Le infiltrazioni dal lastrico solare rappresentano una delle problematiche più frequenti nella gestione di un edificio condominiale. La copertura, e in particolare la guaina impermeabilizzante, è infatti soggetta nel tempo a deterioramento e richiede interventi di manutenzione adeguati.

Quando il cattivo stato del lastrico solare provoca infiltrazioni nell'appartamento sottostante, il condominio può essere chiamato a rispondere dei danni provocati dall'acqua. E il fatto che, successivamente, il problema venga risolto non esclude automaticamente la responsabilità per i danni che si sono già verificati.

Il principio è stato ribadito dal Tribunale di Trani, con la sentenza n. 962 dell'1 settembre 2026, pronunciata nell'ambito di una controversia relativa a infiltrazioni provenienti dal lastrico comune.

La responsabilità del condominio per il lastrico comune

Nel caso esaminato dal Tribunale di Trani, il proprietario di un appartamento situato all'ultimo piano aveva richiesto il risarcimento dei danni provocati da infiltrazioni provenienti dal lastrico solare condominiale.

Secondo il proprietario, il fenomeno non era stato affrontato tempestivamente e aveva provocato danni all'immobile, rendendo necessari interventi di ripristino. Era stato inoltre richiesto un risarcimento per il mancato godimento dell'appartamento.

Il condominio aveva contestato la richiesta, sostenendo anche di essere intervenuto per risolvere il problema sul lastrico.

La questione centrale riguardava quindi la responsabilità del condominio per i danni che si erano già prodotti.

L'articolo 2051 del Codice civile stabilisce che chi ha una cosa in custodia è responsabile del danno da essa provocato, salvo che dimostri il caso fortuito.

Nel caso delle parti comuni, il condominio è custode dei beni condominiali e può quindi essere chiamato a rispondere dei danni che derivano dal loro stato di conservazione.

Questo principio è stato ribadito anche dalla Cassazione, secondo cui il condominio è custode delle parti comuni e risponde dei danni riconducibili ad esse secondo il regime previsto dall'articolo 2051 del Codice civile.

La successiva riparazione non cancella i danni già provocati

Un aspetto particolarmente importante della vicenda riguarda il momento in cui viene effettuato l'intervento di riparazione.

Se il condominio provvede a sistemare il lastrico solare e a eliminare la causa delle infiltrazioni, ciò non significa necessariamente che vengano meno le conseguenze dei danni già provocati.

In altre parole, occorre distinguere tra la rimozione della causa del problema e il risarcimento dei danni che si sono verificati prima dell'intervento.

Nel caso esaminato dal Tribunale di Trani, una volta accertato il collegamento tra le infiltrazioni provenienti dal lastrico e i danni subiti dall'appartamento, il condominio è stato condannato al pagamento delle somme necessarie per il ripristino dell'immobile, oltre alle spese processuali.

La riparazione del lastrico, quindi, ha consentito di risolvere il problema per il futuro, ma non ha eliminato automaticamente le conseguenze dell'evento già verificatosi.

Quando il condominio può evitare la responsabilità

La responsabilità prevista dall'articolo 2051 del Codice civile non significa che il condominio debba rispondere in qualsiasi circostanza.

Una volta accertato il rapporto tra la cosa in custodia e il danno, il condominio può dimostrare che l'evento è stato determinato da un caso fortuito, cioè da un fattore imprevedibile e inevitabile che interrompe il rapporto causale.

Un esempio può essere rappresentato da un fenomeno atmosferico eccezionale e imprevedibile, purché sia concretamente dimostrato che proprio tale evento abbia determinato il danno.

Diversamente, la semplice circostanza che il problema sia stato successivamente riparato non è sufficiente, da sola, a escludere la responsabilità per le conseguenze già prodotte.

Il mancato godimento dell'appartamento deve essere dimostrato

Il proprietario dell'immobile danneggiato aveva chiesto anche un risarcimento per il mancato godimento dell'appartamento.

Su questo punto, però, il Tribunale di Trani ha adottato una posizione diversa.

Il danno non può essere riconosciuto automaticamente per il solo fatto che si siano verificate delle infiltrazioni. Chi chiede il risarcimento deve dimostrare concretamente l'esistenza del pregiudizio subito e fornire elementi che consentano anche di determinarne l'entità.

Nel caso esaminato, questa prova non è stata fornita in modo sufficiente. Di conseguenza, la richiesta relativa al mancato godimento dell'immobile è stata respinta.

Questo passaggio è importante perché evidenzia la differenza tra il danno materiale all'appartamento, quando adeguatamente accertato, e un ulteriore pregiudizio derivante dall'impossibilità o dalla limitazione nell'utilizzo dell'immobile.

La manutenzione del lastrico resta fondamentale

La vicenda conferma l'importanza di una corretta manutenzione del lastrico solare e di un intervento tempestivo quando vengono segnalate infiltrazioni.

Per il condominio, individuare rapidamente l'origine del problema, effettuare le verifiche tecniche necessarie e programmare gli interventi può essere determinante sia per limitare l'entità dei danni sia per gestire correttamente le responsabilità connesse alla conservazione delle parti comuni.

Quando, invece, le infiltrazioni hanno già provocato danni, è necessario distinguere tra la riparazione della causa e le conseguenze economiche dell'evento già verificatosi.

La sentenza del Tribunale di Trani n. 962/2026 ribadisce quindi un principio concreto: risolvere il problema delle infiltrazioni non significa automaticamente eliminare la responsabilità per i danni che il problema ha già provocato.

FAQ

Chi è responsabile delle infiltrazioni provenienti dal lastrico condominiale?
Quando il lastrico è una parte comune e le infiltrazioni sono riconducibili al suo stato di manutenzione, il condominio, in quanto custode, può essere chiamato a rispondere dei danni ai sensi dell'articolo 2051 del Codice civile.

La riparazione del lastrico elimina la responsabilità per i danni già causati?
No. La successiva riparazione può eliminare la causa delle infiltrazioni, ma non cancella automaticamente i danni che si sono già verificati.

Il condominio può evitare il risarcimento?
Può dimostrare, nei casi previsti dall'articolo 2051 del Codice civile, che il danno è stato provocato da un caso fortuito idoneo a interrompere il rapporto causale.

Il mancato utilizzo dell'appartamento viene sempre risarcito?
No. Il mancato godimento dell'immobile deve essere concretamente dimostrato. Non è sufficiente affermarne l'esistenza senza fornire elementi a sostegno.

Cosa dovrebbe fare il condominio in presenza di infiltrazioni?
È opportuno verificare tempestivamente l'origine del problema, documentare la situazione e intervenire sulla causa delle infiltrazioni, valutando anche gli eventuali danni già prodotti all'immobile sottostante.

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Fonte: condominioweb.com