Chi svolge attività di procacciamento di affari in modo professionale può essere soggetto agli obblighi previsti dalla disciplina della mediazione. Se manca l'iscrizione richiesta dalla legge, il compenso pattuito può non essere dovuto, anche quando l'intermediario abbia concretamente favorito la conclusione di un appalto condominiale.

È quanto emerge dalla sentenza n. 14416 del 16 ottobre 2026 del Tribunale di Roma, che ha respinto la richiesta di oltre 322 mila euro avanzata da un procacciatore nei confronti di una società incaricata di lavori di ristrutturazione di un condominio.

La decisione richiama un principio importante anche per chi amministra un edificio: prima di riconoscere compensi a intermediari che favoriscono l'affidamento di lavori, occorre verificare la natura dell'attività svolta e gli eventuali requisiti professionali richiesti.

La richiesta del procacciatore per un appalto condominiale

La controversia nasce dalla richiesta di 322.844,60 euro a titolo di provvigione avanzata da un procacciatore di affari.

L'intermediario sosteneva di avere favorito l'affidamento a una società di un importante intervento di ristrutturazione condominiale. Secondo la ricostruzione fornita in giudizio, aveva mantenuto i rapporti con alcuni consiglieri del condominio, seguito l'iter dell'offerta fino all'approvazione assembleare e contattato anche una società finanziaria per ottenere una garanzia collegata al credito d'imposta.

A sostegno della propria pretesa aveva prodotto comunicazioni, email e messaggi e affermato di operare da circa dieci anni nel settore immobiliare ed edilizio.

Il contratto sulla base del quale veniva richiesta la provvigione era stato però contestato dalla società, che aveva disconosciuto la sottoscrizione e negato che l'intermediario avesse avuto un ruolo determinante nella conclusione dell'appalto.

Quando il procacciamento diventa mediazione atipica

Il punto centrale della decisione non riguarda però soltanto l'effettiva attività svolta dal procacciatore.

Il Tribunale ha infatti ritenuto che l'attività descritta dall'intermediario presentasse caratteristiche riconducibili alla mediazione atipica e fosse stata esercitata in maniera professionale.

Le Sezioni Unite della Corte di Cassazione, con la sentenza n. 19161 del 2 agosto 2017, hanno chiarito che anche un incarico conferito da una sola parte può integrare una forma di mediazione negoziale atipica.

La differenza rispetto alla mediazione tradizionale è quindi meno netta di quanto potrebbe sembrare. Il fatto che l'intermediario operi nell'interesse di una sola parte non esclude automaticamente l'applicazione della disciplina prevista per il mediatore.

Per alcune tipologie di affari, inoltre, l'iscrizione richiesta dalla normativa rappresenta una condizione necessaria per poter ottenere la provvigione.

L'iscrizione è decisiva per ottenere il compenso

Nel caso esaminato dal Tribunale di Roma, l'assenza dell'iscrizione dell'intermediario è risultata decisiva.

Il giudice ha valorizzato le dichiarazioni dello stesso attore, che aveva descritto la propria attività come professionale e aveva evidenziato una lunga esperienza nel settore immobiliare ed edilizio.

Secondo il principio richiamato nella sentenza, quando l'attività di intermediazione viene svolta professionalmente e ricorrono i presupposti previsti dalla legge, la mancata iscrizione impedisce di ottenere la provvigione.

È importante ricordare che il riferimento all'iscrizione deve oggi essere letto alla luce della normativa vigente: il vecchio ruolo degli agenti di affari in mediazione è stato soppresso nel 2010 e gli adempimenti sono confluiti nel Registro delle imprese o nel REA, secondo quanto previsto dalla normativa.

Non basta aver favorito la conclusione dei lavori

La decisione evidenzia un aspetto particolarmente importante.

Il fatto che un intermediario abbia effettivamente contribuito a mettere in contatto le parti o a favorire la conclusione di un appalto condominiale non significa automaticamente che abbia diritto al compenso.

Occorre prima verificare:

• quale sia concretamente la natura dell'attività svolta;

• se si tratti di semplice procacciamento o di mediazione atipica;

• se l'attività abbia carattere professionale e continuativo;

• se siano presenti i requisiti di iscrizione previsti dalla normativa;

• quale sia il rapporto tra l'intermediario e l'impresa incaricata dei lavori.

La qualificazione giuridica dell'attività può quindi diventare determinante per stabilire se la provvigione sia effettivamente dovuta.

Il fatto che l'incarico provenga da una sola parte non è sufficiente

Un altro elemento significativo riguarda il rapporto tra procacciatore e impresa.

Il mediatore, secondo l'art. 1754 c.c., mette in relazione le parti senza essere legato ad esse da rapporti di collaborazione, dipendenza o rappresentanza.

Il procacciatore, invece, normalmente agisce nell'interesse del proprio preponente.

Tuttavia, secondo la giurisprudenza della Cassazione, questa differenza non è sufficiente per escludere in ogni caso l'applicazione della disciplina della mediazione.

La Cassazione, con la sentenza delle Sezioni Unite n. 19161/2017 e con la successiva pronuncia n. 9814 del 13 aprile 2023, ha confermato che anche una mediazione atipica svolta nell'interesse di una sola parte può essere soggetta agli obblighi di iscrizione.

Il Tribunale non ha dovuto stabilire se la firma fosse autentica

Un ulteriore aspetto interessante della sentenza riguarda il contratto prodotto dal procacciatore.

La società ne aveva contestato la sottoscrizione e il giudizio avrebbe potuto quindi richiedere un accertamento sulla sua autenticità.

Il Tribunale, tuttavia, ha ritenuto sufficiente risolvere la controversia sulla questione dell'iscrizione, applicando il criterio della cosiddetta ragione più liquida.

In altre parole, non è stato necessario stabilire se la firma fosse autentica oppure se l'intermediario avesse effettivamente contribuito alla conclusione dell'appalto: l'assenza del requisito necessario per ottenere la provvigione era già sufficiente a respingere la domanda.

Respinta anche la richiesta contro il presunto rappresentante

Il procacciatore aveva inoltre formulato una domanda subordinata nei confronti della persona che riteneva avesse agito come rappresentante della società.

L'obiettivo era ottenere da quest'ultima il pagamento di una somma equivalente alla provvigione, nel caso in cui il contratto non fosse stato ritenuto vincolante per l'impresa.

Anche questa richiesta è stata respinta.

Il Tribunale non ha infatti ritenuto possibile aggirare il problema dell'iscrizione attraverso una diversa qualificazione della domanda, fondata sulla presunta responsabilità del soggetto che avrebbe agito come rappresentante senza poteri.

Le spese del giudizio

Il Tribunale ha respinto anche le richieste di responsabilità processuale aggravata formulate ai sensi dell'art. 96 c.p.c.

L'attore è stato invece condannato alla rifusione delle spese processuali, liquidate in 12.000 euro per compensi professionali in favore di ciascun convenuto, oltre agli accessori di legge.

Cosa significa per gli appalti condominiali

La sentenza offre uno spunto utile anche dal punto di vista della gestione condominiale.

Quando un'impresa propone un intervento attraverso un intermediario, un procacciatore o un soggetto che si occupa di mettere in contatto il condominio con l'impresa esecutrice, è opportuno distinguere attentamente i diversi ruoli.

La verifica della documentazione e della posizione dell'intermediario può essere particolarmente importante quando sono previsti compensi di intermediazione, soprattutto per lavori di importo significativo.

Per l'amministratore di condominio significa prestare attenzione non soltanto all'offerta economica dell'impresa, ma anche alla struttura dell'operazione e ai soggetti che partecipano alla formazione dell'accordo.

Una corretta gestione dell'appalto passa infatti anche dalla chiarezza dei rapporti contrattuali e dalla verifica dei requisiti dei professionisti coinvolti.

I precedenti della Cassazione

La decisione del Tribunale di Roma si inserisce in un orientamento giurisprudenziale già consolidato.

In particolare:

• Cassazione, Sezioni Unite, 2 agosto 2017, n. 19161: riconosce la possibilità di una mediazione negoziale atipica anche quando l'incarico proviene da una sola parte e individua i casi nei quali l'iscrizione è necessaria per ottenere la provvigione;

• Cassazione, sez. II, 13 aprile 2023, n. 9814: conferma l'applicabilità della disciplina dell'iscrizione anche alla mediazione atipica onerosa svolta nell'interesse di una sola parte;

• Cassazione, sez. III, 25 maggio 2010, n. 12694: distingue il procacciatore dal mediatore sulla base del rapporto di collaborazione con il preponente.

In sintesi

La conclusione della vicenda è chiara: il diritto alla provvigione non può essere dato per scontato quando l'attività di procacciamento presenta caratteristiche proprie della mediazione e viene svolta professionalmente senza la necessaria iscrizione.

Per gli appalti condominiali, soprattutto quando sono coinvolti lavori di importo elevato, è quindi importante verificare con attenzione chi interviene nella trattativa, quale attività svolge e a quale titolo viene richiesto il compenso.

La sentenza del Tribunale di Roma ricorda così che la forma del contratto o la semplice denominazione di “procacciatore” non sono sufficienti: conta soprattutto la concreta attività svolta e il rispetto dei requisiti previsti dalla legge.

FAQ

Un procacciatore ha sempre diritto alla provvigione?

No. Il diritto al compenso dipende dalla natura concreta dell'attività svolta e dal rispetto dei requisiti previsti dalla normativa. In presenza dei presupposti della mediazione soggetta a iscrizione, la mancanza del requisito può impedire di ottenere la provvigione.

Anche chi lavora per una sola impresa può essere considerato mediatore?

Sì. La giurisprudenza ammette la possibilità di una mediazione atipica anche quando l'attività viene svolta nell'interesse di una sola parte.

La mancata iscrizione fa perdere automaticamente il compenso?

Quando l'attività rientra nell'ambito della mediazione per la quale l'iscrizione è richiesta, la mancanza del requisito impedisce il riconoscimento della provvigione.

La sentenza riguarda direttamente il condominio?

La controversia riguardava il procacciamento di un appalto per lavori condominiali. Il principio espresso dal Tribunale riguarda però principalmente il rapporto tra intermediario e impresa e la possibilità di ottenere la provvigione.

Cosa dovrebbe verificare un amministratore prima di affidare lavori?

È opportuno verificare attentamente l'identità e il ruolo dei soggetti coinvolti, la documentazione contrattuale, le condizioni economiche dell'appalto e, quando sono previsti compensi di intermediazione, la posizione dell'intermediario e i requisiti richiesti dalla legge.

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Fonte: condominioweb.com