Le pergotende sono sempre più diffuse negli immobili residenziali, sui terrazzi e sulle coperture, ma anche nelle strutture ricettive e negli spazi destinati alla fruizione all’aperto.

Si tratta di strutture generalmente leggere, pensate per proteggere dal sole e dagli agenti atmosferici. Il problema può sorgere quando, nel tempo, vengono aggiunti teli laterali, vetrate, pannelli o altri elementi che modificano le caratteristiche originarie dell'opera.

La distinzione è importante perché una struttura nata come pergotenda in edilizia libera può perdere questa caratteristica se viene trasformata in uno spazio chiuso e stabile.

Quando la pergotenda rientra nell’edilizia libera

La pergotenda è caratterizzata dalla presenza di una struttura di sostegno e di una copertura mobile o retrattile.

La sua funzione principale deve rimanere quella di garantire una protezione dagli agenti atmosferici, senza creare un nuovo ambiente stabilmente chiuso.

Il cosiddetto Salva Casa ha ricondotto determinate tipologie di tende e strutture leggere nell'ambito dell'edilizia libera, purché vengano rispettate specifiche condizioni.

In particolare, l'opera deve mantenere caratteristiche di leggerezza e amovibilità e la copertura deve essere destinata essenzialmente alla protezione dal sole e dagli agenti atmosferici.

La struttura non deve quindi trasformarsi in un vero e proprio ampliamento dell'edificio attraverso la realizzazione di un volume chiuso e permanente.

Quando le chiusure laterali possono diventare un problema

L'aggiunta di elementi laterali deve essere valutata con attenzione.

Una chiusura stabile della pergotenda, soprattutto quando viene realizzata attraverso vetrate o altri elementi non facilmente rimovibili, può determinare una trasformazione dell'opera in una vera e propria veranda o in un nuovo spazio edilizio.

In questi casi non è più sufficiente considerare la struttura come una semplice copertura leggera: possono diventare necessari specifici titoli edilizi, fino al permesso di costruire nei casi in cui venga realizzato un nuovo volume.

Il Consiglio di Stato, con la sentenza n. 1526 del 25 febbraio 2026, ha affrontato proprio un caso relativo alla chiusura con vetrate di una pergotenda collocata in uno spazio già delimitato da tre pareti.

In una situazione di questo tipo, la chiusura delle parti aperte può determinare la creazione di un nuovo ambiente e quindi non può essere automaticamente ricondotta all'edilizia libera.

Teli laterali retrattili: non sempre costituiscono un nuovo volume

Una recente pronuncia del Consiglio di Stato ha però chiarito che non ogni modifica apportata a una pergotenda comporta automaticamente un abuso edilizio.

Nel caso esaminato, la struttura era stata autorizzata attraverso SCIA e disponeva anche del nulla osta della Soprintendenza.

Nel corso di alcuni controlli erano state rilevate guide e teli laterali avvolgibili, che potevano essere utilizzati per chiudere temporaneamente lo spazio sottostante.

Secondo il Comune, tali elementi avevano determinato la creazione di un nuovo volume edilizio di circa 304 metri cubi, configurando quindi un ampliamento dell'edificio soggetto a permesso di costruire.

Nel corso degli accertamenti era stata inoltre riscontrata, all'interno di un locale tecnico, la presenza di alcune attrezzature da cucina e di un piano cottura. L'Amministrazione aveva quindi ipotizzato anche un mutamento di destinazione d'uso del locale, da deposito a cucina.

La proprietaria aveva successivamente presentato una CILA per il ripristino e dichiarato di avere rimosso i teli laterali, le attrezzature da cucina e gli impianti di riscaldamento presenti sulla terrazza.

Il Comune aveva comunque ordinato la demolizione delle opere e applicato una sanzione di 25.000 euro.

Il Consiglio di Stato esclude il nuovo volume

La proprietaria ha impugnato il provvedimento davanti al TAR Lazio, che aveva respinto il ricorso ritenendo che la struttura avesse determinato la creazione di un nuovo volume edilizio.

La questione è arrivata quindi davanti al Consiglio di Stato, che, con la sentenza n. 7039 del 23 settembre 2026, ha annullato il provvedimento comunale e la precedente sentenza del TAR.

Il Collegio ha ricordato che una pergotenda rientra nell'edilizia libera quando l'elemento principale dell'opera è costituito dalla tenda mobile, mentre la struttura di sostegno svolge una funzione accessoria.

La caratteristica fondamentale è quindi la funzione della struttura nel suo complesso: una copertura leggera e retrattile, destinata a proteggere lo spazio sottostante, non deve trasformarsi in un ambiente stabilmente chiuso.

La facile rimovibilità degli elementi è determinante

Nel caso esaminato, il Consiglio di Stato ha considerato rilevante il fatto che i teli laterali contestati fossero retrattivi e facilmente rimovibili.

La loro presenza, proprio perché temporanea e priva di caratteristiche tali da creare una chiusura permanente, non era sufficiente a dimostrare la formazione di un nuovo volume edilizio.

Questo aspetto è particolarmente importante per distinguere una pergotenda con schermature laterali da una vera e propria veranda.

Non è quindi la semplice presenza di un elemento laterale a determinare automaticamente la necessità di un titolo edilizio. Occorre valutare le caratteristiche concrete dell'opera, la sua stabilità, la possibilità di rimozione degli elementi e l'effettiva trasformazione dello spazio.

Anche le attrezzature mobili non dimostrano da sole un cambio di destinazione

Il Consiglio di Stato ha inoltre escluso che la sola presenza di attrezzature mobili fosse sufficiente a dimostrare un effettivo mutamento di destinazione d'uso del locale tecnico.

Per arrivare a questa conclusione è infatti necessario verificare concretamente se siano state realizzate opere edilizie idonee a modificare in modo stabile la destinazione dell'ambiente.

La semplice presenza di attrezzature che possono essere rimosse non equivale necessariamente alla realizzazione di un nuovo spazio edilizio.

Pergotende in condominio: attenzione alle modifiche

La questione assume particolare rilevanza anche negli edifici condominiali.

Chi installa una pergotenda sul terrazzo o su una copertura deve verificare non soltanto gli aspetti urbanistici, ma anche eventuali vincoli condominiali e la compatibilità dell'intervento con le parti comuni dell'edificio.

Una struttura leggera e retrattile può avere caratteristiche molto diverse da una chiusura permanente con vetrate o pannelli.

Prima di procedere con modifiche, quindi, è opportuno verificare la natura dell'opera e le eventuali autorizzazioni necessarie, evitando di trasformare una struttura originariamente riconducibile all'edilizia libera in un intervento edilizio più complesso.

La differenza tra pergotenda e veranda

La distinzione fondamentale può essere riassunta in un principio: la pergotenda deve rimanere una struttura leggera e prevalentemente accessoria, mentre la veranda crea uno spazio stabilmente delimitato.

Una copertura retrattile accompagnata da elementi laterali temporanei e facilmente rimovibili può conservare le caratteristiche proprie della pergotenda.

Al contrario, una chiusura permanente che determina la trasformazione dello spazio esterno in un ambiente stabile può configurare una nuova costruzione o un ampliamento, con conseguenze anche sotto il profilo urbanistico.

Per questo motivo, prima di installare chiusure laterali per pergotende, è importante valutare concretamente materiali, modalità di apertura e chiusura, stabilità della struttura e caratteristiche dell'immobile.

Cosa insegna la sentenza del Consiglio di Stato

La pronuncia n. 7039 del 23 settembre 2026 mostra quindi che non tutte le modifiche apportate a una pergotenda possono essere considerate automaticamente abusive.

Il punto centrale è verificare se l'intervento abbia effettivamente trasformato la struttura in un volume edilizio stabile e permanente.

Quando gli elementi aggiunti sono invece retrattili, temporanei e facilmente rimovibili, la loro presenza non determina necessariamente la perdita delle caratteristiche proprie della pergotenda.

La valutazione deve comunque essere effettuata caso per caso, considerando le caratteristiche effettive dell'opera e la normativa urbanistica applicabile.

FAQ

Una pergotenda è sempre edilizia libera?
No. La possibilità di realizzare una pergotenda in edilizia libera dipende dalle sue caratteristiche concrete. Deve mantenere una funzione accessoria e una struttura leggera, senza trasformarsi in un nuovo volume chiuso e permanente.

I teli laterali trasformano sempre una pergotenda in una veranda?
No. Secondo il Consiglio di Stato, la presenza di teli laterali retrattili e facilmente rimovibili non determina automaticamente la creazione di un nuovo volume edilizio.

La chiusura con vetrate di una pergotenda è edilizia libera?
Non necessariamente. La realizzazione di una chiusura stabile con vetrate può trasformare lo spazio in un ambiente permanentemente delimitato e richiedere uno specifico titolo edilizio.

Quando una pergotenda può diventare un abuso edilizio?
Quando le modifiche ne alterano le caratteristiche originarie e determinano la creazione di un volume chiuso e permanente, in assenza del necessario titolo abilitativo.

Le attrezzature mobili possono determinare un cambio di destinazione d'uso?
La loro semplice presenza non è necessariamente sufficiente. Occorre verificare se siano state realizzate opere edilizie permanenti idonee a determinare un effettivo mutamento della destinazione d'uso.

Cosa deve verificare un condomino prima di installare una pergotenda?
È opportuno verificare sia la disciplina urbanistico-edilizia applicabile sia eventuali vincoli condominiali, regolamentari e relativi alle parti comuni dell'edificio.

Argomenti trattati: pergotende, edilizia libera, chiusure laterali, teli retrattili, veranda, abuso edilizio, titolo edilizio, condominio, mutamento di destinazione d'uso, Consiglio di Stato.

Fonte: condominioweb.com