Le assemblee condominiali si stanno evolvendo insieme alle tecnologie digitali. Sempre più spesso, infatti, i condomini partecipano alle riunioni collegandosi da remoto mentre altri sono presenti fisicamente nel luogo indicato nella convocazione. Ma una assemblea condominiale in modalità mista è davvero valida?

Una recente sentenza del Tribunale di Roma ha fornito importanti chiarimenti, confermando che la partecipazione contemporanea in presenza e tramite videoconferenza non comporta alcuna invalidità delle deliberazioni, purché siano rispettate precise condizioni che garantiscano il diritto di intervento e di voto di tutti i partecipanti.

Il caso esaminato dal Tribunale di Roma

Con la sentenza n. 7975 del 20 maggio 2026, il Tribunale di Roma ha respinto il ricorso di un condomino che aveva impugnato diverse delibere approvate durante un'assemblea svolta in modalità mista.

L'assemblea si era tenuta presso lo studio dell'amministratore, con alcuni condomini presenti fisicamente e altri collegati tramite piattaforma telematica.

Secondo il ricorrente, la modalità organizzativa adottata avrebbe compromesso la regolarità dell'assemblea e la validità delle deliberazioni approvate.

Quando l'assemblea condominiale mista è valida

Il giudice ha ribadito che l'articolo 66 delle disposizioni di attuazione del Codice Civile non vieta lo svolgimento delle assemblee in modalità mista.

Affinché la riunione sia legittima, devono tuttavia essere rispettati alcuni requisiti fondamentali:

• consenso preventivo della maggioranza dei condomini alla partecipazione da remoto;
• indicazione chiara delle modalità di collegamento nell'avviso di convocazione;
• presenza di strumenti tecnici che consentano l'identificazione dei partecipanti;
• possibilità concreta di intervenire durante la discussione;
• possibilità di esprimere il voto senza limitazioni;
• corretta verbalizzazione delle presenze e delle decisioni adottate.

Nel caso esaminato, l'avviso di convocazione conteneva link e credenziali di accesso alla piattaforma, consentendo a tutti i condomini di partecipare regolarmente.

La modalità mista non limita la partecipazione

Uno dei punti più significativi della decisione riguarda proprio la compatibilità tra partecipazione fisica e telematica.

Secondo il Tribunale, non esiste alcuna norma che impedisca lo svolgimento di assemblee con partecipanti presenti e collegati contemporaneamente.

Ciò che conta non è il mezzo utilizzato per partecipare, ma la concreta possibilità di prendere parte ai lavori assembleari, intervenire nella discussione ed esprimere il proprio voto.

La tecnologia, se correttamente utilizzata, può garantire un controllo efficace delle presenze e una piena partecipazione dei condomini collegati da remoto.

Convocazione, presenze e verbale: i chiarimenti del giudice

La sentenza affronta anche numerose contestazioni relative agli aspetti formali dell'assemblea.

Il Tribunale ha chiarito che:

• il consenso alla partecipazione telematica può essere dimostrato con documentazione separata, anche se non riportato nel verbale;
• l'elenco dei presenti può essere inserito direttamente nel verbale senza necessità di allegati separati;
• la seconda convocazione non deve necessariamente svolgersi dopo 24 ore dalla prima, purché non avvenga nello stesso giorno solare;
• la tardiva trasmissione del verbale non invalida le delibere, ma incide esclusivamente sulla decorrenza del termine per l'impugnazione.

Si tratta di precisazioni particolarmente rilevanti per amministratori e condomini, poiché confermano un orientamento favorevole all'utilizzo delle modalità telematiche purché organizzate correttamente.

Ratifica delle spese sostenute dall'amministratore

La controversia riguardava anche la ratifica di una spesa già sostenuta dall'amministratore per la realizzazione di una nuova linea di adduzione idrica collegata a un pozzo condominiale.

Anche sotto questo profilo il Tribunale ha respinto le contestazioni.

Secondo il giudice, l'assemblea può ratificare interventi già eseguiti dall'amministratore, anche in assenza del requisito dell'urgenza, purché la spesa sia adeguatamente documentata e rientri nelle competenze assembleari.

Inoltre, trattandosi di una spesa già sostenuta, non era necessario costituire il fondo speciale previsto per l'approvazione preventiva di lavori straordinari.

Cosa insegna questa sentenza

La decisione del Tribunale di Roma conferma che le assemblee condominiali online e in presenza possono convivere senza problemi giuridici.

L'elemento decisivo non è la modalità organizzativa scelta, ma il rispetto dei diritti dei condomini e delle regole previste dalla legge.

Per evitare contestazioni è fondamentale che l'amministratore:

• raccolga preventivamente il consenso richiesto dalla normativa;
• indichi chiaramente nell'avviso tutte le istruzioni tecniche per il collegamento;
• garantisca l'identificazione dei partecipanti;
• assicuri la possibilità di intervenire e votare;
• rediga un verbale completo e facilmente verificabile.

La giurisprudenza più recente sembra ormai orientata a riconoscere la piena legittimità delle assemblee miste, purché vengano preservati trasparenza, collegialità e partecipazione effettiva.

FAQ

L'assemblea condominiale può svolgersi in modalità mista?

Sì. La presenza contemporanea di condomini in sala e collegati online è consentita dalla normativa, purché siano rispettate le garanzie di partecipazione previste dall'art. 66 disp. att. c.c.

Serve il consenso dei condomini per la videoconferenza?

Sì. La partecipazione da remoto richiede il consenso preventivo della maggioranza dei condomini.

L'avviso di convocazione deve contenere il link per il collegamento?

Sì. Le istruzioni tecniche, comprese eventuali credenziali di accesso, devono essere indicate chiaramente nella convocazione.

La mancanza di un elenco presenze allegato invalida la delibera?

No. È sufficiente che le presenze risultino correttamente riportate nel verbale dell'assemblea.

Una spesa già sostenuta dall'amministratore può essere ratificata dall'assemblea?

Sì. L'assemblea può approvare successivamente una spesa già effettuata dall'amministratore, purché adeguatamente documentata.

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Fonte: condomioweb.com