La sicurezza degli edifici passa inevitabilmente dalla corretta manutenzione degli impianti condominiali. Reti elettriche obsolete, impianti termici non certificati, ascensori datati o sistemi antincendio carenti rappresentano un rischio concreto sia per l’incolumità dei residenti sia per la responsabilità del condominio e dell’amministratore.

Quando gli impianti condominiali non a norma non rispettano i requisiti previsti dalla legge, il condominio può essere esposto a sanzioni amministrative, richieste di risarcimento danni e, nei casi più gravi, anche a responsabilità penali. Il riferimento principale resta il D.M. 37/08, che disciplina installazione, manutenzione e certificazione degli impianti tecnologici negli edifici.

Impianti condominiali non a norma: quali sono i rischi

La presenza di infrastrutture non conformi espone il fabbricato a conseguenze rilevanti sotto diversi profili. Oltre ai rischi per la sicurezza, infatti, la normativa prevede specifiche sanzioni economiche per la mancanza della documentazione obbligatoria, come la Dichiarazione di Conformità (DiCo) o la Dichiarazione di Rispondenza (DiRi).

Le multe possono arrivare fino a 10.000 euro, soprattutto nei casi in cui emergano irregolarità tecniche o omissioni documentali. A ciò si aggiunge la responsabilità prevista dall’articolo 2051 del Codice civile, secondo cui il condominio risponde dei danni causati dalle cose comuni in custodia, salvo prova del caso fortuito.

In presenza di guasti o malfunzionamenti, il risarcimento può comprendere:

• danni materiali agli appartamenti;
• costi di ripristino;
• perdita economica derivante dall’inagibilità di locali commerciali;
• mancati canoni di locazione;
• danni indiretti provocati da incendi o infiltrazioni.

Anche la giurisprudenza più recente conferma un orientamento rigoroso: il danno deve essere risarcito integralmente senza riduzioni arbitrarie.

Le responsabilità dell’amministratore di condominio

L’amministratore di condominio riveste una vera e propria posizione di garanzia nei confronti dei residenti. Questo significa che ha il dovere di vigilare sullo stato degli impianti comuni e di attivarsi tempestivamente quando emergono situazioni di pericolo.

Se l’amministratore omette di:

• segnalare anomalie;
• convocare l’assemblea;
• richiedere verifiche tecniche;
• predisporre interventi urgenti;

può essere chiamato a rispondere personalmente sia in sede civile sia penale.

Nei casi di pericolo immediato, inoltre, l’articolo 1135 del Codice civile consente all’amministratore di intervenire senza preventiva autorizzazione assembleare, adottando opere urgenti necessarie per la sicurezza dello stabile.

Quali certificazioni servono per gli impianti condominiali

La conformità degli impianti comuni deve essere attestata tramite specifici documenti tecnici obbligatori.

Dichiarazione di Conformità (DiCo)

La DiCo viene rilasciata dall’impresa installatrice al termine dei lavori ed è obbligatoria per gli impianti realizzati o modificati dopo l’entrata in vigore del D.M. 37/08.

Dichiarazione di Rispondenza (DiRi)

Per gli impianti più datati, privi della documentazione originaria, è necessario ottenere una DiRi, redatta da un tecnico abilitato dopo verifiche e collaudi specifici.

Oltre alle certificazioni iniziali, alcuni impianti richiedono controlli periodici obbligatori:

• verifica della messa a terra;
• controlli sugli ascensori;
• manutenzione degli impianti termici;
• controlli antincendio;
• verifiche sui cancelli automatici.

Adeguamento dell’impianto elettrico condominiale

Tra gli interventi più delicati rientra la messa a norma dell’impianto elettrico condominiale, regolato dal D.M. 37/08 e dalle norme tecniche CEI 64-8.

Negli edifici più vecchi, uno dei problemi più frequenti riguarda l’assenza della messa a terra in condominio, ancora oggi causa di numerosi incidenti domestici.

È importante ricordare che il semplice installare un salvavita non è sufficiente senza un impianto di dispersione efficiente e certificato. La normativa, infatti, considera obbligatoria la presenza della messa a terra per garantire la sicurezza delle parti comuni.

Gli interventi di adeguamento possono includere:

• rifacimento dei quadri elettrici;
• sostituzione dei cavi deteriorati;
• installazione di differenziali;
• realizzazione dell’impianto di terra;
• aggiornamento delle protezioni contro sovraccarichi e cortocircuiti.

Impianti termici, idrici e sicurezza antincendio

Anche gli impianti di riscaldamento centralizzato richiedono verifiche costanti. La manutenzione periodica serve a prevenire:

• fughe di gas;
• malfunzionamenti delle caldaie;
• emissioni nocive;
• rischi di esplosione.

Per gli impianti idrici, invece, la mancata manutenzione può causare infiltrazioni, rotture improvvise e danni strutturali importanti.

Particolare attenzione deve essere riservata anche ai sistemi antincendio, che devono essere mantenuti efficienti tramite controlli semestrali e documentazione aggiornata.

Ascensori condominiali: obblighi di sicurezza

Gli ascensori installati prima del D.P.R. 162/99 devono essere progressivamente adeguati agli standard moderni di sicurezza previsti dalla norma UNI EN 81-80.

Tra gli aggiornamenti più richiesti figurano:

• sistemi di comunicazione d’emergenza;
• sensori anti-schiacciamento;
• miglioramento della precisione di fermata;
• dispositivi di sicurezza sulle porte automatiche.

L’obiettivo è ridurre il rischio di intrappolamento, cadute o incidenti durante l’utilizzo dell’impianto.

Ripartizione delle spese per la messa a norma

Le spese per la sicurezza degli impianti comuni rientrano generalmente tra quelle necessarie alla conservazione delle parti comuni e vengono suddivise secondo i millesimi di proprietà, come previsto dall’articolo 1123 del Codice civile.

Nel caso di impianti destinati a servire solo una parte del fabbricato, i costi vengono invece ripartiti tra i soli condòmini che ne traggono utilità.

L’assemblea può scegliere modalità e tempi di esecuzione dei lavori, ma non può deliberare il mantenimento di situazioni pericolose o contrarie alla legge.

Cosa succede se l’assemblea non approva i lavori

Quando l’assemblea blocca gli interventi necessari alla sicurezza, ciascun condomino può rivolgersi al tribunale ai sensi dell’articolo 1105 del Codice civile.

Il giudice può:

• ordinare l’esecuzione dei lavori;
• nominare un amministratore giudiziario;
• adottare provvedimenti sostitutivi per eliminare il pericolo.

La tutela della sicurezza prevale infatti sulle resistenze economiche o sui ritardi decisionali dell’assemblea.

Vendita di immobili con impianti non conformi

Un immobile con impianti non a norma può comunque essere venduto, purché l’acquirente venga informato in modo chiaro e completo prima della stipula.

Nel rogito devono essere indicate:

• eventuali carenze documentali;
• assenza di DiCo o DiRi;
• stato reale degli impianti;
• accettazione consapevole dell’acquirente.

La mancata comunicazione può invece generare contenziosi e richieste di risoluzione del contratto.

Fonte: idealista.it