l'invio dei preventivi insieme alla convocazione, tale disposizione deve essere rispettata.

Il riparto delle spese per la sostituzione della caldaia

La controversia riguardava anche il criterio utilizzato per ripartire la spesa.

La disciplina generale prevista dall'art. 1123 c.c. stabilisce che le spese necessarie per la conservazione e il godimento delle parti comuni siano sostenute dai condomini in proporzione al valore della proprietà di ciascuno, salvo diverse disposizioni previste dalla legge o dal titolo.

Nel caso degli impianti destinati a servire i condomini in misura diversa, occorre invece verificare le specifiche regole applicabili al servizio e le relative tabelle di ripartizione.

Per questo motivo, prima di approvare lavori sulla centrale termica condominiale, è importante verificare anche il corretto criterio di suddivisione della spesa.

La decisione della Cassazione

La Suprema Corte ha quindi respinto il ricorso, confermando sostanzialmente la decisione dei giudici di merito.

La sostituzione della caldaia guasta, finalizzata al ripristino della funzionalità dell'impianto comune, è stata correttamente qualificata come manutenzione straordinaria e non come innovazione.

Di conseguenza, non era necessaria la maggioranza qualificata prevista dall'art. 1136, quinto comma, c.c. per le innovazioni.

Sono state inoltre respinte le contestazioni relative alla mancata allegazione dei preventivi, non essendo emerso nel caso concreto un obbligo imposto dalla legge o dal regolamento condominiale e non risultando una preventiva richiesta di consultazione della documentazione.

Cosa deve fare l'amministratore?

La sentenza conferma l'importanza di una gestione ordinata della documentazione relativa ai lavori condominiali.

In presenza di una caldaia condominiale guasta o obsoleta, l'amministratore dovrebbe innanzitutto verificare la natura dell'intervento, distinguendo il semplice ripristino dell'impianto da eventuali trasformazioni che possano assumere caratteristiche differenti.

È inoltre opportuno predisporre una documentazione chiara sui lavori da eseguire e consentire ai condomini di conoscere le informazioni necessarie per partecipare consapevolmente alla decisione.

Anche quando non esiste uno specifico obbligo di allegare i preventivi alla convocazione, mettere a disposizione la documentazione utile può contribuire a rendere più trasparente il procedimento decisionale e a ridurre il rischio di successive contestazioni.

FAQ

La sostituzione di una caldaia condominiale guasta è un'innovazione?

No, quando la sostituzione è finalizzata a ripristinare la funzionalità dell'impianto di riscaldamento esistente si tratta, in linea generale, di manutenzione straordinaria, non di innovazione.

Quale maggioranza serve per sostituire una caldaia guasta?

Non è necessaria la maggioranza qualificata prevista dall'art. 1136, quinto comma, c.c. per le innovazioni. Occorre comunque verificare la maggioranza richiesta dalla legge in relazione alla natura e all'entità della spesa, comprese le ipotesi di riparazione straordinaria di notevole entità.

I preventivi devono essere allegati alla convocazione dell'assemblea?

Non esiste un obbligo generale di allegare i preventivi alla convocazione. Occorre però verificare anche quanto previsto dal regolamento condominiale e garantire ai condomini la possibilità di conoscere gli elementi necessari per deliberare consapevolmente.

Un condomino può chiedere di visionare la documentazione relativa ai lavori?

Sì. Il condomino può chiedere all'amministratore di poter consultare la documentazione disponibile relativa all'intervento e, nei casi previsti, ottenerne copia sostenendone i relativi costi.

Come si ripartiscono le spese per la sostituzione della caldaia?

Il criterio dipende dalla natura del servizio, dalle disposizioni dell'art. 1123 c.c., dal titolo e dalle eventuali tabelle condominiali applicabili. Per gli impianti di riscaldamento centralizzato occorre quindi verificare le specifiche modalità di ripartizione.

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Fonte: condominioweb.com