Quando un allagamento provoca danni a un immobile o a un'attività commerciale, individuare il soggetto responsabile può diventare particolarmente complesso, soprattutto quando sono coinvolti sia la rete condominiale sia quella fognaria comunale.

Una recente pronuncia del Tribunale di Campobasso, sentenza 4 settembre 2026 n. 563, affronta proprio questo tema e chiarisce un principio importante: la transazione stipulata tra il danneggiato e il condominio non libera automaticamente il Comune quando l'accordo riguarda soltanto la posizione del condominio e non l'intero debito risarcitorio.

La decisione offre quindi indicazioni interessanti sulla responsabilità per gli allagamenti causati dalla rete fognaria comunale, sugli effetti della transazione e sull'applicazione dell'art. 1304 del Codice civile.

Allagamenti ripetuti e danni al locale commerciale

La controversia nasce da una serie di allagamenti verificatisi nel corso del 2021 all'interno di un locale commerciale situato al piano terra di un edificio.

La società che conduceva l'immobile aveva lamentato da tempo la presenza di infiltrazioni di acqua e melma provenienti dal sistema fognario. L'8 giugno 2021 si verificava un primo episodio particolarmente grave: l'acqua invadeva il negozio, danneggiando elettrodomestici e merci, provocando l'interruzione dell'attività e rendendo necessario l'intervento dei Vigili del Fuoco.

Il 17 settembre dello stesso anno si verificava un secondo allagamento, con ulteriori danni economici e un nuovo intervento dei soccorritori.

Secondo la società, la causa doveva essere ricercata in una parziale occlusione della canalizzazione collocata sotto un parcheggio comunale.

La consulenza tecnica individua la causa nella rete comunale

Un elemento decisivo nel procedimento è stato rappresentato dalla consulenza tecnica d'ufficio.

Il CTU ha ricostruito la dinamica degli eventi individuando la causa degli allagamenti nella rottura di una tubazione della rete fognaria comunale, situata nel parcheggio.

La rottura consentiva l'ingresso di detriti all'interno della condotta, determinando progressivamente l'ostruzione del deflusso dell'acqua. Il conseguente reflusso raggiungeva i garage e il corridoio centrale del fabbricato.

La ricostruzione tecnica ha quindi spostato il punto di origine del problema a monte della struttura condominiale, individuandolo nella rete fognaria di competenza comunale.

Il condominio, nel frattempo, non era rimasto completamente inattivo: aveva sollecitato l'intervento del Comune e avviato anche un procedimento di accertamento tecnico preventivo.

Aveva inoltre sostenuto di avere effettuato lavori per circa 30.000 euro, pur senza riconoscere una propria responsabilità per gli eventi.

Il condominio decide di transigere la controversia

Nel gennaio 2025 la società attrice e il condominio raggiungevano un accordo transattivo.

Il condominio versava 25.000 euro e la società rinunciava alla propria azione nei suoi confronti. La transazione determinava quindi la cessazione della materia del contendere esclusivamente nel rapporto tra la società e il condominio.

La situazione era però diversa per il Comune.

L'amministrazione comunale sosteneva infatti di poter beneficiare della transazione ai sensi dell'art. 1304 c.c., ritenendo che l'accordo avesse effetti sull'intero debito solidale.

Il Tribunale non ha condiviso questa interpretazione.

La transazione parziale non libera gli altri debitori

Il punto centrale della sentenza riguarda proprio gli effetti della transazione.

Il Tribunale di Campobasso ha stabilito che la cessazione della materia del contendere riguardava soltanto il rapporto tra la società danneggiata e il condominio.

La transazione, infatti, non aveva avuto per oggetto l'intero debito risarcitorio, ma esclusivamente la posizione del condominio.

Di conseguenza, il Comune non poteva semplicemente dichiarare di voler "profittare" dell'accordo per ottenere l'estinzione della propria obbligazione.

L'art. 1304 c.c. consente al condebitore solidale che non ha partecipato alla transazione di avvalersi dell'accordo quando questo riguarda l'intero debito. Una transazione parziale, invece, è destinata a definire la posizione del debitore che vi prende parte e non può automaticamente estendere i propri effetti agli altri condebitori.

Il principio è stato più volte affermato anche dalla giurisprudenza di legittimità, tra cui Cass. n. 2426/2024 e Cass. n. 7094/2022.

Il Comune resta responsabile della rete fognaria

Dopo avere escluso l'effetto liberatorio della transazione nei confronti del Comune, il Tribunale ha esaminato nel merito la responsabilità per gli allagamenti.

La consulenza tecnica è stata ritenuta chiara, completa e attendibile.

Secondo quanto accertato dal CTU, gli eventi erano riconducibili al reflusso della rete fognaria comunale, provocato dalla rottura della tubazione e dalla successiva occlusione del tratto interessato.

Il Comune non ha fornito una prova sufficiente per interrompere il nesso causale.

In particolare, non è stata dimostrata l'esistenza di un evento imprevedibile o eccezionale tale da escludere la responsabilità del custode.

Il Tribunale ha quindi riconosciuto la responsabilità del Comune ai sensi dell'art. 2051 c.c., quale soggetto custode della rete fognaria.

Il risarcimento supera i 191 mila euro

Anche la quantificazione del danno è stata effettuata sulla base degli accertamenti tecnici.

Il CTU aveva stimato il danno in una percentuale compresa tra il 60% e l'80% rispetto agli importi indicati dalla società, suggerendo prudenzialmente una percentuale del 65%.

Il Tribunale ha ritenuto congrua tale valutazione, utilizzandola anche ai fini della liquidazione equitativa del danno.

Il danno complessivo è stato quindi quantificato in 191.077,42 euro, oltre rivalutazione monetaria.

Da questa somma sono stati detratti i 25.000 euro già versati dal condominio in forza della transazione.

Il Comune è stato pertanto condannato a pagare 166.077,42 euro, oltre rivalutazione monetaria dall'8 giugno 2021 e interessi legali dalla sentenza fino al saldo.

Il Tribunale ha inoltre respinto la richiesta di applicazione delle cosiddette astreintes, ritenendola assorbita dall'accoglimento della domanda risarcitoria.

Le spese di giudizio sono a carico del Comune

La sentenza ha regolato anche le spese processuali.

Quelle tra la società attrice e il condominio sono state compensate, mentre le spese nei confronti del Comune sono state poste a carico dell'amministrazione.

Il Comune è stato inoltre condannato al pagamento delle spese di CTU.

Cosa insegna questa sentenza ai condomini e agli amministratori

La decisione evidenzia l'importanza di individuare con precisione l'origine dell'allagamento prima di attribuire responsabilità al condominio.

Quando il problema deriva da una tubazione o da una infrastruttura appartenente alla rete fognaria comunale, la responsabilità può ricadere sul soggetto che ne ha la custodia.

Per il condominio è quindi fondamentale documentare tempestivamente gli eventi, richiedere gli interventi agli enti competenti, conservare i verbali, le comunicazioni e la documentazione tecnica e, quando necessario, ricorrere a un accertamento tecnico preventivo.

La vicenda dimostra inoltre che una transazione condominiale non deve essere automaticamente interpretata come rinuncia alla pretesa nei confronti di tutti gli altri soggetti eventualmente responsabili.

Occorre verificare attentamente chi ha sottoscritto l'accordo, quale obbligazione è stata definita e se la transazione riguarda l'intero debito oppure soltanto la posizione di uno dei debitori.

Nel caso esaminato, l'accordo con il condominio aveva definito esclusivamente la sua posizione e non aveva impedito alla società di proseguire la causa contro il Comune.

In sintesi

La sentenza del Tribunale di Campobasso n. 563 del 4 settembre 2026 ribadisce che una transazione parziale non produce automaticamente effetti nei confronti degli altri soggetti chiamati a rispondere del medesimo danno.

Se gli allagamenti sono provocati dalla rete fognaria comunale, il Comune può essere chiamato a rispondere dei danni in qualità di custode, quando non riesca a dimostrare l'esistenza di un fattore imprevedibile ed eccezionale capace di interrompere il rapporto causale.

Per il condominio, la corretta ricostruzione tecnica dell'origine del problema e una precisa gestione della documentazione possono quindi risultare determinanti sia nella fase stragiudiziale sia nell'eventuale successivo contenzioso.

FAQ

Una transazione con il condominio libera automaticamente il Comune?

No. Se la transazione è parziale e riguarda esclusivamente la posizione del condominio, non produce automaticamente effetti nei confronti del Comune.

Quando un condebitore può beneficiare della transazione conclusa da un altro debitore?

L'art. 1304 c.c. consente al condebitore solidale di profittare della transazione quando questa riguarda l'intero debito. Una transazione limitata alla quota o alla posizione di uno dei debitori non produce automaticamente lo stesso effetto.

Chi è responsabile degli allagamenti causati dalla fognatura comunale?

Quando viene accertato che il danno deriva dalla rete fognaria comunale, il Comune può essere ritenuto responsabile in qualità di custode della rete, ai sensi dell'art. 2051 c.c., salvo prova di un caso fortuito.

Il Comune deve dimostrare un evento eccezionale per liberarsi dalla responsabilità?

Sì. Per superare la presunzione di responsabilità derivante dalla custodia, deve fornire una prova idonea a dimostrare un fattore imprevedibile ed eccezionale capace di interrompere il nesso causale.

Perché la consulenza tecnica è stata importante nel processo?

Perché ha consentito di individuare tecnicamente l'origine degli allagamenti, collegandoli alla rottura e all'occlusione della tubazione appartenente alla rete fognaria comunale.

Il condominio può essere responsabile anche se l'origine del problema è comunale?

La responsabilità deve essere accertata sulla base della concreta dinamica dell'evento. Nel caso esaminato, la transazione ha definito la posizione del condominio, mentre il Tribunale ha individuato nel Comune il soggetto responsabile della rete fognaria che aveva provocato gli allagamenti.

Quali documenti è utile conservare dopo un allagamento?

È opportuno conservare fotografie e video dei danni, verbali dei Vigili del Fuoco, comunicazioni inviate al Comune, relazioni tecniche, preventivi, fatture, documentazione relativa alla merce danneggiata e verbali delle assemblee condominiali.

Il risarcimento può comprendere anche i danni all'attività commerciale?

Sì, purché i danni siano adeguatamente provati e sussista un rapporto causale con l'evento che li ha provocati. Nel caso esaminato sono stati riconosciuti danni relativi ai beni e alle conseguenze economiche dell'allagamento.

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Fonte: condominioweb.com