La nomina amministratore condominio è un passaggio fondamentale per garantire una gestione corretta ed efficiente dello stabile. Che si tratti della prima designazione o della sostituzione del professionista uscente, la procedura deve rispettare precise regole previste dal Codice Civile, in particolare dagli articoli 1129 e 1136.

Vediamo nel dettaglio come funziona.

Quando è obbligatoria la nomina dell’amministratore

La figura dell’amministratore diventa obbligatoria quando i condomini sono più di otto. In questi casi, l’assemblea deve procedere alla nomina amministratore condominio per garantire la corretta gestione delle parti comuni.

Tuttavia, anche nei condomini più piccoli è possibile nominare un amministratore su base volontaria, seguendo le stesse regole previste per quelli obbligati.

Come avviene la prima nomina

La prima nomina amministratore condominio può avvenire:

• durante la prima assemblea costitutiva;
• oppure quando il numero dei condomini supera la soglia prevista dalla legge.

Operativamente, è necessario:

• inserire la nomina amministratore condominio all’ordine del giorno;
• presentare uno o più preventivi scritti;
• discutere le candidature;
• procedere alla votazione;
• verbalizzare la delibera con indicazione del compenso.

⚠️ Attenzione: l’assenza del preventivo scritto rende nulla la delibera.

Sostituzione e cambio amministratore

Quando l’incarico termina per scadenza, revoca o dimissioni, si procede alla sostituzione amministratore condominio.

La procedura è simile alla prima nomina, ma con un passaggio in più: il trasferimento delle consegne.

Per evitare vuoti gestionali, è consigliabile nominare il nuovo amministratore contestualmente alla cessazione del precedente. In ogni caso, l’amministratore uscente può operare in regime di prorogatio per le attività urgenti.

Quorum necessari per la nomina

La maggioranza nomina amministratore condominio è stabilita dall’articolo 1136 del Codice Civile:

• maggioranza degli intervenuti in assemblea;
• almeno 500 millesimi del valore dell’edificio.

Una nomina amministratore condominio senza maggioranza è annullabile entro 30 giorni.

Convocazione dell’assemblea

La assemblea nomina amministratore condominio deve essere convocata:

• dall’amministratore uscente;
• oppure da almeno due condomini che rappresentino 1/6 del valore dell’edificio.

L’avviso deve:

• essere inviato almeno 5 giorni prima;
• indicare ordine del giorno, data e luogo;
• essere trasmesso tramite strumenti tracciabili (PEC, raccomandata o consegna a mano).

Cosa succede se l’amministratore non viene nominato

La mancata nomina amministratore condominio può verificarsi per:

• mancato raggiungimento delle maggioranze;
• inerzia dell’assemblea;
• mancata convocazione.

In questi casi, ogni condomino può rivolgersi al giudice per ottenere una nomina giudiziale.

Nel frattempo, la gestione resta limitata alle attività urgenti, con possibili rischi per il condominio.

Obblighi del nuovo amministratore

Dopo la nomina amministratore condominio, il professionista deve:

• accettare formalmente l’incarico;
• comunicare dati e recapiti ai condomini;
• fornire accesso ai registri condominiali;
• verificare eventuali morosità;
• attivare un conto corrente dedicato (se prima nomina).

In caso di subentro, deve inoltre acquisire tutta la documentazione dal precedente amministratore.

Fonte: idealista.it