Quando un problema di infiltrazioni condominiali dipende da più cause e coinvolge diversi soggetti, il danneggiato può rivolgersi anche a uno solo dei responsabili. È il principio della responsabilità solidale previsto dall’art. 2055 del Codice civile, applicabile quando diversi apporti causali concorrono alla produzione dello stesso danno.

Il principio assume particolare rilievo nei rapporti tra edifici confinanti, quando le infiltrazioni derivano contemporaneamente da parti comuni, proprietà private o strutture appartenenti a fabbricati diversi.

Il Tribunale di Bologna, con ordinanza del 23 settembre 2026, R.G. n. 15972/2025, ha affrontato proprio una situazione di questo tipo, ordinando a un condominio di eseguire le opere di propria competenza nonostante fosse stato accertato anche il contributo causale di alcune perdite provenienti dall'edificio della proprietaria danneggiata.

Quando il condominio è responsabile delle infiltrazioni

Il condominio, in quanto custode delle parti comuni, può essere chiamato a rispondere dei danni provocati da queste ultime in applicazione dell'art. 2051 c.c.

La situazione può diventare più complessa quando le infiltrazioni hanno più cause. Se, infatti, il danno è il risultato del concorso di comportamenti o situazioni riconducibili a soggetti differenti, trova applicazione l'art. 2055 c.c.

In questi casi il danneggiato può chiedere l'integrale risarcimento anche a uno solo dei corresponsabili, lasciando poi ai soggetti coinvolti la possibilità di regolare internamente le rispettive quote di responsabilità.

Questo non significa, però, che un condominio debba necessariamente eseguire lavori che spettano a un altro soggetto. La responsabilità solidale sul piano del risarcimento deve essere distinta dall'obbligo di eseguire le singole opere necessarie a eliminare la causa del danno.

Il caso delle infiltrazioni tra due edifici

La controversia riguardava la proprietaria di un appartamento al piano rialzato, collegato a una tavernetta sottostante, che aveva subito infiltrazioni d'acqua sempre più gravi a partire dal maggio 2023.

Dopo diverse segnalazioni agli amministratori dei due edifici, una relazione tecnica aveva evidenziato problemi nei sistemi di raccolta e smaltimento delle acque.

La situazione si era aggravata fino al crollo di una porzione dell'intonaco del soffitto della tavernetta, avvenuto il 31 ottobre 2025.

La proprietaria aveva quindi presentato un ricorso d'urgenza ai sensi dell'art. 700 c.p.c., chiedendo che il condominio confinante fosse obbligato a realizzare gli interventi necessari.

La consulenza tecnica ha individuato più cause

La consulenza tecnica disposta nel procedimento ha consentito di distinguere le diverse origini delle infiltrazioni.

Alcune perdite provenivano da strutture appartenenti al condominio resistente. In particolare, sono stati individuati problemi di impermeabilizzazione relativi a un terrazzo e a un lastrico che svolgevano anche funzione di copertura.

Altri fenomeni erano invece riconducibili al fabbricato della stessa proprietaria.

Un pluviale danneggiato aveva provocato dispersioni d'acqua lungo la facciata, mentre una tubazione dell'acquedotto interrata sotto la corte aveva determinato ulteriori infiltrazioni nel sottosuolo e l'imbibizione delle murature.

Una parte delle perdite era stata successivamente eliminata, ma permaneva l'umidità accumulata nelle strutture.

Il quadro tecnico evidenziava quindi un concorso di cause nella produzione del danno.

La presenza di più responsabili non esclude la solidarietà

Secondo il Tribunale, il fatto che una parte delle infiltrazioni fosse riconducibile all'edificio della proprietaria non impediva di riconoscere la responsabilità del condominio confinante per le cause a esso imputabili.

Quando più apporti causali concorrono alla produzione dello stesso danno, opera infatti la responsabilità solidale ex art. 2055 c.c.

Non è inoltre necessario che tutti i possibili responsabili siano chiamati nello stesso giudizio.

Il Tribunale ha infatti precisato che non sussiste un litisconsorzio necessario tra i diversi soggetti coinvolti. Il procedimento poteva quindi essere instaurato anche soltanto nei confronti del condominio al quale erano imputabili determinate opere.

Perché è stata riconosciuta l'urgenza

Un altro aspetto importante della decisione riguarda il ricorso all'art. 700 c.p.c.

Il condominio resistente aveva contestato il requisito dell'urgenza, sottolineando che le infiltrazioni erano iniziate diversi anni prima.

Il Tribunale ha però ritenuto determinante non il semplice momento in cui erano comparsi i primi fenomeni, ma l'aggravamento concreto e attuale della situazione.

La consulenza tecnica aveva infatti evidenziato un quadro particolarmente serio: circa otto metri quadrati di intonaco risultavano distaccati nella tavernetta, con fenomeni di sfondellamento, deterioramento dei travetti e armature esposte e ossidate.

La sezione resistente delle armature risultava inoltre sensibilmente ridotta, con conseguenze sulla funzione statica del solaio.

A questo si aggiungevano muffe, umidità e condizioni di parziale inagibilità dei locali.

Tali elementi hanno consentito di riconoscere il pericolo di un pregiudizio imminente e irreparabile, necessario per la tutela cautelare.

Il condominio deve eseguire solo le opere di sua competenza

Il Tribunale non ha imposto al condominio resistente di intervenire su tutte le cause delle infiltrazioni.

L'ordinanza ha invece individuato le opere direttamente riconducibili alle strutture di competenza del condominio.

Tra queste rientravano il rifacimento dell'impermeabilizzazione del terrazzo e del lastrico, alcuni interventi sui giunti strutturali e il ripristino di specifiche parti della copertura.

Il principio è importante: la solidarietà non trasforma automaticamente un condominio nel responsabile di lavori che spettano ad altri soggetti.

Il danneggiato può però ottenere tutela nei confronti di uno dei corresponsabili quando il danno complessivo deriva dal concorso di più cause.

Il riparto dei costi per i danni interni

Per quanto riguarda i ripristini interni, il Tribunale ha previsto che gli interventi fossero eseguiti dalla proprietaria, con possibilità di rivalsa secondo la ripartizione individuata dal consulente tecnico e condivisa dal giudice.

Nel caso specifico, il riparto è stato individuato nel 60% a carico del condominio resistente e nel 40% a carico del condominio della proprietaria.

Si tratta però di una valutazione legata alle specifiche risultanze della consulenza tecnica e non di una regola generale applicabile a tutte le infiltrazioni condominiali.

Anche il richiamo all'art. 1126 c.c., relativo alle spese per lastrici solari e terrazze a livello di uso esclusivo, deve essere letto nell'ambito dei rapporti interni tra i soggetti coinvolti.

La differenza tra solidarietà e ripartizione interna

La decisione evidenzia una distinzione fondamentale.

Da una parte vi è il rapporto tra il danneggiato e i responsabili del danno. In presenza dei presupposti dell'art. 2055 c.c., il danneggiato può chiedere l'integrale risarcimento a uno dei corresponsabili.

Dall'altra vi sono i rapporti interni tra i diversi soggetti responsabili, nei quali può essere successivamente stabilita la quota effettivamente imputabile a ciascuno.

Il principio della solidarietà, quindi, tutela il danneggiato senza impedire ai corresponsabili di esercitare successivamente il diritto di regresso.

I precedenti richiamati dal Tribunale

La decisione si inserisce in un orientamento giurisprudenziale consolidato.

Le Sezioni Unite della Cassazione, con sentenza n. 13143/2022, hanno chiarito che la solidarietà può operare quando diversi apporti causali concorrono alla produzione dello stesso fatto dannoso, anche quando le condotte o i titoli di responsabilità non siano identici.

La Cassazione n. 7044/2020 ha inoltre affermato che il condominio può rispondere dell'intero danno causato dalle parti comuni anche quando vi sia il contributo causale di un terzo, ferma restando la possibilità di regolare successivamente i rapporti interni.

Con la Cassazione n. 11585/2026 è stato ribadito che, nel concorso di responsabilità per infiltrazioni, il riparto previsto dall'art. 1126 c.c. opera nei rapporti interni e non limita il diritto del danneggiato a ottenere l'integrale risarcimento nei confronti dei corresponsabili.

Le Sezioni Unite della Cassazione, sentenza n. 9449/2016, hanno invece affrontato il caso delle infiltrazioni provenienti da lastrici solari o terrazze a livello di uso esclusivo, riconoscendo il possibile concorso tra responsabilità del proprietario o usuario esclusivo e responsabilità del condominio.

Infiltrazioni: quando è possibile ricorrere al giudice d'urgenza?

La decisione del Tribunale di Bologna mostra anche che la semplice presenza di macchie di umidità non è sufficiente, da sola, a ottenere un provvedimento cautelare.

Per utilizzare l'art. 700 c.p.c. deve essere dimostrato un pericolo imminente e irreparabile.

Nel caso esaminato, sono stati decisivi l'aggravamento del degrado, il rischio per la sicurezza del solaio, le condizioni di insalubrità e la parziale inutilizzabilità degli ambienti.

Il fatto che fossero trascorsi diversi anni dall'inizio delle infiltrazioni non ha quindi escluso l'urgenza, perché il pericolo risultava ancora attuale e in evoluzione.

Cosa deve fare il condominio davanti a infiltrazioni persistenti

Quando vengono segnalate infiltrazioni in condominio, è importante individuare rapidamente l'origine del problema e distinguere le cause riconducibili alle parti comuni da quelle relative alle proprietà private.

Una corretta verifica tecnica permette di stabilire quali lavori spettino al condominio e quali, invece, siano di competenza di altri proprietari o di altri edifici.

Per un amministratore di condominio, intervenire tempestivamente significa anche evitare che un problema inizialmente limitato possa provocare danni strutturali più gravi e conseguenze economiche rilevanti.

Conclusioni

La pronuncia del Tribunale di Bologna conferma un principio particolarmente importante nella gestione delle infiltrazioni condominiali: quando più cause concorrono alla produzione del medesimo danno, la presenza di più responsabili non impedisce l'applicazione della responsabilità solidale prevista dall'art. 2055 c.c.

Il danneggiato può quindi agire anche nei confronti di uno solo dei corresponsabili, mentre i rapporti interni e l'eventuale diritto di regresso potranno essere regolati separatamente.

Diverso è il discorso relativo agli interventi materiali: ciascun soggetto deve eseguire le opere riconducibili alle proprie responsabilità e alle proprie strutture.

Per questo, davanti a infiltrazioni persistenti, una diagnosi tecnica precisa, accompagnata da una corretta gestione condominiale, è fondamentale per individuare le responsabilità, programmare gli interventi e prevenire l'aggravamento dei danni.

FAQ

Se le infiltrazioni hanno più cause, il condominio può essere ritenuto responsabile?

Sì. Se diversi apporti causali concorrono alla produzione dello stesso danno, può operare la responsabilità solidale prevista dall'art. 2055 c.c.

Il danneggiato deve citare tutti i responsabili?

Non necessariamente. In assenza di litisconsorzio necessario, il danneggiato può agire anche nei confronti di uno solo dei corresponsabili, nei limiti e alle condizioni previste dalla legge.

Il condominio deve pagare anche i danni causati da un altro edificio?

La responsabilità solidale può consentire al danneggiato di ottenere l'integrale risarcimento da uno dei corresponsabili. Nei rapporti interni, però, ciascun soggetto potrà far valere le proprie ragioni e l'eventuale diritto di regresso.

Quando le infiltrazioni giustificano un ricorso d'urgenza?

È necessario dimostrare un pericolo imminente e irreparabile. Nel caso esaminato dal Tribunale di Bologna hanno avuto particolare rilievo il degrado strutturale, i rischi per la sicurezza e le condizioni di insalubrità.

Chi deve eseguire i lavori sulle parti comuni?

Il condominio deve intervenire sulle strutture e sulle parti comuni che rientrano nella sua responsabilità. Se esistono ulteriori cause riconducibili ad altri proprietari o fabbricati, ciascun soggetto dovrà occuparsi delle opere di propria competenza.

L'art. 1126 c.c. stabilisce sempre come dividere i costi delle infiltrazioni?

No. L'art. 1126 c.c. disciplina specifiche situazioni relative ai lastrici solari e alle terrazze a livello di uso esclusivo. La ripartizione concreta deve essere valutata in relazione all'origine del danno e alle responsabilità accertate.

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Fonte: condominioweb.com