La gestione della polizza assicurativa condominiale rientra tra gli aspetti che un amministratore deve seguire con particolare attenzione. Lasciare il condominio senza copertura per negligenza può infatti costituire una grave irregolarità nella gestione e portare alla revoca dell'amministratore, anche quando non sia stato dimostrato un danno patrimoniale concreto.

La questione è stata esaminata dalla Corte d’Appello di Napoli con decreto dell’8 ottobre 2026, R.G. n. 1498/2026, relativo a una vicenda nella quale la copertura assicurativa del fabbricato era rimasta scoperta in più occasioni.

Quando la mancata assicurazione può portare alla revoca

Nel caso esaminato dalla Corte, l’amministratrice aveva lasciato trascorrere alcuni periodi senza una copertura assicurativa valida, a causa del tardivo pagamento dei premi e, in un'altra occasione, della mancata stipula della nuova polizza prima della scadenza della precedente.

La condomina aveva quindi chiesto la revoca giudiziale dell’amministratore, sostenendo che tali comportamenti fossero incompatibili con i doveri di corretta gestione del condominio.

Nel frattempo, l’amministratrice era stata sostituita dall’assemblea. Per questo motivo il procedimento non si è concluso con una revoca giudiziale, ma la Corte ha comunque valutato la gravità delle condotte ai fini della ripartizione delle spese.

Tre periodi di scopertura assicurativa

La Corte ha considerato non contestati tre distinti periodi di mancata copertura, quantificati in 99, 49 e 22 giorni.

I periodi più brevi erano legati al pagamento tardivo dei premi, mentre quello intermedio era dovuto alla mancata stipula di una nuova polizza prima della scadenza della precedente.

Un elemento importante della decisione è rappresentato dalla disponibilità delle somme necessarie al pagamento. L’amministratrice disponeva infatti dei fondi e avrebbe dovuto provvedere al rinnovo della polizza e, quando necessario, alla stipula del nuovo contratto.

Secondo la Corte, quindi, i ritardi non erano riconducibili a una difficoltà finanziaria del condominio, ma alla negligenza dell’amministratore.

Non serve dimostrare un danno economico concreto

Uno degli aspetti più interessanti riguarda la necessità, o meno, di dimostrare un danno patrimoniale effettivo.

La Corte ha ritenuto che la perdita della copertura assicurativa rappresenti già una situazione potenzialmente pregiudizievole per il condominio, perché espone il fabbricato ai rischi che la polizza avrebbe dovuto coprire.

Questo significa che, ai fini della revoca dell’amministratore, non è necessariamente indispensabile dimostrare che si sia già verificato un danno economico quantificabile.

La situazione è diversa, invece, quando si chiede un vero e proprio risarcimento del danno. In questo caso occorre dimostrare il pregiudizio subito, il collegamento con l'inadempimento dell'amministratore e gli ulteriori presupposti necessari.

La ripetizione delle omissioni rende più grave la condotta

Un singolo episodio può essere valutato diversamente rispetto a una serie di omissioni ripetute.

Nel caso esaminato dalla Corte d’Appello di Napoli, la presenza di più periodi di scopertura ha evidenziato una modalità gestionale considerata negligente. A questo si è aggiunta la mancata informazione dei condomini sulla situazione assicurativa.

La ripetizione delle omissioni ha quindi contribuito a configurare una grave irregolarità dell’amministratore ai sensi dell’articolo 1129 del Codice civile.

L'elenco delle irregolarità previsto dalla norma non deve infatti essere considerato necessariamente esaustivo: anche una condotta non espressamente indicata può giustificare la revoca quando raggiunge il livello di gravità richiesto.

La copertura assicurativa deve essere gestita con attenzione

La vicenda dimostra quanto sia importante verificare con continuità la situazione della assicurazione del condominio.

Non basta quindi occuparsi della polizza soltanto quando si verifica un sinistro. Occorre controllare le scadenze, i pagamenti, il rinnovo del contratto e l'effettiva continuità della copertura.

Eventuali clausole che prevedono un periodo aggiuntivo di validità della garanzia devono inoltre essere analizzate con attenzione, perché non ogni scadenza formale coincide necessariamente con una reale interruzione della copertura.

La presenza di un sinistro non è indispensabile

Nel caso esaminato si erano verificate anche infiltrazioni in una proprietà individuale durante uno dei periodi interessati.

L’amministratrice aveva sostenuto che il danno riguardasse parti private e che, comunque, l'evento non sarebbe stato coperto dalla nuova polizza.

La Corte ha però distinto i due aspetti: anche qualora quello specifico sinistro non fosse stato assicurabile, ciò non avrebbe eliminato l'irregolarità rappresentata dalla ingiustificata scopertura assicurativa del condominio.

Il problema, quindi, non consiste soltanto nel verificare se un determinato sinistro sia stato effettivamente indennizzabile. La questione principale riguarda il fatto che il condominio sia stato lasciato senza la protezione assicurativa prevista.

Cosa succede se l’amministratore viene sostituito

La sostituzione dell'amministratore durante il procedimento può far venire meno l'interesse alla richiesta di revoca giudiziale.

Questo è quanto accaduto nel caso esaminato: l'assemblea aveva già nominato un nuovo amministratore e la precedente amministratrice aveva rassegnato le dimissioni.

La Corte ha quindi dichiarato cessata la materia del contendere, ma ha comunque valutato quale sarebbe stato l'esito della controversia sulla base della cosiddetta soccombenza virtuale.

La valutazione ha portato alla condanna dell'ex amministratrice a sostenere una parte delle spese del procedimento.

L’amministratore deve rispettare le decisioni del condominio

La vicenda evidenzia anche un altro principio importante: quando l'assemblea ha previsto o approvato la necessità di una polizza assicurativa condominiale, l'amministratore deve occuparsi della sua corretta gestione.

Non significa che l'amministratore abbia un generale obbligo di assicurare autonomamente qualsiasi edificio. La stipula della polizza deve infatti trovare fondamento nelle decisioni dell'assemblea, nel regolamento condominiale o negli altri presupposti previsti.

Una volta che la copertura sia stata prevista, tuttavia, l'amministratore deve assicurarsi che venga mantenuta senza interruzioni ingiustificate.

Perché la continuità della polizza è importante

Per un condominio, la polizza rappresenta uno strumento di protezione rispetto a una serie di rischi che possono interessare le parti comuni e, in base alle condizioni contrattuali, anche determinate situazioni relative alle proprietà individuali.

Per questo motivo, una scopertura assicurativa condominiale non dovrebbe essere considerata una semplice irregolarità amministrativa.

La corretta gestione delle scadenze, dei premi e dei rinnovi è parte di una più ampia attività di controllo che l'amministratore deve svolgere nell'interesse dei condomini.

Cosa possono fare i condomini

I condomini possono verificare periodicamente che la polizza condominiale sia effettivamente in corso di validità e che i premi siano stati regolarmente pagati.

In presenza di dubbi, è opportuno chiedere all'amministratore la documentazione relativa alla copertura assicurativa e verificare eventuali periodi di scopertura.

Una gestione trasparente permette di individuare tempestivamente eventuali problemi e di intervenire prima che una semplice dimenticanza possa trasformarsi in una situazione più grave.

FAQ

L’amministratore può essere revocato se il condominio rimane senza assicurazione?

Sì. Se la scopertura è dovuta a una condotta negligente e presenta la gravità richiesta dalla legge, può configurarsi una grave irregolarità dell’amministratore e può essere giustificata la revoca.

È necessario dimostrare che il condominio abbia subito un danno economico?

Non necessariamente per la revoca. La perdita ingiustificata della copertura assicurativa può essere valutata come grave irregolarità anche senza la prova di un danno patrimoniale concreto.

Cosa succede se durante la scopertura non si verifica alcun sinistro?

L'assenza di un sinistro non elimina automaticamente l'irregolarità. La questione riguarda infatti anche l'esposizione del condominio ai rischi che la polizza avrebbe dovuto coprire.

La revoca dell’amministratore e il risarcimento del danno sono la stessa cosa?

No. La revoca dell’amministratore e la richiesta di risarcimento hanno presupposti differenti. Per ottenere un risarcimento occorre dimostrare il danno subito e il rapporto tra il danno e l'inadempimento.

L’amministratore può essere responsabile anche se i condomini non hanno subito un danno?

Può essere responsabile sotto il profilo della gestione e, nei casi più gravi, la sua condotta può giustificare la revoca. Per un risarcimento, invece, deve essere accertato uno specifico danno.

Cosa possono fare i condomini se scoprono che la polizza è scaduta?

È opportuno chiedere immediatamente chiarimenti all'amministratore e verificare la documentazione relativa alla polizza, ai pagamenti e all'eventuale rinnovo. Se emergono irregolarità significative, i condomini possono valutare le iniziative previste dalla legge.

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Fonte: condominioweb.com