Le infiltrazioni d’acqua tra appartamenti sono tra le situazioni che più frequentemente generano discussioni e contenziosi in condominio. Stabilire chi debba risarcire il danno non è sempre immediato, soprattutto quando viene coinvolta anche la polizza condominiale.

Una recente pronuncia del Tribunale di Salerno, sentenza 18 settembre 2026 n. 4482, ha affrontato proprio il rapporto tra la responsabilità del proprietario dell'appartamento dal quale provengono le infiltrazioni e la possibilità di utilizzare la copertura assicurativa stipulata dal condominio.

Infiltrazioni dal piano superiore: la vicenda

La controversia nasceva dalla presenza, nell'appartamento sottostante, di macchie di umidità, intonaco deteriorato e infiltrazioni d'acqua provenienti dall'abitazione sovrastante.

Il proprietario dell'appartamento danneggiato riteneva che la responsabilità fosse riconducibile alla proprietaria dell'unità immobiliare superiore e decideva quindi di chiedere il risarcimento dei danni da infiltrazione.

La domanda veniva fondata sull'art. 2051 del Codice civile, che disciplina la responsabilità per i danni provocati dalle cose sottoposte alla propria custodia.

Nel corso della causa veniva coinvolta anche la compagnia assicurativa del condominio, dal momento che la proprietaria dell'appartamento dal quale si riteneva provenissero le infiltrazioni riteneva che il danno potesse essere coperto dalla polizza condominiale.

L'assicurazione, tuttavia, contestava la possibilità per la singola condomina di far valere direttamente i diritti derivanti dalla polizza stipulata dall'amministratore.

La consulenza tecnica sui danni

Nel procedimento veniva disposta una consulenza tecnica d'ufficio (CTU).

Il consulente esaminava la documentazione disponibile, comprese fotografie, fatture relative ai lavori e comunicazioni intercorse tra le parti.

Poiché al momento del sopralluogo le infiltrazioni non erano più presenti, la ricostruzione doveva essere effettuata anche attraverso la documentazione raccolta nel corso della vicenda.

La CTU consentiva inoltre di distinguere i danni effettivamente riconducibili alle infiltrazioni provenienti dall'appartamento superiore da quelli determinati da fenomeni differenti, come la condensa.

Questa distinzione è risultata importante ai fini della quantificazione del risarcimento.

La responsabilità del proprietario dell'appartamento superiore

Il Tribunale di Salerno ha riconosciuto la responsabilità della proprietaria dell'appartamento sovrastante per i danni provocati dalle infiltrazioni.

Il giudice ha valorizzato diversi elementi di prova: la documentazione fotografica, la fattura relativa agli interventi effettuati, la corrispondenza tra le parti e le conclusioni del consulente tecnico.

Particolarmente significativa è stata anche una comunicazione nella quale la proprietaria non negava l'esistenza delle infiltrazioni, individuando una possibile causa tecnica e spiegando le ragioni per cui non era stato effettuato tempestivamente l'intervento.

Il Tribunale ha quindi ritenuto provato il collegamento tra le infiltrazioni e i danni riscontrati nell'appartamento sottostante.

La polizza condominiale non può essere utilizzata automaticamente dal singolo condomino

La questione più interessante riguarda però il rapporto con l'assicurazione.

La polizza condominiale era stata stipulata dall'amministratore nell'interesse del condominio. Secondo il Tribunale, la singola condomina non poteva quindi esercitare automaticamente i diritti derivanti da quel contratto nei confronti della compagnia assicurativa.

In particolare, il giudice ha rilevato il difetto di legittimazione della proprietaria ad azionare la garanzia assicurativa, dal momento che la polizza non prevedeva una copertura riferita agli impianti di proprietà esclusiva coinvolti nella controversia.

La sentenza ha inoltre ricordato che non esiste, in via generale, un'azione diretta del danneggiato nei confronti dell'assicuratore per qualsiasi tipologia di polizza.

Questo significa che la semplice esistenza di una polizza globale fabbricati non comporta automaticamente che il singolo condomino possa chiedere alla compagnia di essere tenuto indenne.

Quando la polizza condominiale può invece coprire il danno

La questione non può però essere generalizzata.

La copertura assicurativa del condominio deve essere verificata sulla base delle condizioni concrete del contratto e delle garanzie previste.

In determinate situazioni, infatti, la polizza può comprendere anche i danni provenienti da impianti di proprietà esclusiva.

Quando il contratto assicurativo prevede espressamente una garanzia di questo tipo, il singolo condomino può assumere una posizione diversa e beneficiare della copertura prevista dalla polizza.

È quindi fondamentale verificare attentamente garanzie, esclusioni, franchigie e soggetti assicurati, senza dare per scontato che ogni infiltrazione sia coperta dall'assicurazione condominiale.

Il risarcimento riconosciuto dal Tribunale

Una volta accertata la responsabilità della proprietaria dell'appartamento superiore, il Tribunale ha riconosciuto al proprietario dell'unità danneggiata un risarcimento di 2.172,54 euro, oltre agli interessi legali dalla domanda.

La convenuta è stata inoltre condannata al pagamento delle spese processuali, comprese quelle sostenute dalla compagnia assicurativa chiamata in causa.

La decisione conferma quindi una distinzione importante: la responsabilità per le infiltrazioni e la copertura assicurativa sono due questioni differenti.

L'accertamento di chi abbia provocato il danno non significa automaticamente che sarà l'assicurazione a doverlo risarcire.

Cosa verificare in caso di infiltrazioni

Quando si verificano infiltrazioni nell'appartamento, è importante intervenire rapidamente per individuare l'origine dell'acqua e limitare l'aggravarsi dei danni.

È opportuno:

• documentare con fotografie e video lo stato dei locali;
• informare tempestivamente il proprietario dell'unità da cui si ritiene provenga l'infiltrazione;
• coinvolgere l'amministratore di condominio quando possono essere interessate parti comuni o quando occorre verificare la posizione della polizza;
• conservare fatture, preventivi e comunicazioni;
• verificare le condizioni della polizza condominiale;
• distinguere i danni derivanti dall'infiltrazione da eventuali fenomeni differenti, come condensa o umidità preesistente.

Una corretta ricostruzione delle cause è fondamentale anche per stabilire chi debba sostenere i costi di riparazione e di eventuale risarcimento.

Cosa stabilisce la sentenza sulle infiltrazioni dal piano superiore

La pronuncia del Tribunale di Salerno chiarisce che il proprietario dell'appartamento da cui provengono le infiltrazioni può essere chiamato a rispondere dei danni provocati dall'immobile sottoposto alla sua custodia.

Diversamente, la possibilità di coinvolgere direttamente la compagnia assicurativa condominiale dipende dal contenuto della polizza e dalla posizione giuridica del soggetto che invoca la garanzia.

La polizza stipulata dal condominio, infatti, non attribuisce automaticamente a ogni condomino un diritto di azione diretta nei confronti dell'assicuratore.

Per questo, in presenza di un danno da infiltrazione, è importante non limitarsi a verificare l'esistenza di una copertura assicurativa, ma analizzare che cosa copre effettivamente la polizza e chi può attivarla.

FAQ

Chi paga i danni causati da infiltrazioni provenienti dall'appartamento sopra?
Quando la responsabilità è riconducibile all'unità immobiliare sovrastante, il proprietario può essere chiamato a rispondere dei danni provocati dall'immobile, secondo le circostanze concrete del caso.

La polizza condominiale copre sempre le infiltrazioni?
No. Occorre verificare le condizioni della polizza, le garanzie comprese, le esclusioni e le eventuali franchigie.

Il singolo condomino può chiamare direttamente l'assicurazione del condominio?
Non automaticamente. La possibilità dipende dal contenuto della polizza e dalla posizione del condomino rispetto alla garanzia assicurativa.

Cosa succede se l'infiltrazione proviene da un impianto privato?
Occorre individuare la causa del danno e verificare sia la responsabilità del proprietario o custode dell'impianto sia l'eventuale presenza di una specifica copertura assicurativa.

Cosa deve fare l'amministratore in caso di infiltrazioni?
Deve verificare, in relazione alla situazione concreta, se siano coinvolte parti comuni, raccogliere le informazioni necessarie e controllare le condizioni della polizza condominiale, coordinando gli eventuali interventi di competenza del condominio.

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Fonte: condominioweb.com