Il verbale dell’assemblea condominiale non è una semplice cronaca di quanto avvenuto durante la riunione. Deve contenere informazioni sufficienti a verificare come si è formata la volontà dei condomini e, soprattutto, se sono state raggiunte le maggioranze previste dalla legge.

Secondo il Tribunale di Foggia, sentenza n. 1875 dell’8 settembre 2026, una deliberazione può essere annullata quando il verbale non consente di ricostruire con certezza quali condomini abbiano votato a favore, contro o si siano astenuti e quali millesimi condominiali fossero rappresentati.

Non è tuttavia sempre necessario riportare espressamente il nominativo di ogni condomino favorevole. Se dal verbale e dalla documentazione allegata è possibile ricavare con certezza i votanti, le rispettive quote e l’esito della votazione, i voti favorevoli possono essere individuati anche per differenza.

Perché i dati del verbale sono importanti

L’art. 1136 del Codice civile stabilisce le maggioranze necessarie per la validità delle deliberazioni dell’assemblea. Per verificare il rispetto dei quorum occorre considerare due elementi: il numero dei partecipanti e il valore millesimale rappresentato.

Il verbale dell’assemblea condominiale deve quindi fornire dati che permettano di controllare entrambe le componenti.

Non è sufficiente, ad esempio, indicare genericamente che una proposta è stata approvata “a maggioranza”. Occorre poter comprendere quanti condomini hanno espresso il proprio voto e quale valore millesimale rappresentavano.

Il caso esaminato dal Tribunale di Foggia

La controversia riguardava una deliberazione adottata dall’assemblea condominiale in seconda convocazione il 6 ottobre 2018.

Tra gli argomenti all’ordine del giorno vi erano il conferimento di un incarico a un ingegnere per la rettifica delle tabelle millesimali e un ulteriore incarico professionale relativo a una perizia e a un computo metrico per interventi sull’intercapedine condominiale, collegati a problematiche di infiltrazione.

Una condomina aveva contestato le deliberazioni, sostenendo anche che il verbale non consentisse di individuare correttamente i voti favorevoli e contrari e le quote millesimali corrispondenti.

Nel documento risultava la presenza di otto condomini su dieci, per complessivi 843,478 millesimi. Tuttavia, nell’elenco nominativo dei presenti non erano indicate le quote individuali e non risultavano elementi sufficienti per ricostruire il peso millesimale dei singoli voti.

Quando l’omissione rende annullabile la delibera

Il Tribunale ha ricordato che l’art. 1136, comma 7, c.c. impone la redazione del processo verbale dell’assemblea.

La giurisprudenza ha chiarito che il verbale deve contenere gli elementi necessari a verificare il raggiungimento delle maggioranze richieste.

L'omessa indicazione nominativa dei condomini favorevoli, presa isolatamente, non comporta necessariamente l’annullabilità della delibera condominiale.

La situazione cambia quando le informazioni presenti nel verbale non consentono, neppure attraverso un calcolo per differenza, di stabilire chi abbia votato a favore e quale quota millesimale abbia rappresentato.

Nel caso esaminato dal Tribunale di Foggia, il semplice dato relativo agli otto condomini presenti e agli 843,478 millesimi complessivi non permetteva di stabilire quale fosse stata la maggioranza effettivamente raggiunta per ciascuna proposta.

Il verbale, pertanto, non consentiva di verificare il rispetto dei quorum previsti dall’art. 1136 c.c.

Non serve necessariamente indicare tutti i favorevoli

La giurisprudenza ha adottato un approccio sostanziale alla questione.

La Cassazione, Sezioni Unite, n. 4806/2005, ha ricondotto all’annullabilità le irregolarità del verbale che impediscono di individuare i condomini assenzienti, dissenzienti o assenti e di verificare il valore delle rispettive quote.

Successivamente, la Cassazione n. 6552/2015 ha precisato che la mancata indicazione nominativa dei favorevoli non determina necessariamente l’invalidità della deliberazione.

Se il verbale contiene l’elenco completo dei presenti con i relativi millesimi e identifica contrari e astenuti, i favorevoli possono infatti essere individuati per differenza.

La stessa logica emerge dalla giurisprudenza successiva: l’incompletezza formale del verbale non determina automaticamente l’invalidità della deliberazione quando il raggiungimento del quorum può essere comunque verificato con certezza attraverso gli elementi disponibili.

La documentazione allegata può essere determinante

Per stabilire se una delibera condominiale sia correttamente verbalizzata non bisogna necessariamente considerare una singola frase isolata.

Occorre valutare il verbale nel suo complesso e anche gli eventuali documenti che ne costituiscono parte integrante.

Se, ad esempio, un elenco allegato identifica i partecipanti, riporta i rispettivi millesimi e consente di distinguere contrari e astenuti, può essere possibile ricostruire anche il numero e il peso dei voti favorevoli.

Al contrario, quando mancano contemporaneamente nominativi, quote individuali ed esito dettagliato della votazione, non è possibile sostituire questi dati con la generica indicazione “approvato a maggioranza”.

Il ruolo dell’amministratore nella verbalizzazione

Una corretta verbalizzazione dell’assemblea condominiale è importante anche per evitare successive contestazioni.

Il verbale dovrebbe permettere, anche a distanza di tempo, di comprendere:

• quali condomini erano presenti;
• quali erano rappresentati per delega;
• quali millesimi erano rappresentati;
• chi ha votato a favore;
• chi ha votato contro;
• chi si è astenuto;
• quale esito ha avuto ciascun punto all’ordine del giorno.

Non significa necessariamente adottare un modello rigido o riportare formule identiche in ogni assemblea. L’obiettivo è garantire che il documento permetta di ricostruire in modo attendibile la formazione della volontà dell’assemblea.

Cosa ha deciso il Tribunale

Nel caso concreto, il Tribunale di Foggia ha ritenuto che le informazioni contenute nel verbale non fossero sufficienti a verificare il raggiungimento delle maggioranze richieste.

La deliberazione del 6 ottobre 2018 è stata quindi annullata ai sensi dell’art. 1137 c.c.

Il Condominio è stato inoltre condannato alla rifusione delle spese di lite.

Le altre contestazioni formulate dalla condomina, relative tra l’altro alle tabelle millesimali, alla prima convocazione e al presunto conflitto di interessi, non sono state esaminate nel merito perché il vizio relativo alla verbalizzazione era già sufficiente per definire la controversia.

Una corretta verbalizzazione tutela il condominio

La sentenza conferma l’importanza di una gestione condominiale trasparente, nella quale il verbale consenta di ricostruire senza ambiguità il risultato delle votazioni.

La questione non riguarda soltanto la forma del documento. La corretta indicazione di votanti e millesimi permette infatti ai condomini di verificare se la decisione sia stata assunta nel rispetto delle maggioranze previste dalla legge.

La regola può essere sintetizzata in questo modo: non è indispensabile indicare sempre nominativamente tutti i favorevoli, ma deve essere sempre possibile ricostruire con certezza il risultato della votazione.

Quando questa verifica non è possibile, la deliberazione può essere esposta al rischio di annullamento.

FAQ

Il verbale dell’assemblea deve indicare i nomi di tutti i condomini favorevoli?

Non necessariamente. Se dal verbale e dalla documentazione collegata è possibile individuare con certezza i presenti, i millesimi e i contrari o astenuti, i favorevoli possono essere ricavati per differenza.

Cosa deve contenere il verbale per verificare il quorum?

Deve contenere elementi sufficienti a individuare i partecipanti alla votazione e il valore millesimale rappresentato, oltre all’esito della votazione su ciascun punto.

La frase “delibera approvata a maggioranza” è sufficiente?

Non sempre. Se mancano altri dati che consentano di verificare il numero dei votanti e i millesimi favorevoli, l’indicazione generica può non essere sufficiente a dimostrare il raggiungimento del quorum.

La mancata indicazione dei millesimi comporta sempre l’annullamento della delibera?

No. Occorre verificare se i millesimi e il risultato della votazione possano essere ricostruiti con certezza attraverso il verbale, gli allegati o altri elementi che ne integrino il contenuto.

Chi può contestare una deliberazione condominiale?

Il condomino che ritenga sussistente un vizio della deliberazione può impugnarla nei casi e nei termini previsti dalla legge. L’art. 1137 c.c. disciplina l’impugnazione delle deliberazioni dell’assemblea.

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