Quando un garage subisce infiltrazioni provenienti da una parte comune del condominio, non è sufficiente limitarsi a ripristinare gli intonaci o intervenire sui danni già prodotti. Se l'umidità dipende da una caratteristica strutturale della parte comune, il condominio può essere chiamato a realizzare le opere necessarie per eliminare definitivamente la causa del fenomeno.

È quanto emerge dalla sentenza del Tribunale di Lecce, I Sezione civile, decisa l'11 settembre 2026, che ha condannato un condominio a realizzare un'intercapedine tra il muro comune e il terreno, oltre a una griglia di aerazione, per contrastare le infiltrazioni presenti in un garage interrato.

Il giudice ha inoltre riconosciuto sia le spese necessarie per il risanamento del locale sia un risarcimento per il mancato godimento del box, calcolato in relazione al periodo durante il quale l'autorimessa era risultata concretamente inutilizzabile.

Infiltrazioni e responsabilità del condominio

La questione centrale riguarda la responsabilità per i danni provocati dalle parti comuni condominiali.

Ai sensi dell'art. 2051 c.c., il custode di una cosa risponde dei danni da essa provocati, salvo che dimostri il caso fortuito. In ambito condominiale, questo principio può trovare applicazione quando il danno deriva da una struttura o da un impianto comune sottoposto alla custodia del condominio.

Il proprietario dell'unità immobiliare danneggiata deve quindi dimostrare il danno e il rapporto causale con la parte comune. Non è invece necessario dimostrare una specifica colpa del condominio, mentre spetta al custode dimostrare l'eventuale caso fortuito idoneo a interrompere il nesso causale.

Il garage interrato e l'origine dell'umidità

La controversia esaminata dal Tribunale di Lecce riguardava un garage interrato di proprietà di due soggetti, che da anni presentava importanti fenomeni di infiltrazione.

I problemi erano presenti dal 2012 e interessavano il muro perimetrale portante, posto sul lato prospiciente un piazzale pubblico.

Il condominio aveva già effettuato alcuni interventi, tra cui la rimozione dell'intonaco e alcuni carotaggi, senza però riuscire a eliminare il fenomeno.

I proprietari avevano quindi promosso un accertamento tecnico preventivo e successivamente chiesto:

• l'eliminazione delle cause delle infiltrazioni;
• il risarcimento dei danni materiali;
• il rimborso delle spese sostenute;
• il risarcimento per il mancato utilizzo del garage.

Il condominio aveva contestato le richieste, attribuendo i fenomeni anche alle condizioni del piazzale pubblico e della terrazza soprastante. Aveva inoltre sostenuto che gli stessi proprietari avessero demolito una precedente intercapedine interna al garage, ampliando così il locale e rendendolo maggiormente esposto all'umidità.

L'assenza dell'intercapedine era la causa delle infiltrazioni

La consulenza tecnica ha avuto un ruolo decisivo.

Il muro, realizzato in conci di carparo, assorbiva continuamente l'umidità proveniente dal terreno adiacente. Secondo l'accertamento tecnico, mancava una separazione tra il muro e il terreno che impedisse questo continuo trasferimento di umidità.

Anche lo sfarinamento della pittura sul solaio risultava riconducibile alla medesima situazione.

Non è stato invece possibile individuare con certezza l'origine di alcune macchie giallastre presenti in determinate zone, che il consulente non aveva potuto attribuire in maniera precisa alla strada, al terrazzino, alla rampa o alle rispettive aree di delimitazione.

Il Tribunale ha quindi valorizzato le risultanze tecniche considerate esaustive e ha individuato nella mancanza dell'intercapedine una delle cause determinanti del problema.

Il muro portante è una parte comune

Un ulteriore elemento rilevante riguarda la natura del muro interessato dalle infiltrazioni.

Trattandosi di un muro perimetrale portante, il Tribunale lo ha ricondotto tra le parti comuni previste dall'art. 1117, n. 1, c.c.

Anche la terrazza a livello è stata considerata condominiale, in quanto svolgeva una funzione di copertura dei box. Non era infatti emerso alcun titolo idoneo a dimostrarne la proprietà esclusiva.

Il semplice fatto che vi fosse un accesso dall'appartamento contiguo non è stato ritenuto sufficiente per modificare questa conclusione.

Nessuna prova della demolizione dell'intercapedine

Il condominio aveva sostenuto che i proprietari del garage avessero eliminato una precedente intercapedine per ottenere maggiore spazio all'interno del box.

Questa circostanza, però, non è stata dimostrata.

Né la planimetria catastale né il progetto approvato evidenziavano la presenza di una simile struttura all'interno del garage. Anche l'amministratore, sentito come testimone, non aveva mai visto il presunto muro interno e non aveva quindi potuto confermarne né l'esistenza né la successiva demolizione.

La difesa del condominio è stata pertanto respinta per mancanza di prova.

Il Tribunale non ha affermato che fosse certamente impossibile che l'intercapedine fosse esistita in passato: ha semplicemente rilevato che il condominio non aveva fornito elementi sufficienti per dimostrare la demolizione attribuita ai proprietari.

Il condominio deve realizzare l'intercapedine

Il punto più significativo della decisione riguarda le opere che il condominio è stato chiamato a realizzare.

Il Tribunale ha disposto la costruzione, dal lato interno del garage, di un'intercapedine laterale, collocata a una distanza di circa 60-70 centimetri dal muro, accompagnata da una griglia di aerazione sul solaio in corrispondenza della terrazza soprastante.

Secondo le conclusioni tecniche recepite dal giudice, un semplice intonaco ventilato non sarebbe stato sufficiente a risolvere definitivamente il problema, poiché avrebbe lasciato possibile la migrazione del vapore acqueo.

L'intervento doveva quindi agire sulla causa dell'infiltrazione e non soltanto sui suoi effetti.

Le spese per il risanamento del garage

Oltre alla realizzazione delle opere necessarie per eliminare la causa delle infiltrazioni, il condominio è stato condannato a corrispondere 4.120,35 euro oltre IVA, se effettivamente versata, per il risanamento interno del garage.

Si tratta di una voce distinta rispetto all'obbligo di eseguire l'intervento strutturale necessario a impedire il ripetersi del fenomeno.

La distinzione è importante: il ripristino dei danni già prodotti non sostituisce l'obbligo di intervenire sulla causa quando quest'ultima continua a produrre conseguenze.

Anche il mancato utilizzo del box può essere risarcito

La decisione affronta anche il tema del danno da mancato godimento dell'immobile.

Nel caso esaminato, le infiltrazioni avevano reso il garage umido e insalubre, con episodi di allagamento e formazione di pozze d'acqua.

Il Tribunale ha ritenuto dimostrato che il box non fosse più utilizzabile secondo la sua destinazione naturale almeno dal mese di ottobre 2017.

È stato quindi riconosciuto un risarcimento determinato in via equitativa, pari a 5.350 euro, calcolato sulla base di 50 euro mensili fino ad agosto 2026.

Il risarcimento è destinato a maturare ulteriormente fino alla realizzazione dell'intercapedine.

La sentenza chiarisce quindi che il danno da mancato godimento non coincide necessariamente con un canone di locazione non percepito: può rappresentare anche l'utilità d'uso concretamente perduta dal proprietario.

Non basta lamentare le infiltrazioni: occorre provare il danno

Il riconoscimento del risarcimento per il mancato utilizzo richiede comunque una concreta dimostrazione della compromissione dell'immobile e della sua durata.

Non è sufficiente sostenere genericamente che un garage sia stato interessato dall'umidità. Occorre dimostrare in quale misura il fenomeno abbia inciso sull'effettiva possibilità di utilizzare il locale e per quanto tempo.

Nel caso di Lecce, la quantificazione è stata effettuata in via equitativa sulla base degli elementi emersi nel procedimento.

Il Tribunale non ha invece riconosciuto un'autonoma somma per la sofferenza morale dedotta dai proprietari.

Il ruolo dell'amministratore e dell'assemblea

La sentenza ha inoltre richiamato gli obblighi conservativi posti dalla legge a carico dell'amministratore.

L'art. 1130, comma 1, n. 4, c.c. attribuisce all'amministratore il compito di compiere gli atti conservativi relativi alle parti comuni dell'edificio.

Per gli interventi di manutenzione straordinaria, invece, assumono rilievo le competenze dell'assemblea previste dall'art. 1135, comma 1, n. 4, c.c.

Nel caso esaminato, i proprietari avevano segnalato ripetutamente il problema, anche attraverso comunicazioni formali, senza che fosse stata adottata una soluzione definitiva.

Il Tribunale ha quindi attribuito rilievo all'omessa attivazione del condominio rispetto a un problema già conosciuto.

L'eventuale responsabilità di altri soggetti

Il condominio aveva inoltre richiamato la possibile responsabilità di altri soggetti.

Il Tribunale ha ricordato che l'eventuale corresponsabilità di più soggetti non impone necessariamente al danneggiato di convenirli tutti nello stesso giudizio.

L'art. 2055 c.c. prevede infatti la solidarietà tra i soggetti che abbiano concorso nella produzione del medesimo danno, consentendo al danneggiato di agire anche nei confronti di uno solo dei corresponsabili, secondo le condizioni previste dalla legge.

I precedenti giurisprudenziali

La decisione si inserisce in un quadro giurisprudenziale più ampio sulla responsabilità del condominio per i danni provocati dalle parti comuni.

La Cassazione n. 11122/2021 ha ribadito il carattere oggettivo della responsabilità prevista dall'art. 2051 c.c.: il danneggiato deve provare il danno e il rapporto causale con la cosa in custodia, mentre il custode può liberarsi dimostrando il caso fortuito.

Le Sezioni Unite della Cassazione n. 9449/2016 e la Cassazione n. 516/2022 hanno affrontato il tema delle infiltrazioni provenienti da lastrico solare o terrazza a uso non comune, individuando le rispettive responsabilità del proprietario o usuario esclusivo e del condominio secondo le circostanze concrete e le regole applicabili, anche con riferimento all'art. 1126 c.c.

La Cassazione n. 20287/2017 ha invece precisato che la terrazza con funzione di copertura si presume comune in assenza di un titolo contrario. Il semplice accesso dalla proprietà privata non è, da solo, sufficiente a dimostrare la proprietà esclusiva.

Anche la Corte d'Appello di Napoli n. 1804/2026 ha affrontato il tema delle infiltrazioni provenienti da una parete comune in tufo, mentre la Corte d'Appello di Torino n. 263/2026 ha esaminato il risarcimento del mancato utilizzo di un'autorimessa interessata da infiltrazioni.

Cosa significa per il condominio

La sentenza del Tribunale di Lecce evidenzia un principio concreto: quando un problema di infiltrazioni è riconducibile a una parte comune e una consulenza tecnica individua l'intervento necessario per eliminarne la causa, il condominio non può limitarsi a riparare periodicamente i danni visibili.

Occorre valutare le opere necessarie per eliminare il fenomeno alla sua origine, attraverso le procedure e le competenze previste dalla normativa condominiale.

Allo stesso tempo, il proprietario che lamenta il danno deve poter dimostrare il rapporto tra la parte comune e le infiltrazioni, nonché l'effettiva compromissione dell'utilizzo dell'immobile quando chieda anche il risarcimento per il mancato godimento.

La responsabilità del condominio non deriva quindi automaticamente dalla semplice presenza di umidità: diventano determinanti l'accertamento tecnico della causa, la natura della parte interessata, il rapporto causale e la concreta entità dei danni.

Per questo, davanti a infiltrazioni persistenti, è importante intervenire tempestivamente, documentare il problema e sottoporre all'assemblea gli interventi necessari, evitando che riparazioni provvisorie finiscano per rinviare nel tempo la soluzione del problema.

FAQ

Il condominio è responsabile delle infiltrazioni provenienti da un muro comune?

Può esserlo quando viene dimostrato che il danno deriva dalla parte comune sottoposta alla custodia del condominio. In base all'art. 2051 c.c., il custode può liberarsi dimostrando il caso fortuito.

Il condominio deve eliminare anche la causa delle infiltrazioni?

Quando l'accertamento tecnico individua una causa riconducibile alla parte comune e un intervento necessario per eliminarla, il condominio può essere condannato a realizzare le opere risolutive, oltre a risarcire i danni già prodotti.

Il proprietario del box può chiedere un risarcimento per il mancato utilizzo?

Sì, se dimostra che le infiltrazioni hanno concretamente compromesso l'utilizzo del garage e per quale periodo. Il danno può essere liquidato anche in via equitativa.

È sufficiente riparare l'intonaco danneggiato?

Non necessariamente. Se l'umidità continua a provenire dalla struttura comune, il semplice ripristino dell'intonaco potrebbe non essere sufficiente. Occorre valutare tecnicamente l'origine del fenomeno e l'intervento necessario per eliminarlo.

Chi decide gli interventi di manutenzione straordinaria?

Le opere di manutenzione straordinaria rientrano, secondo le condizioni previste dalla legge, nelle competenze dell'assemblea ai sensi dell'art. 1135 c.c., mentre l'amministratore svolge i compiti conservativi previsti dall'art. 1130 c.c.

Il condominio può sostenere che il proprietario abbia provocato le infiltrazioni?

Può farlo, ma deve fornire elementi concreti a sostegno della propria contestazione. Nel caso esaminato dal Tribunale di Lecce, non è stata provata la presunta demolizione di una precedente intercapedine da parte dei proprietari.

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Fonte: condominioweb.com