L'art. 1135 c.c. stabilisce una regola precisa per i lavori di manutenzione straordinaria e per le innovazioni: l'assemblea deve costituire un fondo speciale di importo pari al costo dei lavori deliberati.

La norma prevede inoltre che, quando il contratto d'appalto stabilisce pagamenti graduali in funzione dello stato di avanzamento dei lavori, il fondo possa essere costituito anche in relazione ai singoli pagamenti dovuti.

La disposizione ha una funzione ben precisa: assicurare al condominio una provvista di denaro destinata alla realizzazione delle opere deliberate e, allo stesso tempo, offrire una maggiore garanzia alle imprese incaricate dei lavori.

Il fondo speciale deve riferirsi a lavori determinati

La costituzione del fondo speciale per lavori straordinari non può essere considerata un semplice accantonamento generico per eventuali interventi futuri.

Secondo un orientamento ormai ampiamente seguito dalla giurisprudenza, il fondo deve essere collegato a lavori concretamente individuati, dei quali siano stati approvati almeno gli elementi necessari per determinarne la spesa.

In particolare, la costituzione del fondo presuppone la preventiva o almeno contestuale approvazione dei lavori e della relativa spesa, attraverso un preventivo, un progetto o un capitolato.

Tra le pronunce che si sono espresse in questo senso rientrano Tribunale di Napoli, 29 maggio 2026, n. 8993; Tribunale di Ivrea, 30 marzo 2026, n. 424; Tribunale di Milano, 24 gennaio 2025, n. 698; Tribunale di Bergamo, 22 giugno 2023, n. 1348 e, più recentemente, Tribunale di Udine, 28 agosto 2026, n. 572.

Perché non è sufficiente un fondo cassa generico

Un fondo cassa per lavori futuri non ancora definiti, preventivati o progettati non svolge la funzione prevista dall'art. 1135 c.c.

Il motivo è semplice: il fondo speciale deve avere un importo determinabile sulla base della spesa relativa a un intervento specifico.

Se non esiste ancora un preventivo di spesa, non è possibile stabilire quanto ciascun condòmino debba versare. Allo stesso modo, un accantonamento destinato genericamente a "futuri lavori straordinari" non è necessariamente collegato a un'opera determinata e a una precisa obbligazione di spesa.

La giurisprudenza ha quindi evidenziato l'importanza del collegamento tra fondo speciale, lavori deliberati e relativo importo.

Quando l'ammontare effettivo degli interventi è ancora sconosciuto, viene meno il presupposto che consente di determinare correttamente il fondo.

Quale importo deve avere il fondo speciale?

La regola generale è che il fondo speciale debba essere pari all'ammontare complessivo dei lavori.

Esiste però un'importante possibilità alternativa. Se il contratto prevede che l'impresa venga pagata progressivamente sulla base dello stato di avanzamento dei lavori (SAL), il fondo può essere costituito in relazione ai singoli pagamenti previsti dal contratto.

In questo modo la gestione finanziaria può essere collegata alle effettive esigenze dell'intervento, evitando necessariamente che l'intero costo dell'opera debba essere versato prima dell'inizio dei lavori.

Fondo speciale e validità della delibera

Un ulteriore aspetto riguarda il rapporto tra la costituzione del fondo e la delibera condominiale sui lavori straordinari.

Secondo l'orientamento giurisprudenziale prevalente, l'obbligo previsto dall'art. 1135, comma 1, n. 4, c.c. ha natura imperativa e non può essere semplicemente escluso dalla volontà dei condòmini.

Di conseguenza, una deliberazione che approvi lavori straordinari senza prevedere contestualmente il fondo speciale obbligatorio può essere oggetto di contestazione.

La questione assume particolare importanza perché la norma mira a tutelare non soltanto i condòmini, ma anche i soggetti incaricati dell'esecuzione delle opere, assicurando l'esistenza di una provvista destinata alla loro realizzazione.

Come deve essere costituito concretamente il fondo?

Sul piano delle modalità di costituzione del fondo speciale esistono orientamenti giurisprudenziali differenti.

Una prima tesi ritiene sufficiente una contabilità separata rispetto alla gestione ordinaria, in modo che le somme destinate ai lavori straordinari siano chiaramente individuate e separate contabilmente. In questo senso si sono espresse, tra le altre, Corte d'Appello di Genova, 21 marzo 2024, n. 457; Tribunale di Savona, 30 maggio 2019, n. 439 e Tribunale di Roma, 28 settembre 2018, n. 18320.

Un secondo orientamento ritiene invece necessario il concreto versamento delle somme da parte dei condòmini, affinché il fondo costituisca una provvista effettivamente disponibile per sostenere i costi dell'intervento. In questa direzione si colloca Cassazione, 5 aprile 2023, n. 9388.

La differenza non è soltanto teorica. Una contabilità separata consente di organizzare più facilmente la gestione finanziaria di un intervento, mentre la disponibilità effettiva delle somme offre una garanzia più immediata rispetto alla finalità perseguita dalla norma.

Cosa deve verificare l'amministratore

Per una corretta gestione dei lavori straordinari in condominio, è quindi importante che la documentazione assembleare renda chiaramente individuabili:

• l'intervento da realizzare;
• il relativo progetto o capitolato, quando necessario;
• il preventivo di spesa approvato;
• l'ammontare del fondo speciale;
• le modalità e i tempi di versamento delle quote;
• eventuali pagamenti collegati agli stati di avanzamento dei lavori.

Un fondo privo di un collegamento chiaro con un'opera e con una spesa determinata rischia di non soddisfare la funzione attribuitagli dall'art. 1135 c.c.

Per questo, quando l'assemblea deve deliberare importanti interventi di manutenzione straordinaria, è fondamentale che lavori, costi e modalità di finanziamento siano definiti con sufficiente chiarezza.

FAQ

Il fondo speciale è obbligatorio per i lavori straordinari?
Sì. L'art. 1135, comma 1, n. 4, c.c. prevede l'obbligo di costituire un fondo speciale per le opere di manutenzione straordinaria e per le innovazioni.

Si può creare un fondo per lavori futuri non ancora definiti?
Un semplice accantonamento generico per lavori futuri, privi di una specifica individuazione e di una spesa determinabile, non corrisponde al fondo speciale previsto dall'art. 1135 c.c.

Il fondo deve essere pari all'intero costo dei lavori?
In linea generale sì. Se il contratto prevede pagamenti progressivi collegati allo stato di avanzamento dei lavori, il fondo può essere costituito in relazione ai singoli pagamenti dovuti.

È necessario approvare il preventivo insieme al fondo?
Il fondo deve essere collegato a lavori e a una spesa determinabile. La giurisprudenza prevalente ritiene quindi necessaria la preventiva o contestuale approvazione delle opere e della relativa spesa.

È sufficiente una contabilità separata per costituire il fondo?
La giurisprudenza non è univoca. Un orientamento considera sufficiente la separazione contabile, mentre un altro richiede l'effettivo versamento delle somme da parte dei condòmini.

Cosa rischia una delibera che approva lavori senza fondo speciale?
La mancata costituzione del fondo può determinare l'invalidità della deliberazione. La qualificazione dell'invalidità dipende anche dalle circostanze concrete e dall'orientamento giurisprudenziale applicabile.

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Fonte: condominioweb.com