La presenza di rumori e vibrazioni provenienti dagli impianti comuni può incidere in modo significativo sulla qualità della vita all'interno di un'abitazione. Quando le immissioni superano la normale tollerabilità, il condominio non può limitarsi a richiamare l'origine costruttiva del problema: se la fonte del disturbo è un impianto comune, deve intervenire per eliminarne gli effetti.

È questo, in sintesi, il principio affermato dal Tribunale di Milano, Sezione VII civile, con la sentenza n. 6446 del 31 luglio 2026, che ha affrontato una controversia relativa ai rumori prodotti dalla centrale termica condominiale.

La decisione distingue chiaramente le responsabilità del condominio da quelle del costruttore. Il primo deve impedire che gli impianti comuni continuino a produrre immissioni intollerabili; il secondo può essere chiamato a rispondere dei gravi difetti costruttivi dell'opera ai sensi dell'art. 1669 c.c.

Rumori e vibrazioni provenienti dalla centrale termica

La controversia era stata promossa dai proprietari di un appartamento che da tempo lamentavano rumori e vibrazioni provenienti dalla centrale termica condominiale, situata al piano sottostante.

Nel corso degli anni erano stati effettuati accertamenti tecnici e diversi interventi, senza però riuscire a risolvere definitivamente il problema. Per questo motivo i proprietari avevano promosso un procedimento di accertamento tecnico preventivo ai sensi dell'art. 696-bis c.p.c.

Le verifiche avevano individuato la sorgente dei rumori nelle pompe di calore e nelle elettropompe di circolazione presenti nei locali tecnici. La propagazione avveniva prevalentemente attraverso la struttura dell'edificio.

Le indagini avevano escluso specifiche carenze dimensionali dei locali e un'insufficiente capacità di isolamento acustico della soletta, mentre erano stati rilevati difetti nella progettazione e nell'installazione dell'impianto.

Tra le criticità erano emersi, in particolare, collegamenti rigidi delle tubazioni agli elementi strutturali, l'assenza di adeguati dispositivi antivibranti nei vincoli a plafone e l'inadeguatezza dei piedini delle pompe di calore.

Il condominio non può chiamarsi fuori perché il difetto è originario

Uno degli aspetti più rilevanti della pronuncia riguarda proprio la posizione del condominio.

Il fatto che l'origine del problema sia riconducibile a difetti costruttivi o di installazione non esclude automaticamente la responsabilità del condominio nei confronti del proprietario che subisce le immissioni.

Il punto decisivo è che la fonte attuale del disturbo si trova in un impianto comune, sul quale il condominio ha il potere e il dovere di intervenire.

La domanda rivolta al condominio è stata quindi ricondotta agli artt. 844 e 949 c.c., mentre la richiesta di risarcimento è stata esaminata nell'ambito dell'art. 2043 c.c.

Il condominio, in altre parole, non può limitarsi a dimostrare che il problema dipende dal costruttore. Nei confronti del condomino danneggiato deve comunque adottare gli interventi necessari a far cessare le immissioni intollerabili.

Responsabilità diverse per condominio e costruttore

Il Tribunale ha distinto i titoli di responsabilità dei due soggetti.

Il costruttore rispondeva dei gravi difetti dell'opera ai sensi dell'art. 1669 c.c. e poteva quindi essere condannato alla rimozione dei difetti attraverso una forma di risarcimento in forma specifica.

Il condominio, invece, era tenuto a intervenire sulla fonte delle immissioni, in quanto impianto comune, per riportare rumori e vibrazioni entro i limiti della normale tollerabilità.

Le due obbligazioni hanno quindi un'origine giuridica diversa, ma possono convergere verso lo stesso risultato pratico: eliminare il fenomeno rumoroso.

Di conseguenza, l'esecuzione integrale degli interventi da parte di uno dei soggetti può liberare anche l'altro nei limiti in cui il risultato effettivamente ottenuto renda cessate le immissioni.

Come si valuta la normale tollerabilità dei rumori

Un altro passaggio importante della sentenza riguarda la distinzione tra i limiti acustici previsti dalla normativa tecnica e la valutazione civilistica delle immissioni.

Le misurazioni avevano evidenziato il superamento dei limiti previsti dal D.P.C.M. 5 dicembre 1997 nel soggiorno e nella camera matrimoniale, mentre il limite non risultava superato nella cameretta.

Ma la questione non poteva essere risolta esclusivamente sulla base della normativa pubblicistica.

I consulenti avevano infatti applicato anche il criterio comparativo utilizzato nella valutazione civilistica, rilevando che il rumore prodotto dagli impianti superava di almeno 3 decibel il rumore di fondo sia durante il giorno sia durante la notte.

Il rispetto delle prescrizioni tecniche o amministrative, dunque, non significa automaticamente che le immissioni siano lecite.

L'art. 844 c.c. richiede una valutazione concreta della normale tollerabilità, tenendo conto anche delle caratteristiche dei luoghi e della rumorosità di fondo.

La conoscenza del rumore non coincide con la conoscenza del grave difetto

La società costruttrice aveva contestato la tempestività dell'azione, sostenendo che i proprietari conoscessero da tempo l'esistenza dei rumori.

Il Tribunale ha però respinto l'eccezione.

Per la decorrenza del termine previsto dall'art. 1669 c.c. non è sufficiente sapere da dove proviene materialmente un rumore. Occorre acquisire una conoscenza sufficientemente precisa della gravità del difetto e del suo collegamento con l'imperfetta esecuzione dell'opera.

Nel caso esaminato, tale conoscenza era stata collegata alla relazione tecnica del 21 dicembre 2021, che aveva evidenziato l'anomalia dell'impianto e la sua incidenza sul normale godimento dell'abitazione.

Anche gli interventi successivamente eseguiti dalla società costruttrice sono stati considerati rilevanti, in quanto diretti proprio a ridurre il fenomeno.

Gli interventi parziali non fanno venir meno l'obbligo di risolvere il problema

La pronuncia evidenzia un principio particolarmente importante per la gestione condominiale: perizie, tentativi di riparazione e interventi parziali non sono sufficienti se i rumori continuano a superare la normale tollerabilità.

L'obbligo del condominio non consiste semplicemente nell'attivarsi, ma nel raggiungere il risultato concreto della cessazione delle immissioni.

La condanna è stata pertanto riferita agli interventi individuati nell'accertamento tecnico preventivo, da eseguire secondo le indicazioni dei consulenti e fino al definitivo rientro del fenomeno nei limiti della tollerabilità.

La richiesta alternativa di pagamento della somma di 79.000 euro, corrispondente al costo degli interventi, è rimasta assorbita.

Il danno non patrimoniale deve essere provato

Il Tribunale ha inoltre affrontato il tema del danno non patrimoniale provocato dai rumori.

Il semplice superamento della normale tollerabilità non comporta automaticamente il diritto al risarcimento del danno non patrimoniale. È necessario valutare concretamente le conseguenze delle immissioni sulla vita delle persone.

Nel caso specifico, tuttavia, la durata e l'intensità dei rumori, la loro diffusione nelle ore notturne e il coinvolgimento degli ambienti destinati al riposo e alla vita domestica hanno consentito di ricavare il pregiudizio anche attraverso presunzioni.

Sono stati quindi riconosciuti 4.000 euro per ciascun proprietario, per complessivi 8.000 euro di danno non patrimoniale.

A questi si sono aggiunti 2.374,52 euro per le spese relative agli accertamenti tecnici stragiudiziali, per un totale di 10.374,52 euro, oltre agli interessi legali.

Costruttore e condominio condannati in solido

Il Tribunale ha quindi condannato costruttore e condominio in solido al pagamento delle somme riconosciute ai proprietari.

Il costruttore è stato inoltre condannato a rimborsare al condominio 869,92 euro, corrispondenti alla metà della spesa sostenuta per una relazione tecnica stragiudiziale.

La sentenza non ha invece stabilito automaticamente come dovessero essere ripartiti internamente i costi degli interventi e delle somme dovute ai proprietari, perché il condominio non aveva formulato una specifica domanda di regresso o manleva.

Sono state inoltre poste a carico di costruttore e condominio le spese dei procedimenti e quelle relative alla consulenza tecnica d'ufficio secondo le modalità stabilite dal giudice.

Cosa deve fare il condominio davanti a rumori provenienti dagli impianti comuni?

La pronuncia offre un'indicazione pratica importante per amministratori e proprietari.

Quando un impianto condominiale produce rumori o vibrazioni potenzialmente intollerabili, il condominio deve innanzitutto accertarne tecnicamente la causa e adottare gli interventi necessari.

Non è sufficiente attribuire il problema al costruttore o al progettista.

Se il fenomeno persiste, il condominio può essere chiamato direttamente a rispondere della mancata cessazione delle immissioni, indipendentemente dalla possibilità di rivalersi successivamente nei confronti del soggetto responsabile dei difetti costruttivi.

Per questo motivo, una corretta gestione del problema richiede una tempestiva attività di verifica, documentazione tecnica e programmazione degli interventi.

I principali riferimenti giurisprudenziali

La decisione si inserisce in un orientamento che distingue attentamente la responsabilità per i difetti dell'opera dalla tutela del proprietario contro le immissioni.

• Cass. n. 13707/2023 e Cass. n. 777/2020: il termine per la denuncia dei gravi difetti decorre quando il danneggiato acquisisce una conoscenza sufficientemente apprezzabile della gravità del problema e della sua derivazione dall'imperfetta esecuzione dell'opera.
• Cass. n. 22506/2026: gli interventi di riparazione possono rappresentare un riconoscimento del difetto e assumere rilievo ai fini della decorrenza dei termini.
• Cass. n. 8637/2020: la notificazione del ricorso per accertamento tecnico preventivo può interrompere la prescrizione con effetti protratti sino alla conclusione del procedimento.
• Cass. n. 23283/2014: la conformità dell'impianto alle prescrizioni tecniche o amministrative non esclude automaticamente il superamento della normale tollerabilità previsto dall'art. 844 c.c.
• Cass. n. 21649/2021: il danno non patrimoniale da immissioni non è automatico, ma può essere dimostrato anche attraverso presunzioni quando le circostanze concrete evidenziano una significativa compromissione della vita domestica.

La lezione per il condominio

La sentenza del Tribunale di Milano chiarisce che la responsabilità del condominio per i rumori degli impianti comuni non viene meno semplicemente perché il problema è riconducibile a un difetto originario dell'edificio o dell'impianto.

Il proprietario che subisce immissioni acustiche intollerabili ha diritto a ottenere la loro cessazione. Il condominio deve quindi intervenire sulla fonte comune del disturbo, mentre l'eventuale responsabilità del costruttore costituisce una questione distinta.

Anche la conformità dell'impianto alle prescrizioni amministrative non è sufficiente, da sola, a escludere l'illiceità delle immissioni. La valutazione deve essere effettuata concretamente alla luce dell'art. 844 c.c.

Infine, il danno da rumore deve essere accertato considerando intensità, durata, frequenza e collocazione temporale delle immissioni. In presenza di disturbi particolarmente persistenti, soprattutto nelle ore dedicate al riposo, tali elementi possono consentire di dimostrare anche il danno non patrimoniale.

Per amministratori e condòmini, il principio è quindi chiaro: quando un impianto comune continua a generare rumori oltre la normale tollerabilità, l'obiettivo non può essere soltanto individuare il responsabile originario, ma deve essere quello di eliminare concretamente il disturbo.

FAQ

Il condominio è responsabile dei rumori prodotti da un impianto comune?
Sì. Se l'impianto comune produce immissioni rumorose superiori alla normale tollerabilità, il condominio può essere obbligato ad adottare gli interventi necessari per far cessare il disturbo, anche quando la causa originaria sia riconducibile a un difetto costruttivo.

Il condominio può rifiutarsi di intervenire sostenendo che la colpa è del costruttore?
No, non nei confronti del condomino che subisce le immissioni. La responsabilità del costruttore e quella del condominio hanno titoli diversi e possono coesistere.

Per stabilire se un rumore è intollerabile basta verificare i limiti acustici di legge?
No. Il rispetto dei limiti tecnici o amministrativi non esclude automaticamente la violazione dell'art. 844 c.c. Occorre valutare concretamente la normale tollerabilità delle immissioni.

Il danno non patrimoniale per i rumori è automatico?
No. Deve essere dimostrato. Intensità, durata, frequenza dei rumori e loro incidenza sul sonno e sulla vita domestica possono però consentire una prova anche attraverso presunzioni.

Il condominio può rivalersi sul costruttore per i costi sostenuti?
In linea generale può farlo quando ne ricorrano i presupposti, ma la ripartizione interna delle responsabilità e delle spese deve essere oggetto di una specifica domanda e di un autonomo accertamento.

Una perizia è utile per dimostrare i rumori condominiali?
Sì. Un accertamento tecnico può essere determinante per individuare la sorgente del rumore, verificare la propagazione delle vibrazioni e stabilire se le immissioni superano i livelli tecnicamente e civilisticamente rilevanti.

Il condominio deve intervenire anche se ha già effettuato alcuni lavori?
Sì, se gli interventi non hanno risolto il problema. L'obbligo non si esaurisce nel semplice tentativo di eliminare il disturbo: occorre arrivare alla cessazione effettiva delle immissioni intollerabili.

Argomenti trattati: rumori condominiali, immissioni acustiche, impianti comuni, normale tollerabilità, responsabilità del condominio, difetti costruttivi, responsabilità del costruttore, art. 844 c.c., art. 1669 c.c., danno da rumore

Fonte: condominioweb.com