La rottura di un tratto della fognatura condominiale può trasformarsi rapidamente in un’emergenza. Fuoriuscite di liquami, infiltrazioni e rischio di ulteriori danni impongono infatti di intervenire con tempestività, senza poter attendere necessariamente i tempi di convocazione dell’assemblea.

È proprio in situazioni di questo tipo che assumono particolare rilievo i poteri dell’amministratore di condominio. Quando il guasto riguarda una parte comune e l'intervento presenta carattere di effettiva urgenza, l'amministratore può ordinare i lavori necessari anche senza una preventiva deliberazione dell'assemblea. La relativa spesa può quindi essere posta a carico del condominio.

Il principio è stato ribadito dal Tribunale di Bari, con la sentenza del 21 settembre 2026 n. 4766, che ha riconosciuto la legittimità dell'intervento disposto dall'amministratore per riparare un tratto della fognatura comune danneggiato.

La rottura della fognatura e il contrasto sulla spesa

La vicenda traeva origine dall'intervento di una ditta edile incaricata di ripristinare un tratto della fognatura comune, danneggiatosi provocando la fuoriuscita di liquami all'interno di un box.

Al termine dei lavori, la ditta chiedeva il pagamento di 4.307 euro al condominio. In seguito al mancato pagamento, otteneva un decreto ingiuntivo dal Giudice di Pace di Bari.

Il condominio proponeva opposizione sostenendo, tra l'altro, che i lavori non fossero stati autorizzati né dall'assemblea né dall'amministratore. Secondo la difesa, inoltre, l'intervento avrebbe riguardato esclusivamente l'interesse del proprietario del box e, pertanto, la spesa non avrebbe dovuto gravare sui condomini.

La ditta sosteneva invece che il guasto avesse interessato una parte comune dell'impianto fognario e che l'intervento fosse stato reso necessario da una situazione di emergenza.

Il ruolo dell'amministratore durante l'emergenza

Nel corso del giudizio sono state raccolte testimonianze e documentazione fotografica che hanno consentito di ricostruire l'accaduto.

È emerso che la rottura del tratto fognario aveva provocato una significativa fuoriuscita di liquami e che l'amministratore era stato coinvolto nella gestione dell'emergenza.

Pur negando inizialmente di avere autorizzato i lavori, lo stesso amministratore aveva ammesso di avere richiesto l'intervento dell'autospurgo e di avere ricevuto il conteggio relativo alle opere eseguite, successivamente comunicato ai condomini.

Questi elementi sono stati ritenuti incompatibili con la tesi secondo cui l'amministratore fosse completamente estraneo all'intervento.

Quando l'amministratore può ordinare lavori urgenti

Il punto centrale della decisione riguarda l'art. 1135, comma 2, c.c., che consente all'amministratore di disporre gli interventi di manutenzione straordinaria che presentano carattere urgente.

La norma rappresenta un'eccezione alla regola secondo cui le opere straordinarie devono essere deliberate dall'assemblea. La ragione è evidente: quando occorre intervenire immediatamente per evitare un danno grave, attendere la convocazione dell'assemblea potrebbe aggravare la situazione.

Nel caso esaminato dal Tribunale di Bari, la rottura della fognatura condominiale aveva determinato una fuoriuscita di liquami all'interno di un box. La situazione richiedeva quindi un intervento tempestivo, non compatibile con i tempi necessari per convocare e riunire l'assemblea.

L'urgenza, tuttavia, non può essere semplicemente dichiarata dall'amministratore. Deve essere concretamente collegata alla necessità di evitare un danno grave alla cosa comune o a terzi.

È questo il principio che emerge anche dalla giurisprudenza richiamata nella decisione: l'intervento può essere disposto autonomamente quando non sia ragionevolmente possibile attendere una deliberazione assembleare senza rischiare un aggravamento del danno.

La fognatura è comune anche se il danno emerge nel box privato

Un altro aspetto importante riguarda la distinzione tra il luogo in cui si manifesta il danno e la natura della parte dell'impianto che lo ha provocato.

Il fatto che i liquami siano fuoriusciti all'interno di un box di proprietà esclusiva non significa, di per sé, che il tratto della fognatura responsabile del problema sia privato.

Nel caso esaminato, il Tribunale ha ritenuto che il tratto fognario interessato dai lavori fosse parte comune. Di conseguenza, la circostanza che il danno si fosse manifestato in un locale di proprietà individuale non era sufficiente per trasformare l'intervento in un'opera eseguita nell'esclusivo interesse del singolo condomino.

Questo principio è particolarmente rilevante nella gestione delle spese condominiali per la fognatura, perché occorre individuare con precisione la natura della parte dell'impianto sulla quale si interviene.

Il condominio deve pagare i lavori urgenti?

Secondo il Tribunale, sì, quando ricorrono i presupposti previsti dalla legge.

L'amministratore che interviene legittimamente in una situazione di urgenza e agisce nei confronti dei terzi spendendo il nome del condominio può impegnare direttamente la collettività condominiale.

Nel caso concreto, inoltre, il condominio non aveva contestato in modo specifico l'importo richiesto dalla ditta, né aveva prodotto una diversa quantificazione dei lavori o elementi tecnici idonei a mettere in discussione la fattura.

Il quadro probatorio è stato quindi ritenuto sufficiente per riconoscere la fondatezza della pretesa della ditta.

La decisione del Tribunale di Bari

Il Tribunale ha accolto l'appello proposto dalla ditta e ha riformato la decisione del Giudice di Pace.

È stata quindi riconosciuta la validità dell'obbligazione assunta nei confronti della ditta per l'esecuzione dei lavori urgenti sulla fognatura condominiale.

Il decreto ingiuntivo è stato dichiarato esecutivo e il condominio è stato condannato anche alla rifusione delle spese processuali relative ai due gradi di giudizio.

Cosa devono sapere condomini e amministratori

La sentenza offre un'indicazione importante sulla gestione delle emergenze condominiali.

Quando una parte comune subisce un guasto che può provocare danni rilevanti, l'amministratore non deve necessariamente attendere una delibera dell'assemblea. Se sussiste una situazione di effettiva urgenza, può attivarsi per eliminare o contenere il pericolo.

Questo vale, ad esempio, per una rottura della fognatura con fuoriuscita di liquami, per un'importante perdita d'acqua o per altri guasti alle parti comuni che richiedano un intervento immediato.

Naturalmente, l'amministratore deve poter dimostrare la reale necessità dell'intervento e operare nell'interesse del condominio. Una generica qualificazione dell'opera come "urgente" non è sufficiente.

Per questo, nella gestione di un'emergenza è importante documentare tempestivamente il problema, acquisire fotografie, relazioni o preventivi e conservare la documentazione relativa agli interventi effettuati.

La vicenda conferma quindi che la tempestività dell'amministratore di condominio può essere determinante per evitare che un guasto a una parte comune si trasformi in un danno molto più grave. Quando l'urgenza è effettiva e l'intervento riguarda un bene condominiale, la relativa spesa può essere legittimamente posta a carico di tutti i condomini secondo i criteri applicabili.

FAQ

L'amministratore può ordinare lavori urgenti senza assemblea?
Sì. L'art. 1135, comma 2, c.c. consente all'amministratore di disporre interventi di manutenzione straordinaria quando presentano carattere di urgenza. L'amministratore deve poi riferire all'assemblea.

La riparazione della fognatura condominiale è sempre a carico di tutti i condomini?
Non necessariamente. Occorre prima verificare se il tratto interessato costituisce una parte comune oppure appartiene alla proprietà esclusiva di uno o più condomini. Nel caso esaminato dal Tribunale di Bari, il tratto danneggiato è stato riconosciuto come parte comune.

Se il danno si manifesta in un box privato, la spesa diventa privata?
No. Il luogo in cui si manifesta il danno non determina automaticamente la natura della parte dell'impianto che lo ha provocato. È necessario individuare l'effettiva origine del guasto.

Quando esiste l'urgenza prevista dall'art. 1135 c.c.?
Quando non è possibile attendere la decisione dell'assemblea senza rischiare un danno grave alla cosa comune o a terzi. L'urgenza deve quindi essere concreta e documentabile.

Il condominio può rifiutarsi di pagare la ditta sostenendo che non c'è stata una delibera?
Non necessariamente. Se l'intervento è stato effettivamente urgente, riguarda una parte comune e l'amministratore ha agito legittimamente nell'ambito dei propri poteri, l'assenza di una preventiva delibera non esclude automaticamente l'obbligo del condominio di pagare.

Argomenti trattati: fognatura condominiale, manutenzione straordinaria, amministratore di condominio, lavori urgenti, spese condominiali, parti comuni, art. 1135 c.c., Tribunale di Bari, riparazione fognatura, emergenze condominiali.

Fonte: condominioweb.com