La realizzazione di una veranda stabile su un terrazzo non rappresenta soltanto una modifica estetica o funzionale dell’abitazione. In determinate circostanze, infatti, può incidere direttamente sui valori millesimali dell’unità immobiliare e legittimare una revisione delle tabelle condominiali approvata a maggioranza dall’assemblea.

È quanto emerge da una recente pronuncia del Tribunale di Torre Annunziata, che ha chiarito come la trasformazione di un terrazzo in un ambiente chiuso e stabilmente utilizzabile possa modificare in modo significativo la consistenza economica dell’immobile, rendendo non più attuali i valori millesimali originariamente attribuiti.

Veranda e revisione delle tabelle millesimali

L’articolo 69 delle disposizioni di attuazione del Codice Civile consente la revisione delle tabelle millesimali quando intervengono modifiche che alterano in misura rilevante il valore proporzionale delle singole unità immobiliari.

La legge prevede che la revisione possa essere approvata con la maggioranza prevista dall’articolo 1136, secondo comma, del Codice Civile qualora le mutate condizioni dell’edificio determinino un’alterazione superiore a un quinto del valore proporzionale anche di una sola unità immobiliare.

In questo contesto, la semplice presenza di una veranda non è sufficiente. Ciò che assume rilievo è l’effettivo incremento di superficie utile, volumetria e valore economico dell’immobile.

Il caso esaminato dal Tribunale

La controversia nasce dall’impugnazione di una delibera assembleare che aveva approvato la revisione delle tabelle millesimali dopo alcuni interventi realizzati all’interno del condominio.

I proprietari di un appartamento situato all’ultimo piano contestavano la decisione sostenendo che la veranda costruita sul proprio terrazzo fosse una struttura amovibile e che non potesse essere considerata alla stregua di un vano abitabile ai fini del calcolo dei millesimi.

Oltre alle contestazioni tecniche, venivano sollevate anche diverse eccezioni formali relative alla convocazione dell’assemblea, alla redazione del verbale e all’ordine del giorno.

Perché il giudice ha confermato la revisione

Il Tribunale ha respinto tutte le contestazioni, ritenendo legittima la delibera assembleare.

Dalla documentazione tecnica emergeva infatti che parte del terrazzo era stata trasformata in una veranda chiusa di oltre 57 metri quadrati, delimitata da infissi e caratterizzata da una struttura stabile e permanente.

Secondo il giudice, tale intervento aveva determinato:

• un aumento della superficie utile dell’abitazione;
• un incremento della volumetria complessiva;
• la creazione di un nuovo ambiente autonomamente utilizzabile;
• una modifica significativa del valore proporzionale dell’unità immobiliare.

La valutazione è stata effettuata considerando la concreta utilizzabilità degli spazi e non la sola qualificazione urbanistica dell’opera o i materiali impiegati.

La differenza tra veranda stabile e struttura amovibile

Uno degli aspetti più interessanti della sentenza riguarda la distinzione tra opere realmente amovibili e strutture che, pur formalmente removibili, producono un incremento stabile della consistenza dell’immobile.

Secondo il Tribunale, una veranda stabilmente infissa e destinata a creare un ambiente chiuso rappresenta un elemento idoneo a incidere sul valore economico dell’unità immobiliare.

Diversamente, strutture leggere e prive di una chiusura stabile potrebbero non produrre effetti tali da giustificare una revisione delle tabelle millesimali.

Impugnazione della delibera e contestazione dei millesimi: due questioni diverse

La decisione evidenzia anche un principio molto importante in materia condominiale.

Chi impugna una delibera assembleare può contestare esclusivamente eventuali vizi relativi alla convocazione, alla formazione della volontà assembleare, ai quorum o alla competenza dell’assemblea.

La correttezza tecnica dei valori millesimali, invece, appartiene a un diverso procedimento giudiziario finalizzato alla revisione delle tabelle.

In altre parole, non è sufficiente contestare genericamente il lavoro del tecnico incaricato dal condominio. Occorre dimostrare concretamente l’esistenza di errori nei criteri di calcolo o una divergenza significativa tra i valori reali e quelli attribuiti nelle tabelle.

Quando la veranda può incidere sui millesimi

La sentenza conferma che una veranda può determinare la revisione delle tabelle millesimali quando:

• comporta un effettivo aumento della superficie utilizzabile;
• incrementa la volumetria dell’unità immobiliare;
• modifica il valore proporzionale dell’appartamento oltre la soglia prevista dalla legge;
• rende non più aderenti alla realtà i valori millesimali originariamente attribuiti.

L’assemblea può quindi procedere alla revisione con la maggioranza prevista dalla normativa, purché sia dimostrata in modo concreto l’effettiva incidenza della trasformazione sui valori dell’edificio.

Conclusioni

La trasformazione di un terrazzo in una veranda stabile può avere conseguenze che vanno ben oltre l’aspetto edilizio. Quando l’intervento crea un nuovo ambiente utilizzabile e aumenta significativamente superficie e volumetria dell’abitazione, i valori millesimali potrebbero non rispecchiare più la reale consistenza dell’immobile.

In questi casi la revisione delle tabelle millesimali può essere legittimamente approvata a maggioranza, purché venga dimostrata l’alterazione rilevante del valore proporzionale dell’unità interessata.

La decisione del Tribunale di Torre Annunziata conferma quindi che ciò che conta non è il semplice fatto di aver realizzato una veranda, ma l’effettivo impatto che tale opera produce sul valore economico e sulla consistenza dell’immobile all’interno del condominio.

FAQ

Una veranda può modificare i millesimi condominiali?
Sì. Se la veranda aumenta in modo significativo superficie utile, volumetria e valore dell’immobile, può giustificare la revisione delle tabelle millesimali.

Serve l’unanimità per modificare le tabelle millesimali?
No. Quando la revisione deriva da mutate condizioni dell’edificio e ricorrono i presupposti dell’art. 69 disp. att. c.c., è sufficiente la maggioranza prevista dall’art. 1136 c.c.

Una veranda amovibile incide sempre sui millesimi?
Non necessariamente. Occorre verificare se la struttura determina un reale incremento della consistenza e del valore dell’unità immobiliare.

Posso impugnare la delibera perché non condivido il calcolo dei millesimi?
La contestazione tecnica dei valori millesimali segue un procedimento diverso rispetto all’impugnazione della delibera assembleare.

Qual è il requisito principale per la revisione delle tabelle?
Deve essere dimostrata un’alterazione superiore a un quinto del valore proporzionale dell’unità immobiliare interessata.

Argomenti trattati: revisione delle tabelle millesimali, veranda e aumento della superficie utile, alterazione del valore proporzionale dell’immobile, delibere assembleari e quorum, differenza tra impugnazione della delibera e revisione dei millesimi.

Fonte: condominioweb.com